美国买房流程大梳理 Part 3: House Hunting 大作战

2018-2-1 Sofia Chang洛杉矶华人地产经纪

 House Hunting 大作战



★ 各步骤深入说明
Step 3│开始看房子 (House Hunting)
这个步骤也是整个买房旅程中最重要的一环(除了贷款那一块)，相信大家也都听过地产经纪人说「Location、Location、Location」！基本上在找寻合适满意的房子时，有几点可参考的点，先问问自己这些问题了解自己的真正需求，将能帮助你更快找到中意的房子。
1. 确定你的购屋目的需求
买房目的不同，挑选房产的标准也就不同。
●自住：唯一原则─「自己喜欢才买，买下来不会后悔」。应谨慎考察房产现有状况，包括社区、环境、学区、环境、交通等，毕竟是要长住的。
●投资：应讲究的是未来升值，尽可能选择一个性价比高、投资成本小、未来发展前景良好且便于出租的房产。
2. 预算
请诚实的评估自身财务状况与限度，并参考（美国买房流程大梳理 Part 2: 经纪人与 Pre-Approval）取得的贷款预先批准信了解自己的购屋能力，同时也要考量入下列几点开销 (实际拥有房屋的所需花费可能远比想像中多呀)。
●头期款(down payment)
●成交费用(closing cost)，请参考 Part 1 说明
●贷款手续费用，请参考 Part 1 说明
●装修、家具添购
●日后房贷与养房费用，请参考（买房置产非难事，养房才是大不易！在美国，养间房到底要花多少钱？）
3. 地点地点地点！锁定购买区域
无论自住或投资，地理位置是买房的首要考虑因素，好的地点不仅居住品质佳、安全、便利、学区好等，未来升值空间也更高。因此别忘了在能力所及范围内，尽量选择好区下手。以下针对地点又能细分为下列几项考量：
3-1│学区
如果有(或即将有)学龄小孩，学区将是主要考量，好学区的房子也增值较快，未来若要出售脱手也更快(投资客也值得考量)。
3-2│社区
社区的特色与组成，如族群组成、自住/出租比例、人口密度高低、房屋均价等都会影响许多生活层面。到房子现场参观时也别忘逛逛社区周遭环境感受一下，你甚至也可以跟当地居民聊聊，看他们对该社区的感受。
3-3│治安
安全是居住环境的最基本要求呀！除了参考犯罪纪录与统计报告，你也可以观察附近街道整洁度、行人举止、店家外观/防护设施、街头涂鸦与破坏状况，也能略知一二。建议也在白天与晚上分别去房子周遭绕绕感受一下。

●想了解南家居住安全排名吗？可参考（你住的地方安全吗？盘点南加州前30大最安全居住城市(2016年版)）

●几个可查询房子周遭安全的网站：

─ （Spotcrime：https://www.spotcrime.com/）  只要输入地址或地区，就会将最近期的各类犯罪事件标示在地图上。
─ （Neighborhoodscout ：http://www.neighborhoodscout.com/） 提供非常丰富的美国城市资讯，从犯罪率、安全性到学区等资讯应有尽有。
─ （National Sex Offender Public Website ：https://www.nsopw.gov/）唯一一个以性侵相关案件为主的美国政府官方网站。
3-4│过往与未来
该房过去是否有过不佳传闻(凶杀、灵异、犯罪等)、该区过去是否有过严重地下水污染或重金属污染纪录、该区未来是否会有公众工程即将进行(如购物中心或垃圾场或新高压电塔线路线)等。
●污名屋 Stigmatized Property / Psychologically Impacted Property：
灵异现象：鬼屋(haunted house)
自杀谋杀：先前有人在此自杀或曾发生命案
犯罪活动：附近为帮派份子聚留之地、毒品交易、性犯罪者居住等
债务纠纷：买家担心日后会有债主上门骚扰
疾病污染：附近土地或水源受过污染
3-5│社区均质性
基本上，房价涨跌会受到整个区域的影响，还有附近屋况与房价影响，建议宁可买该区较便宜或至少均价的房子，透过日后适当翻新与周遭昂贵房子来提升自身房屋价值。
3-6│生活与交通机能
附近生活机能是否方便(超市、餐厅等)，离公众设施(医院、消防局、图书馆、公园、学校等)的远近，是否能满足生活、工作与居住需求，都是购房者须考量的。
4. 房屋类型
美国住宅房子种类很多元，以下3种是最普遍的买屋选择~
─ House / Single Family Detached (独立屋)
─ Town House (联排屋)

─ Condo (康斗公寓)

●独立房普遍占地较大，家家户户各自独立，自己管自己的房子草地，在某些地区无须缴HOA；但现在新开发的社区几乎都会收HOA，用于维护社区的公用设施和花草树木。

●联排屋与独立房类似，但与邻居共用墙壁，前后院通常较小。(需考量有无HOA)

●康斗公寓类似联排屋，墙连着墙，无前后院，大部分康斗社区有公共设施。(几乎都有HOA)
※若你中意的房子有HOA，在办理贷款时，HOA也可能会影响你的贷款额度喔。(请与经纪人深入了解)
5. 新房子或旧房子
新房旧房各有好处，新建案在建材与设计部分可客制(当然也要加钱)，旧房虽然非全新(flip或装修过除外)，但价格也较便宜。建议想买房的朋友可以看看HGTV频道，里面节目都会教人如何装修或留意辨识房屋问题，毕竟很多房子问题可是表面看不到的呀(如管线、地基等)。
之后会再针对如何购买新房子/新建案另辟一文分享相关注意事项。
6. 空间格局 (甚至风水)
房间数量、卫浴设备、偏好一层楼还是上下楼层、是否靠马路、是否宁静、通风采光、房屋坐向、风水等 (针对风水也别太矫枉过正了…毕竟这里是美国，老美喜爱的居家格局常常一不小心就犯了传统华人风水大忌，太过坚持反而也会让自己错过好房子喔)
7. 请亲自看房
最后也最重要的一点！网路看跟现场看绝对不同，来到现场也可顺道了解周边环境，是否安静、是否通风、采光如何、邻居型态、安全观感等都是要到现场才能体会的，尽责的经纪人也能在参观时为你指出应留意的部分。(然后也别忘了早晚各看一次房喔，白天跟晚上看的感觉可是不同的)
●Open House：周末都会有open house活动，买家可以去走走看看。
★几房源网站分享
除了透过地产经纪人为你找房，目前也有很多线上房源网站让买家可自行搜寻浏览物件，不过小编并不建议，还是专业的经纪人阅房无数，经验满满，他们的建议采纳度才是最高的！
【补充】法拍屋
除了一般最常见的房屋交易，另一种法拍屋也是许多买家有兴趣的(特别是投资客)，而法拍屋又细分为几个不同形式与购买方式，说明如下。
★法拍屋出现原因：
若屋主拖欠房贷3至6个月后，就会收到贷款银行(债权人)寄来的欠款通知(Notice of Default，简称NOD)，并在当地政府机关做纪录公开，法拍程序就开始了(Foreclosure)，亦即债权人透过出售或收回房产权，来追回屋主积欠贷款的过程。
1. Pre- Foreclosure (宽限期的法拍屋)
首先第一阶段，屋主须在各州法律允许的宽限期(Grace Period)内设法还清拖欠贷款。此宽限期一般有三个月，此阶段叫做Pre-Foreclosure。屋主只要在预订的Foreclosure拍卖前付清欠款，就可取消Pre-Foreclosure状况。
2. Short Sale (亏本出售的法拍屋)
在宽限期后，屋主仍无法继续支付房贷，在与贷款银行协商后，贷款银行同意屋主以低于贷款金额的价格出售，把贷款还清。或是屋主欠银行的贷款金额大于房子目前的市场价格时也是Short Sale。
●房子状况通常会比Foreclosure好些。
●购屋合约与成交金额需经由贷款银行同意批准才行，并非屋主说了算。
●最漫长的销售形式，Short Sale过程至少3至6个月起跳，有的甚至需要1年。
─ 为了吸引买家报价，其挂牌价通常远低于市价。
─ 买家出价后可能需等上数月才会听到贷款银行的回复，结果可能是同意购屋金额，也有可能要求更高出价，也有可能房子直接收回变成REO。
─ 银行也有可能会将地段好的房子先暂时出租，待市场变好再拿出来销售。
●缺点是过程垄长缓慢，优点是买家有可能赚到便宜。
3. Foreclosure (拍卖中的法拍屋)
在宽限期终了阶段，若银行不同意Short Sale，或屋主找不到买家、实在付不出贷款时，贷款银行就会把房产以公开拍卖方式(Public Auction)出售给第三方。
●风险最大，无法进房参观，也无法事先做Home Inspection、No Hazard Report、No Preliminary Title Report、No Title Insurance。最有可能遇到极差屋况，从收到欠款通知到法院拍卖的过程垄长，而房子都要被法拍了，因此屋主通常也不在乎屋况，部份屋主甚至会恶意破坏房子。
●买家需拿银行本票到拍卖现场参加竞投，不能贷款，并于得标后立即付款。
●须当心是否有其他欠款(新屋主须付清后才能再转卖)、原屋主可能还住在里面(依法律请走前屋主也很花时间)等问题。
●很多投资客都会购买这类法拍屋再自行翻修(Flip)，再高价转售赚取价差。
4. REO (Real Estate Owned，银行持有的法拍屋)
当债权银行将房子进行Foreclosure拍卖，但拍卖中没人买，所以债权银行将房子收回来(取得产权)，再放到公开市场转卖。
●REO的挂牌价通常会高于Short Sale 与Foreclosure的卖价。
●此时屋主(产权卖方)是银行(贷款银行)，买家可直接与债权人议价(就跟买一般房子一样)。
●一般而言，贷款银行会确保产权的完整性。
●银行此时的动作会比Short Sale快很多，整个交易过程所需时间和一般买卖差不多。
★购买各类法拍屋前应该做的事：
●尽可能的考察房屋真实信息。
●须留意房屋是否有欠付费用、罚金、税金、违章建筑等，否则只要完成产权转让，与房屋有关的所有债务也会自动转到新屋主名下。
●每周二美国政府官方网站上都会发布法拍屋的消息，上面会有房屋具体信息。
●按此可快速查询房产详细资讯(如合法尺寸、尚欠贷款等)
●可先上各地政府网站查询房屋的违规查询等资料

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Sofia Chang
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