2018-3-29 Sofia Chang洛杉矶华人地产经纪
近年来，越来越多的人到美国置业，其中有70%的赴美投资者会选择加州房产，这又是为何呢？
01
加州经济规模大且多元化
按照地域面积计算,加州在美国其实排在第三，但它的经济规模和人口数量是排第一的。加州经济在2016年就超过了法国，成为全球第六大经济体。
换句话说，如果把加州当一个国家，它的经济规模排第六。加州的经济是非常多元化的，从IT到娱乐，从农业到制造业，从海运到房地产，经济非常平衡。
02
加州房地产市场发展平稳健康
加州最近两年房价涨了不少，旧金山湾区的房价过去五年涨了70%，在Santa Clara County的房价在过去两年中涨了约30%。
此外，南加州的租赁非常活跃。2014年1月，差不多是2500美元，十年后的2017年12月，涨到了3100美元，月租金的涨幅和房价的涨幅基本上一致的，说明南加州的房价没有泡沫，基本面非常良好。
03
房源供不应求
目前来讲，加州的房子一直处于供不应求的状态。
例如，Cupertino一共有20494套房，但在过去四年里，Cupertino在售房源一直没超过50套，也就是说在两万多套房子里，只有不到50套房子可售。尤其最近这两三年，可售房源在不断下降。到2017年年底，只有8套房子在售，这说明Cupertino当地人他很惜售，房子不愿意卖，供应量非常有限。
而且从挂牌到成交的时间，基本上8天。这说明北加州的房子不好买。该地区房子供应少，你能找到一套你喜欢的房子不容易，如果还能把它买下来，要跟很多人抢，而且一旦要买，速度要快，因为房子从上市到最后成交平均只有8天，是最近这四年的低点。
与此同时，随着移动互联网的发展之后，人工智能、无人驾驶等科技如果又会被硅谷创造出来，这将成为硅谷的第二春甚至第三春，这也意味着加州当地的房市未来更有支撑。
问答
Q1：美国加州学区房的投资回报率是多少？利率和租金是什么样的关系？加息有什么影响？
从以下几个角度做个快速总结：第一，在加州学区房置业，它是一个当期固定收益产品，所以有当期的回报率，这就是租售比为代表的当期回报率。第二部分是这个房价有长期的升值空间。
第三这个是美元资产，所以人民币对美元这个汇率也构成重要的影响。最后就是杠杆效应，这套房你如果不是全款买下，你需要考虑杠杆效应。
一般来说，当期回报率是1.5~2.5%；而美国加州房价的升值是跑赢美国的平均水平的，大约5.5~6.5%年化。最近几年涨幅比较快，过去这40年的一个平均的年化。两者共计8%年化。
Q2：加州房产投资风险在哪里？
加州的房产是美国最多的州，但是一定要慎重。我们认为我们精选出来的华人学区房是最有价值的，也就是说加州的旧金山湾区和南加州，这最繁华华人元素渗透，当地的教育资源丰富，交通便利，仁者爱山，智者乐水，仁者智者加州都欢迎。
但是现在旧金山湾区已经看到最近两年租金滞涨了，但是房价还在飞涨，涨幅甚至加大这个我觉得是个风险。南加州就非常稳健，南加州是好选择。
Q3：加州人口结构未来趋势如何？
加州的人口非常多元化，白人占比还是最大的，黑人很少，亚洲人占8%。未来。加州将越来越重要，因为美国跟中国是世界最大的两个经济体，两个国家之间的资金往来，就是资本账户往来，还有经常性账户就是贸易往来只有增大，不会回落的。
Q4：税率可以贷款么？
加州税率为1.25%左右，有些新房社区有一个新房建设税，但是新房税是为了建学校和当地的这个生活设施，包括消防局、图书馆等。
另外贷款是可以贷款，但是贷款是个小众产品，外国人贷款在美国利率会比美国纳税人高一点，高0.75%到1%，必须要小心谨慎的准备。
Q5：加州房价已经很高了，未来还有增值空间么?
加州除了旧金山湾区之外，南加州的很多城市的经济在复苏，经济规模GDP在增长，而失业率已经站到历史低点，甚至可以说已经达到想工作人都有工作，那么下一步就是人均的收入水平会提高，会产生通货膨胀。
房价跟通货膨胀(CPI)有70%正相关，通货膨胀发生后，房租会上涨，房租上涨后房价会上涨，所以加州房价走势值得期待。
文章来源自网络，来源难以查清。如有侵权请立即告知我们，将于24小时内删除。
