這28個問題,就是一套完整的美國買房系統思維

2018-4-6 Sofia Chang洛杉矶华人地产经纪

先問你個問題:當考慮買房的時候,你會問房產中介哪些問題?一般我們的問題都集中在房子本身上。除了區域市場宏觀分析上考慮太少,還存在一個問題是,我們應該找什麽樣的中介經紀人看房?在國內,大部分人找房產中介,基本靠眼緣。

“美國房產投資必問經紀人的28個問題”,實際構成了一套完整的買房系統思維。這28個問題,無論放在國內還是國外,對個人買房決策都頗具參考價值。雖然在個別問題上國內外有差異,但是這種系統的思考方式,正是一個成熟的房產投資者應該具備的。

1.What is the job growth?
這個地區的就業增長如何?

就業崗位數量是一個市場是否健康的關鍵指標,工作機會吸引人們進入當地市場,然後這些人會成為消費者。當一個市場的人口急速增長時,會推動當地的房屋租貸及買賣,反之亦然。

例如,當Amazon準備在弗羅裏達州的Jacksonville建設一個物流中心時,根據市場規律,會給當地帶來至少兩年的年均2%以上的就業增長率。

2.What is the population/household growth?
人口/家庭增長如何?

人口的增長或者減少決定了一個市場的大小。由於高稅收、高生活成本以及天氣等原因的影響,導致了美國東北部人口的外遷。我們需要關註的是那些人口增長尤其是家庭數量增長的市場。因為家庭是主要的租房者,當一個市場的人口增長時,租金也會相應增長。

3.How many new units have been built over the past three years?
過去三年內有多少新房建成?

近期建成的房屋或者正在建造的房屋是檢測市場健康程度的重要指標。很多美國城市現在正處於擴張階段,而這其中會暴露一些問題。如果一個市場的新房建造速度遠遠超過了它吸收人口的能力,那麽這個市場就必須通過降價或者是對租客妥協的方法來解決這個問題。你永遠希望在這個市場裏需求大於供給。

4.How many construction permits have been issued?
有多少建築許可被通過?

如果一個市場的建造許可處於增長階段,那麽新的建築將會帶來相應的工作崗位。

5.Are properties listed on the MLS or is it a broker driven market?
這個市場的房屋資源是掛在MLS上共享的還是由當地的房產經紀人主導的?

註:MLS(Multiple Listing Service)- 美國多重上市服務系統,是20世紀30年代產生於美國的一種房地產交易方式,它以會員聯盟的形式,將不同房地產經紀公司納入一個加盟體系,體系中成員的房源和求購信息集合在一個共享數據庫中。MLS不僅是一種銷售模式,更是一種先進的房地產流通管理系統。

在東南部地區,很多地方是經紀人主導的市場,經紀人控制了當地大量的房屋信息,如果購房者沒有與這些經紀人建立聯系,將很難取得這些最新的交易信息。無論是在哪種市場,建立與經紀人之間的良好關系都尤為重要。

6.How many listings do you currently have and what have you recently sold?
你手上有多少房源,你最近的成交量如何?

這兩個子問題是反映經紀人能力的重要指標。如果經紀人在過去的12個月持續地賣出房子,他會對市場價值有更好地了解。我總在尋找那些交易量大的經紀人。賣家總是尋找這些活躍的經紀人,而這又給了經紀人源源不斷的新房源。

7.What is the typical size of a deal in your market?
在這個區域市場上,最主要的房屋成交類型是什麽樣的?

當我第一次開始房產投資時,我沒去考慮我的投資組合將來會是什麽樣子。我從不關註我的退出策略,這是大多數新手投資者所犯的錯誤。向經紀商詢問市場上的在售房源的類型,交易的平均規模是多少,以及在市場上的交易量是多少。

8.Who are the major employers?
這個市場上的主要雇主是哪些?

了解這個地區裏主要公司是哪些,有助於分析就業環境帶來的影響。如果這個市場太過於依賴少數幾家公司,將會帶來一系列的不確定因素。因此多樣化的雇主更有利於市場健康發展。

例如,Rochester的市場當年太過於依賴柯達公司。因此柯達的興衰將直接影響到當地整個市場就業環境以及房屋租售情況。

9.Are there any barriers to entry in your market?
進入這個市場有沒有哪些進入壁壘(如地形限制,建造成本等)?

一個相對高的進入標準會導致這個城市房產價格的增長。例如這個城市周圍是沙漠環境,或者大眾對地理位置有強烈的要求。這些將導致現存的房產會有更高的潛在價值。

10.Who is currently investing in the market?
當前市場上的投資者有哪些?

當大的投資人開始投資一塊項目時,價格便會開始快速上升。如果能夠在這些投資人之前進入市場,將會對我們更加有利。同樣,去了解你的競爭對手也是非常明智的策略。

11.How are these deals being financed?
交易資金是如何給付的?

我在對中西部市場進行初步分析時,一位經紀人告訴我,他所出售的大部分交易都是全額現金交易,幾乎沒有任何折扣。這告訴了我什麽?當時市場很熱,大多數投資者都來自外地。我不會躲避這種類型的市場,但買家議價能力過低是值得謹慎的——需要分析此時該區域市場是否被高估了(過熱)。

12.Where are the B and C properties located?
B級和C級的房產位置在哪?

A級房產的位置總是顯而易見的,我們需要了解B級或者是C級房產在什麽位置。

13.Can you identify the path of progress in your market?
能說說未來市場的發展趨勢嗎?

通過詢問經紀人了解一個城市經濟增長的趨勢和區域在哪一塊。了解人口流動的方向,如果能提前鎖定並進入那個區域,那麽回報一定是非常可觀的。

14.What is the per unit cost of an apartment?
一個公寓單元房的價格是多少?

了解不同戶型公寓房的價格是多少。例如一居室,兩居室和三居室的市場售價。由於大小、房齡、衛生間數量、設施等復雜因素影響,我們很難按類型確定價格,但我一般會問問在C級房產中一套兩居室公寓的典型價格,類似的問題可以幫助我們更直觀地了解交易情況。

15.What is the vacancy rate in the market?
住房空置率是多少?

空置率是衡量租售市場是否健康的指標。全美的入住率是96.1%,如果你的市場只有90%的租住率,那麽說明這可能是個疲軟市場。如果能夠在一個堅挺的市場裏找到一些空置率比較高的房產並且改變其現狀,那麽這將是一個巨大的價值空間。

你需要去了解為什麽在堅挺的市場裏會出現空置。是因為缺乏管理,租金過高,外觀不吸引人還是戶型不合理?一處房產的高空置率並不代表你應該遠離它,相反如果能找到問題並解決,將帶來可觀的收益。

16.What has the rent increase or decrease been over the past three years?
過去三年,房租的變化情況如何?

在現在的大環境下,房租是穩步增長的。如果一個市場的房租增長是停滯的,這說明這個市場的發展比較差。同理,如果一個市場的房租增長在一個較高的水平,那麽對於原本的租客來說,買房會變成一個更好的選擇。他們就是你的潛在客戶。

17.What are the cap rates for specific asset classes in the market?
不同等級房產的回報率如何?

不同等級的房產會帶來不同的回報率,舉個例子,在東田納西州,B級房產的收益率在7%。如果發現高於該回報率的房產,我們就可以進一步去了解它。

18.Is the market a cash flowing market or poised for capital appreciation?
這個市場是以現金流為本的市場,還是保持穩定增長的市場?

一些市場因現金回報很好,而另一些市場則以增值回報為主。選擇你願意遵循的投資邏輯,並投資於相應特征的市場。例如,當我選擇羅切斯特作為一個投資市場時,我知道現金流為王,而資本增值不能指望的。

19.What is the average age of the properties?
該區域市場的平均房齡是多少?

這是一個顯而易見的問題,但是大部分人會忽略這一塊。你是否會投資一個超過100年的房產,然後不停地需要投入資金去維護?或者你願意投資一個嶄新但價高的房產?這裏面並沒有絕對的正確與錯誤,我們要做的是了解不同房齡房產的利弊。

20.Does the market employ RUBS (ratio utility billing)?
這個市場是否支持RUBS系統?

RUBS是收取住房者公共事業相關費用的系統。這是一個相當簡單和容易實現的系統。如果市場采用了這個系統,那麽請註意識別市場中沒使用這套系統的房產。在沒采用這套系統的房產投資案例裏,房東交了這部分錢,但沒有跟租客收取。我們對市場進行了研究,發現市場的標準是向租戶收取每月35美元的公用事業費。我們對這一發現感到興奮。所以在接管房產的時候,我們很快開始就上了RUBS,在12個月內,所有的租客都在自行支付他們的公用事業費用。

21.What are current rents for various unit mixes (studio, 1-bed, 2-bed, 3-bed)?
不同戶型的租金各是多少?

了解一個市場內不同戶型的租金是多少。找到那些低於市場租金水平的房產並且通過改善該房產的現狀,使之回歸到市場的租金水平,將會產生額外的市場收益。

22.Can you recommend a management company?
你可以推薦一個房產管理公司嗎?

對於大部分房產投資者來說,房產管理公司的選擇是一個讓人頭疼的問題。讓經紀人推薦一些房產管理公司。確保這個房產公司在你管理你所投資的房產等級有豐富的經驗。你還可以通過Iren或All Property Management去搜索合適的當地房產管理公司。

23.What are the fees charged by a management company to manage a property?
找一家房產公司管理房產費用是多少?

了解一家房產公司會收取的費用,有些市場內的管理費用太高,有些市場或許沒有合適的管理公司。你最好盡早搞清楚這些信息。

24.What is the affordability of homes in the market?
在這個市場裏,人們的房屋購買力是怎麽樣的?

購買力不足會導致一些明顯的結果。首先,如果房子太貴的話,人們就會更傾向於租房。其次,如果房子對於大部分勞動力來說太貴,這會導致一些公司決定搬遷到其他城市。

例如,豐田曾經將一個3000人的工廠從加州搬到得克薩斯州,相對於加州Torrance$508,000的房價中位數,Dallas只有$210,000。而豐田員工的工資水平不變。在這種情況下,公司的搬遷決定是非常容易預見的。

25.Can you recommend an insurance company?
你可以推薦一家保險公司嗎?

一個活躍的房產經紀人通常會與其他專業的團隊有聯系。你可以通過這個經紀人找到幾個專業的保險代理人,並了解他們提供的保險方案。

26.Can you recommend a mortgage broker and a bank?
你可以推薦一個貸款經紀人和一家銀行嗎?

你可以通過經紀人推薦的一些銀行來提供貸款。當地銀行對於房地產行業的了解或許會高於大區銀行。同時貸款經紀人也非常重要,他能幫助你找到多種貸款的渠道。你需要做的是分析銀行和貸款經紀人所提供的方案,並選擇最合適的一種。

27.Do you have any deals I can analyze?
可以提供一些過往交易案例給我研究一下嗎?

別忘了讓經紀人提供給你一些已經達成的交易來做分析。你可以給這個經紀人你的投資規劃或投資標準。也許前幾個交易案例是一些完全沒用的,你需要做的就是謝謝這個經紀人並告訴他這些方案並沒有用。你需要的是建立和經紀人之間的信任,你需要做的就是言行一致,最後才能得到他真正的幫助。

28.Where are we going to lunch?
咱們去吃個午飯怎麽樣?

你可以邀請經紀人一起去吃飯,可以選擇一家人流量大的當地餐廳,最後再幫經紀人點一杯咖啡。這種方法可以讓你快速與經紀人建立良好關系並得到對市場更深層次的了解。

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