美国房产交易中不得不了解的10个重要角色

2018-2-8 Sofia Chang洛杉矶华人地产经纪

美国是法制完善的私有制社会，表现在房地产方面，相关法律清晰严格，产权明确，操作透明。稍微了解美国的人都知道，在美国买房需要委托经纪人，然而，除了经纪人，还有哪些必须了解的角色呢？

下面列举了美国房产交易中10个重要角色：

  1. 买房经纪人
  2. 卖方经纪人
  3. 第三方托管公司(Escrow)
  4. 房屋检验师
  5. 房产价值评估师
  6. 贷款银行和贷款经纪人
  7. 产权公司
  8. 保险公司
  9. 政府房地产登记
  10. 房屋所有人协会（HOA）
然后我们来具体说说每个角色在置业过程中的不同作用。

1.买方经纪人

美国的房产经纪人需要有政府颁发的经纪人执照才可以上岗，这是最基本的要求。买方经纪人的责任是忠实依照买方的要求，代表买方寻找合适的房产、协调交易中的各个环节，包括协助安排与购买房地产相关的所有事项，与交易涉及的所有人士谈判或协调处理交易事务。面对海外客户，经纪人需要承担更多工作，比如帮助不熟悉美国的客户了解美国，确定置业城市和房型等。通常情况下，当交易成功达成时，买方经纪人从卖方获得佣金。

2.卖方经纪人

同样的，卖方经纪人也需要有经纪人执照，其职责是忠实依照卖方的要求，代表卖方的利益，负责找买家和协调交易中的各个环节。简单说，美国房产的交易，不是买方和卖方的沟通，是代表双方利益的经纪人在沟通和谈判。通常情况下，买方经纪人接触不到卖方，卖方经纪人也接触不到买方，不过双方经纪人的佣金都是由卖方支付。

3.第三方托管公司Escrow

第三方托管公司Escrow是第三方服务公司，透过它以公正的第三方立场代表买方和卖方保管法律文件和资金，并根据买方和卖方的协商结果进行分配。当买卖双方确定购买意向，签订合同后，买方交定金，准备房屋检查，卖方提供房屋相关资料，当双方确定交易继续，买方需要把尾款提供给第三方托管公司Escrow，由第三方托管公司Escrow按照合同协商的结果把房屋所有税款和债务结算清楚，支付双方经纪人佣金，再将剩余转给卖方。

第三方托管公司Escrow是房产交易中的重要角色，站在第三方角度监督交易过程，保障双方权益，不会偏向买方或者卖方，确保交易过程顺畅。

4.房屋检验师

房屋检验师是一个专业的工作，也需要有政府颁发的房屋建筑检验师的执照才可上岗。这个角色也属于独立第三方，应买方或者贷款机构的要求，对房屋各项设施的质量，是否符合政府指标等进行检验。二手房的房屋检验必不可少，主要是要确定房屋是否与卖方描述一致，发现问题可以与卖家协商维修或者降低房款等，如发现严重问题，买家也有权无责任取消合同。

5.房产价值评估师

同样是专业工作，房产价值评估师需要有政府颁发的房产评估师执照才可上岗。同属独立第三方，由买方雇佣或银行贷款部门要求，负责提供专业的房产价值报告。因为这个角色可以影响交易谈判和银行贷款的发放，政府一直在加强对这个行业的规范，最大限度排除交易的各方对评估师的影响，从而确保价值评估的客观性。

6.贷款银行和贷款经纪人

贷款银行和贷款经纪人，负责调查申请人的财务与信用状况，并为申请人提供购房贷款。贷款涉及到信用调查，美国的信用调查从信用卡公司、银行贷款部门和其它相关公司或机构收集人们的借款与还债等信用记录，使用不同的评分模型，给予信用分数。美国人非常重视信用分数，因为贷款机构根据这些分数判断他们的还债意愿，从而也决定银行是否愿意放款、以及贷款的具体条款。

7.产权公司

买房最担心产权问题，一旦房屋产生产权上的问题，买和卖都是难题。产权保险把风险有效转移, 目的是保障产权绝对清楚，它也确保产权方面意外事故发生后的赔偿，包含了所有重新恢复拥有产权所需要的法律费用, 有了产权保险，买方就可以高枕无忧。因为专业机构介入，在美国一般不会出现一房两卖、产权不清晰等情况。

8.保险公司

现金购房的情况下，法律不要求一定购买房屋保险，但为了保证资产不受损失，发生意外有保障，建议购买。如果是贷款买房，银行要求你一定要购买房屋保险，否则不会提供贷款。在购买房屋保险时，你要告诉保险公司房子的用途是出租还是自住，如果是自住，保险公司会加上屋内私人财产的保险。也有一些险种，可以在租客在室内发生意外时，或家中宠物咬伤别人时给予赔付，详情可咨询保险公司。

9.政府房地产登记

产权公司完成转让产权，买卖双方在县属登记室完成登记，第三方托管公司支付所有费用，这就意味着房产交易完成，等同于国内买房拿到新的房产证。美国没有房产证这样东西，但新的房主会在几个月内收到政府寄来的有自己姓名的地契，这张地契如果丢了也没有关系，因为在政府的登记里，你已经成为新房主。

10.屋主协会HOA

HOA，Homeowners Association的缩写，译为屋主协会，基本类似于中国的“物业管理”，在美国不是所有的房子都有HOA，统一开发的公寓和联排，和部分整体住宅开发的独栋是有HOA 的，早期不是统一开发的独栋房屋没有HOA。

该协会由所有社区房主组成，并定期选举管理委员会，制定社区的房屋外观标准，比如篱笆的颜色与高度，负责雇佣物业管理公司维护与管理社区的公共区域等。

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Sofia Chang
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