想在美国买房一定要做到的十件事

2018-3-7 Sofia Chang洛杉矶华人地产经纪

房产通常是人们一生中金额最大的一笔经济投资。根据 2017 消费者住房趋势报告，对于一般美国房主来说，住房占据 40% 的财富。
今天的文章由芝加哥大学教授 Harold Pollack 特约撰写，他与 Helaine Olen 合著书籍《一张索引卡：为什么个人理财也可以很简单》（The Index Card: Why Personal Finance Doesn’t Have to Be Complicated）。
这本书源于 Harold 在一张索引卡片上写下的一套理财规划指南，在这张卡片迅速走红后他又写了一张购房指南索引卡。这张卡片在看房或是准备买房时都可以随身携带，可以在你做重大决定时为你提供一些建议。
文章采用第一人称，即 Harold 直接叙述。
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考虑长远买房时假设会持有这套房产至少五年

房产是一项重要投资，也是安家立业的关键。我们的 2017 消费者住房趋势报告显示，2017 年 60% 的卖家在出售的房屋内住了至少十年，24% 住了至少20 年。当然也有很多人买房是打算居住更长的时间（甚至没有未来出售的打算）。在同一份报告中，近一半（46%）的房主一直居住于自己购买的第一套房屋中。

简言之，要买一栋你自己真正想住的房子，房屋的装修风格和空间能够满足你现在和未来的需求。

2
为提高生活质量而买房而不是出于投机的目的

房屋不仅是一笔经济投资，更是承载着你生活的地方。房产市场变幻莫测，如果你在购买首套房时就期待它在短期内让你大赚一笔，那你也许会大失所望。不论房产的价值怎样变化，你都很有可能在里面住上好几年，所以你选房的终点应该是找一处满足你需求的住所，助你实现向往的生活。

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关注对你来说重要的功能不要被多余的功用干扰

目前的房产市场房源短缺，2017 年 12 月的库存量比 2016 年 12 月减少了 10%。因此，在寻找房屋时要谨记只关注满足你的需求且在预算范围内的房子，多余的功用很可能会造成超支。这些功用会直接抬高房价，但过了最初的新鲜感之后，你会发现自己多花了冤枉钱。

选房前列出你对理想房屋和社区的基本需求清单，找房时严格按照这份清单进行筛选，不要被多余的功用冲昏头脑。

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做好预算并且严格执行不去看超出预算的房屋

做好预算至关重要——最好在看房前就完成这一步。在当前房产市场中，买家稍不留神就会超出预算，竞争激烈的市场更是如此。2017 年购房的买家中有 29% 超出了预算。造成这种现象最主要的原因就是地段位置。Zillow 的数据显示，在市区买房的买家有 42% 都超出了预算，相比之下，近郊仅为25%，而乡村 20%。

当然，市区内房价更贵本身也是合理的。父母希望孩子进入更好的学校，而且心理学家也认为通勤时间短可以提高人们的生活质量。但即便如此，你还是要对本地市场和自身条件有理性的认识。要清楚自己在哪些地方妥协，比如面积可以小一点、自己进行房屋整修或换一个社区。

全美不同地区买家超支情况
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20% 是比较理想的首付比例如果无法负担就减少首付或降低预算

如果经济条件允许，20% 的首付比例是比较理想的，原因有以下三点：
1
首付比例不足 20% 的买家要支付保险金，通常以私人抵押贷款保险 (private mortgage insurance, PMI) 的形式支付。由于目前按揭利率较低，选择 PMI 带来的经济负担比从前要轻一些。很多市场中，每月按揭贷款（有 PMI 的情况下）可能会低于每月租金，但不可否认 PMI 依然带来了额外的负担。
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一般来说，首付比例较高的买家通常更容易竞得房屋，在买房过程中提交的报价次数更少，买房成交速度更快。Zillow 的研究表明，在同样的市场条件下，首付较高的买家平均提出 1.9 次报价，而首付较低的买家则提出 2.4 次报价。
3
首付比例较高可降低你的财务风险。如果当你想要卖房时市场不景气，你一定不会希望自己的欠款比房产价值还高。
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什么样的人在买房？
尽管首付已经是一笔不小的费用，但留出战略储备金，并将其与普通银行账户分开也尤为重要。储备金应足够支付六个月的生活费用，以防生病、意外支出或失业等情况的出现。战略储备金不仅可以帮你在危急时刻度过难关，也能让你心里更有底。

当我们有固定的战略储备金后，我和妻子才终于感觉心里踏实了，也有足够的底气规划未来生活。没有这笔存款时，我们只能等着工资，谨慎地花着每一分钱，存款或预算都无从谈起。
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提前获得贷款申请批准
如果你力求稳妥，那就选择最常用的 30 年期或 15 年期固定利率按揭贷款。
房贷预批过程需要递交所有文书，记录你的收入、债务和信用分数，还要了解所有可用的贷款选项。这个过程有点折磨人，但可以为将来节省时间。房贷预批能够向卖家证明你有足够的经济能力，是可靠的买家。最重要的是，它可以让你充分了解自己的负担能力。
按揭类型多种多样，你需要评估所有选项，并从中选出最适合自己家庭和经济状况的。常用的30 年期和 15 年期按揭贷款就有很多优势。其中最大的优势是固定利率：30 年期即为 30 年内按揭利率保持不变，15 年期同理。
这些贷款通常利率较低，但每月还款额较高，因为你必须在贷款期限一半的时间内还清利息。传统的固定利率按揭贷款助你管理家庭预算，因为你可以确切地知道未来多年内每个月需要偿还的贷款金额。这些贷款方式简单易懂，而且目前利率较低。最后一个优势是，它们不会以较低的首付款诱惑你去购买超出你负担能力的房屋。

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货比三家，选择最适合你的按揭贷款
尽管买房对大多数人来说都是人生最大的一笔支出，但仍有很多买家在选择按揭贷款时不进行比较（52% 的人仅考虑一家贷款方）。我曾经也是“偷懒大军“的一员。这的确为我省去了不少恼人的电话和麻烦，但偷懒的后果是多年来我每月要多付 40 到 50 美元。按揭利率半个百分点的差异就意味着你在整个贷款期间要多付出几千美元。所以，权衡所有可用的贷款选项非常重要，这样才可以选到最适合你需求的贷款方，而不是直接和你联系的第一家合作。

对买家来说，他们办理按揭贷款最看重的三个因素分别是：

1
贷款方提供满足其特定需求的贷款方案。
2
最具竞争力的贷款利率。
3
一贯按时结算。
选择贷款方时最看重的因素
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房产支出不要超过税后收入的三分之一
在房产支出上，宁少勿多。税后收入的三分之一是比较合理的范畴。当然如果你生活在旧金山或纽约这样的高价地区，这也许不太现实，但对于大多数地区，“三分之一”仍然是普遍适用的衡量标准。我们以前也提到过，如果租房，每月房租支出也建议控制在月收入的三分之一以内。

10
即便已经做好买房的准备也要有报价被拒的预期并及时放手

买房过程耗时又费力，但如果买到了满足你各项需求的房屋，一切努力最终会得到回报。但是，如果你没有马上找到满足需求的房屋，那么处理好你的预期至关重要。如果卖家不接受你的报价、房产没有通过检查或者时机不成熟，你应该及时放手。紧握你的必备清单，充分了解自己的负担能力，切忌眼高手低也不要勉强将就。

错过某栋房屋其实并没有什么可难过的。买房是一场持久战，调整好心态你一定会买到理想的房子。

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Sofia Chang
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