在美國投資房產租金收入報稅須知

2018-4-7 Sofia Chang洛杉矶华人地产经纪

非美國居民納稅人(即過去一年在美國居住少於183天或過去三年累計加權少於183天)對於美國房租收入如何上稅有以下兩種處理方法:

第一種,不申報租金收入不報個人所得稅。這種情況下,租金收入的30%需要上繳美國國稅局(IRS)。如果委托房屋中介代收租金,中介則有義務代扣代繳收入的30% 上報IRS。如果沒有中介,屋主有義務自行上繳租金收入30%。總之,不報稅的話,30%的收入是要上繳IRS的。

第二種,申報租金收入 申報個人所得稅(Form 1040NR – Nonresident)。此種方式可以在租金收入中抵減房產稅,貸款利息,修理費用,折舊費用,會計師申報費用等所有相關費用,還可以抵減personal exemption (2017 年為$4,050)。如果所有費用加起來超過租金收入,那麽不僅當年不用繳納任何稅金還可以累計虧損在將來出售資產時抵減增值利潤。

現實情況是理性的屋主都應該選取第二種方式,這種方式計算下,當年虧損的情況占絕大多數,這些都可抵減將來的收入。當然選取第二種方式的話,需要找CPA 辦兩件事,第一是填報Form W-8ECI 表格,然後交給房屋中介說明此項房產收入屬於美國交易相關收入,屋主會自行申報稅單從而避免30%收入代扣的發生。第二是填報Form W-7 表格申請美國稅號 (US Tax identification number),稅號是繳稅和退稅的唯一身份識別方式,所以至關重要。非稅務居民的納稅截止日是每年6月15日,也可延期6個月到12月15日。

關於每年需要支付的房產稅,當地的政府會給您郵寄賬單,如果有銀行貸款的話,每月支付mortgage payment 還款中,會包含貸款本金,貸款利息以及房產稅金。

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