在美國買房，怎樣降低納稅負擔

01、“美國房產投資的“稅務三核心”

1. 有收入需要交稅

只要你的房產產生收入，就需要交稅。如果房產沒有出租，沒有銷售，不需要申報美國個人所得稅。

2. 淨收入需要交稅

和中國不同，美國的計稅基礎建立在淨收入基礎上，而不是毛收入。分清這一點，對我們理解一些納稅的知識和操作很重要。

3. 聯邦和州都有稅

美國存在兩級甚至3級的稅收制度，一般有聯邦稅和州稅，所以納稅要看所持有房產屬於哪個州。比如，你在加州和華盛頓州各有一套房子，淨收入為10萬美元，這時候兩套房產的申報情況是不同的，因為加州有州稅，而華盛頓州沒有。 針對美國的兩級稅收申報體系，要特別注意這一點，如果房產在課稅州，比如加州，紐約州，千萬不要忘記除聯邦稅以外，還要申報州稅。而有的州則不需要，比如我們經常投資房產的佛州就不需要申報州稅，為免稅州。

02、房產投資的課稅基礎：淨收入

淨收入=收入 – 成本與費用

理解什麼是“淨收入”、收入、成本與費用，對我們理解如何納稅申報有很大幫助。

先來說房產收入，它包括租客繳納的房租、租客繳納的洗衣費、租客代墊的水電費……

疑問1：租客代墊的水電費是什麼？這怎麼算？

再來說成本與費用，這部分很關鍵，財稅專家建議盡量收集全面，因為這部分直接關乎你的淨收入，也就是你的納稅申報金額基數。你的成本費用收集得越全面，納稅的部分就越少。

成本與費用部分包括租賃中介費，房屋管理費，地稅，水電費，修理費，房屋折舊等等。其中，有幾項費用一般人很容易忽略，比如房屋管理費，地稅。

疑問2：房屋管理費的收據我怎麼沒有拿到？地稅每個地區都一樣嗎？

還有房屋折舊的開銷，這是很多美國房產投資者在稅務申報的時候容易忽略的一點，也是最重要的一項開銷。財稅專家建議一定要把房屋折舊放在稅表中，這樣一來淨收入會很低，甚至沒有，所以申報稅款也會很低或者為0。

疑問3：房屋折舊是什麼？這個如何計算，又如何幫助減少稅負呢？

針對以上問題，財稅專家給大家提了幾個房產投資稅務的Tips：

●保留好各類費用收據

●務必進行房屋折舊

●昂貴房屋二人或多人持有

●盡量使用銀行貸款購置房產

03、給美國房產投資者的3點稅務建議

1. 務必做到申報合規：沒收入，收入為負是不是就不用申報納稅了？ NO！要申報。

2. 應連續申報：尤其剛開始投入成本高，如果前期虧損，很可能淨收入是負值，但是切記一定要連續申報，如果沒申報，對你來說未來就是一筆損失哦。

3.盡快獲得ITIN號碼：通過房產收益申報，非居民能夠同時從稅務局獲得非居民納稅識別號（ITIN）號碼，這對於投資者在未來美國開展商業業務有所幫助。