如何投资美国商业地产？

2018-3-30 Sofia Chang洛杉矶华人地产经纪

目前美国商业地产规模高达11万亿美元，占美国国内生产总值比重的10%以上，是居民地产市场的一半、美国股票市场规模的两倍。很多投资移民的客户都担心到了美国如何生活，投资商业地产是获得稳健收入一种方式。
和单买房出租不同，商业地产的经营可以让你获得美国公司经营的经验，融入美国主流社会。商业地产是指除居住以外的建筑集合，像购物中心，百货大楼，加油站，写字楼，酒店等。基本的买卖流程与一般的住宅并没有本质上的不同，但需要关注的重点和风险，回报却与住宅类房产有很大区别。
无论您是移民到了美国，还是人在中国，美国的商业地产投资都是获得长期，稳定收入的一种有效方式。无论在世界各地，最基本的商业地产投资要素都大同小异。比如地段地势，交通便利性，人流状况，该区域购买力消费力，城市规划对该处地产的影响，比价，收益率等。
如果是以零售业为主的各种地产，比如购物中心，百货公司大楼等等，还要考虑当前租客情况，租约情况和租金收益情况。以零售业为例，美国市场上有上万个商业地产，平均出租净回报（CapRate）在4-9%左右。一般在4%-6%,而7%~9%属于回报率很好的项目了。专业、认真地评估卖方提供的CapRate报告非常重要。
如果当前的租客是全国知名的大型企业，口碑一流，租约较长，则吸引力会更强，但报出的CapRate会比较低，比如6%以下，反之应该要求较高的Caprate如9%或更高来抵消风险。此外，如果不是单一租客，则需综合考虑所有租客的租约，租金情况。另外，对一些租金明显很高的租约，他们可能不是真正的租客只是来拉高了物业的出租率，很快可能离开，扛抬高了卖价，要特别小心。美国现在比较流行NNN的三净租约模式，意思是租客除了缴付租金，同样承担地税，保险和维护的开销。这种模式一定程度上保护了业主，免去了业主很多麻烦。指的注意的是，有些小型的公司，比如小型的餐馆等，租期短，净回报很高，甚至15%。但这样的商业地产，往往伴随很大的风险和很多不确定因素，作为不熟悉当地的外来人，不要只被数据迷惑，去碰之前还需三思。

美国商业地产投资优势 
随着美国经济的复苏，在美投资的中国人越来越多。不少富豪为求稳定的收益和在美发展商业，而对美国的商业地产进行了投资。以下我们整理总结了商业地产投资的优势，供对美国商业地产有兴趣的人借鉴。
01
永久产权
和中国40年的产权不一样，美国的商业地产的产权是永久的，包括土地下面的矿产和地下水等自然资源都是归产权方所有的。
02
高收益
美国的房产年租金和房子的售价比是比较高的，租售比一般都在1/20，而国内租售比在1/50甚至更低。美国商业平均收益率6-8%，中国基本低于4.5%。由于美国市场是属于国际市场，从长远的角度，也更为稳定。
03
简单管理
商业地产中零售商铺和工业地产等，房东只管收租金就好。税费和维修费等是由租户承担的。商业租约普遍比较长，至少3年，很多租约甚至5-15年，所以租约长避免房东很多更换租约租户的麻烦。
04
投资策略灵活
在美国购买商业地产投资比较灵活。首先，如果您不想全款买房，我们可以为您找到合适的贷款政策，并为您联系银行协助办理贷款买房。第二，如果您暂时手头上有现金全款买房了，买房后需要现金流周转，您还可以做 Refinance，用已购房产找银行贷款。第三，您还可以和其他人一起投资购买，以出价多少分割地产股权。
 
商业地产与住宅地产的不同 
我们都知道，商业房地产与住宅地产不同，住宅是人居住的，价格可以没有什么标准，但是商业房地产是要赚钱的，不能赚钱的话，就没有任何价值。在住宅上，一般是采用市场比较法来评估，所以就用已往的销售数据来做市场价格分析即 CMA，但在商业房地产的评估不是用市场比较法，而是用收入分析法 (Income Approach) 来分析的。在商业房地产中，就是要计算投资回报率ROI，Cap Rate，净现金收入(Netcash Flow)，DSCR 等来综合评定一个商业房地产的市场价格 (Market Price 或 Market Value)。
这些数据对于投资市场是非常关键的：
对于卖主来说，可以根据这些数据来制定合理的出售价格，不至于满天要价或者开出低价。对于买主来说，也是同样通过专业的计算与分析，来进行投资的可行性研究，然后才做出科学合理的决策。对于专业的房地产评估师来说，评估商业房地产也是用这些方法，评估师的评估结果要与实际成交价一致时，银行才会贷款，除非买主原意用现金支付不足的部分。对于商业银行来说，也是如此，除了对贷款人的信用，收入考虑之外，还要对物业的经营情况来判断是否对于这个物业贷款。
概念解析
ROI：投资回报率。ROI=年利润或年均利润/投资总额×100%。用于反映投资的综合盈利能力。CAP Rate：同ROI类似，但反映的是不考虑有贷款的条件下，一个物业所能产生收入与价格的百分比。CAP是CAPITALIZATION的简写，简单的理解就是把一笔钱放在银行，银行会按一定的利率INTEREST RATE付给你利息，如果你用这笔钱去买房地产作为投资时，这笔钱能为你赚钱的百分比，所以就叫CAPRATE。Net Cash Flow：净现金收入。如其名称所述，反映了年或年均利润。Net Operating Income：净经营收入。也就是全年的总收入扣除所有的经营成本(不包括贷款)。

DSCR：Debt Service Coverage Ratio的缩写。即收入贷款比。DSCR就是用一个商业房地产每年的净经营收入除以每年的贷款额，一般美国的银行会要求DSCR大于1.2，才会批准贷款，低于1.2就不会。

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