
2018-5-1 Sofia Chang洛杉矶华人地产经纪
很多在美國生活的外國人都曾存有一個疑問:我要不要向美國政府報稅。 這個問題答案因人而異。 但總體上說,大部分外國人(包括F, M, J, H1B, L-1, O-1,TN等等),如果在美國境內有收入,都應該報稅(filing tax returns)。 只不過,不同的報稅身份,會有不同的報稅義務,要求和方法。
作爲美國非居民又有美國的房産,是否需要繳納美國國稅呢?一般來說,是作爲僅持有美國房地産業主的非居民,是不需要繳納美國的個人所得稅的。在出售或其他地方處置美國房産時,才需要繳納美國所得稅。那在美國房屋租金價如何算呢?
接下來讓我來爲大家解釋一下。美國居民一般都是全球收入征稅,和美國公民,每年申報一次,並申報租金收入,租金費用可抵租金收入,且租金淨收入則按照積累稅率納稅。非居民則收到美國的房地産的租金收入一般都是要按總租金收入的百分之三十預扣所得稅。
資産人或者房地産管理公司的負有扣繳義務,將扣完的百分之三十的稅後彙款金額支付給非居民業主。非居民收到的租金則不需要再申報年度所得稅的申請表。但是,美國稅法卻允許非居民申報年度所得稅申請表,根據美國稅法第八百七十一條條例規定,如果非居民外籍人士在美國擁有房産而産生的收入,可以根據美國稅法第八百七十一條條例,將由房産産生的收入作爲與美國有關聯的貿易收入所得。
在美國,報稅是你一生逃不掉的,它是檢驗一個社會成員責任操守和誠信良知的試金石。每一年的個人所得稅應在下一年的4月15號之前申報完畢。
那麽作爲不是美國人的“外國人”,在美國投資房産後該如何報稅呢?
1、何謂外國人?
持綠卡者,從進入美國那一刻起,便成爲美國納稅人;歸化的美籍公民,理所當然也是美國納稅人,在稅務上被統稱爲定居外國人(Resident Alien),與一般美國納稅人完全相同。
未踏足美國的外國人,當然保留其外國人(Non-Resident Alien)身份。但在美國就算是暫時居住的外國人,只要在美國停留時間達到183天,也有可能變成美國納稅人,也可能在稅務上成爲Resident Alien,要與美國人一般,爲全世界的收入報稅。時限及計算方法如下:
其一,假如外國人一年內居住在美國183天或以上,即使沒有永久居民身分,也被視爲稅務上的美國納稅人。其二,假如今年居住在美國31天或以上,而過去三年也曾在美居住,便要將今年居住的時間,加上去年居住時間的三分之一,再加前年居美時間的六分之一,若總數達183天,便自動成爲美國納稅人。
幾種較特別的情況,不被計算在居美時間內:加拿大和墨西哥居民白天過境工作、在去外國途中于美國過境、外國船只船員在美停留、由于健康原因不能離開美國的時間、留美學生的頭五年等。
不符合以上居住要求的外國人則在稅務上歸爲外國人(Non Resident Alien)身分。
2. 外國人稅務的好處
假如在稅務上符合外國人(Non Resident Alien)身分,在美國賺取的聯邦公債利息、銀行利息及買賣股票或共同基金賺取的「資金增值(Capital Gain)」收入,完全免付任何美國稅,銀行或股票經紀行亦無需扣30%的預繳稅(Withholding Tax)。
外國人由于沒有社會安全卡號碼,在美國銀行或股票經紀行開設帳戶時,須填寫W-8BEN表,以證明其外國人身分。這份W-8BEN表格的有效期是三年,三年後須再填,否則銀行將扣除預繳稅。
3. 外國人在美出租房收入
外國人可以在美國自由購買出租房地産,但租金收入和將來賣出時得到的資金增值收入都是個人的收入,需要繳付入息稅,情況與一般美國納稅人無異,只不過他們要用1040NR表格。
外國人申報收入稅,稅率與美國人一樣,可是,外國人不能享用以下兩項扣稅的優惠:
個人免稅額(Personal Exemption)–美國納稅人每人有3950元個人免稅額,已婚共同報稅者可得7900元個人免稅額,家中有「受撫養人」(dependent)者可以得到更多個人免稅額,而免稅額減低要課稅的收入和收入稅。外國人利用1040NR報稅表時,只能享用一個個人免稅額,除非該外國人是加拿大或墨西哥公民,或是南韓公民。
標准扣稅額(Standard Deduction)–美國納稅人可而使用起碼6300元標准扣稅額,已婚共同報稅者有12,600元標准扣稅額。可是,外國人不能使用任何標准扣稅額,只能選擇使用逐項扣稅(Itemized Deduction)。假如該外國人完全沒有在美國居住,沒有任何逐項扣稅的項目,便等于沒有任何扣稅的優惠。
因此,外國人雖然收入稅率與美國人相同,實際的稅金比美國納稅人稍高。
假設一棟價值50萬美金的獨立屋,一年的租金收入有42000美金,扣除房地産稅、基本房屋維修、水電費及折舊共10000美金,則此出租房産淨收入爲32000美金,根據聯邦稅率,在8500美金內上繳的稅率爲10%,剩下的23500美金需要繳的稅率爲15%, 兩者加起來爲4375美金。
此外,房貸利息及房屋維修裝潢等等産生的費用都是可以抵稅的。如果購買價值五十萬元的房屋,貸款三十萬,每月要支付貸款約1500元,其中利息假設是1200元,一年大約是14000元,在年終報稅時,收入可以另外扣減14000元的貸款利息。以上述例子來說,淨收入爲32000元減去14000元等于18000元,這樣只要交8500 * 10% + 9500 * 15% = 2275元的所得稅而已,節省了很多稅金。以這個例子來說投資回報率爲(18000 – 2275) / 200000 = 7.9%。
4.外國人在美賣屋時的收入
有一條稅例,名爲Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980(外國人投資房地産稅例,或簡稱FIRPTA)規定,外國人在賣屋時的增值收入並非稅率比較低的「長期資金增值」(Long Term Capital Gain),而是當爲普通收入(Ordinary Income),要按稅率計算稅金。
此外,外國人也面對「預繳稅」(withholding tax)的問題,稅例上規定,假如賣屋者是外國人,而該物業不是自住和售價超過三十萬元,買家或其公證代理便有責任,要在賣屋款項上扣除預繳稅,然後交入國稅局。扣除的金額是賣屋價的10%。不論是否有資金增值,也不論資金增值多少,都要扣除預繳稅。
5. 外國人遺産贈予稅
每個美國的居民及公民,都有一個遺産免稅額,若遺産市值不超過該金額,就完全沒有遺産稅。
目前,遺産免稅額是每人549萬元。這個遺産免稅額全部可以在生前預先贈予,即將自己的資産送給他人,只要在免稅額以內,即可免付贈與稅。此外,每人每年可以另外贈送任何一個人14,000元,同樣免付贈與稅。
当然,更加一劳永逸的方式是利用人寿保险来对冲遗产税税负。因为保险是intangible asset,不算入外国人的遗产之列,所以用很小的代价购买人寿保险,万一发生意外,保险的赔偿金可以用来支付遗产税而不需要被迫低价变卖资产等。
6. 結語
每年申報,通常,非居民外籍人士在美國擁有出租房産收入的時候,每一年度,需要申報兩份稅表,一份給聯邦申報聯邦個人所得稅,一份給房産所在州申報州個人所得稅。個人所得稅的截止日爲4月15日,申報上一年度一月至十二月的個人所得。
個人所得稅爲零仍需申報當房産無法順利出租或因其他原因而入不敷出時,即使個人所得稅爲零,仍然需要申報。比如,大家一年的美國租金收入爲1.2萬美元,但物業費、房産稅、維修費、水電費等支出共2萬美元,則業主出租房産淨虧損8千美元。這時,業主千萬不要以爲出租房産處于虧損狀態無需繳納個人所得稅就不需要申報。這種想法是不正確的。因爲如果你不做申報,美國國稅局會根據此房産的租金收入1萬2千美金計算個人所得稅。如及時申報,則可避免這樣的事情發生。
總的來說,在美國投資房産出租、及轉售說涉及到的稅務問題以及稅務的減免,退稅等相當繁複,一般的投資者需要經過詳細的規劃的計算,以達到最佳的投資結果,向專業的美國房産公司或者機構是相當必要的。
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