在美國當房東稅務須知---房屋的自住和出租

當我們購入第一套房產開始,也是個人理財部分最大的資產。這篇文章來介紹一下買自用房,第二套度假房和單純的出租房都會有哪些稅務問題。

首先我們要了解兩個內容:

1、被動收入Passive Income的原則

講被動收入原則前,先和大家談談什麽是主動收入。

主動收入指的是納稅人通過提供服務,實質參與到了經營活動當中賺得的收入。那麽被動收入也就很容易理解,即投資收入。

主動收入和被動收入在稅法上的處理方法完全不一樣。通常原則是,被動收入如果小於相關的費用,那麽就會產生虧損 Passive Loss,這個 Loss不能用於抵減主動收入Ordinary Income。但是,在出租房產時,有一個特殊原則,就是說如果房東提供基本的服務,包括維修清理,審核批準房客,那麽出租行為不再是被動經營行為,在稅法裏叫做積極參與經營Actively Participate。這樣的話,如果當年的出租有虧損,那麽可以用一定數額的被動經營產生的虧損抵減主動收入。

所以,作為房東,我們要盡量利用好這個原則。

如果納稅人的房產交由托管公司管理,在這種情況下,出租行為就變成了純粹的被動收入。因此,如果當年的經營是虧損,那麽這部分虧損不能用於抵減當年的任何主動收入。只能等到將來扭虧為盈,出租有凈收入的時候,才能使用。

補充一下,如果今年收到的房租很多,為什麽會有虧損?大家別忘了,出租房的費用除了貸款利息,地稅,水電維修費等,還有一筆很大的費用,那就是折舊。所以雖然你收到的現金/支票,但從賬面上看,仍然可能是虧損。

交稅與否是看你賬面是否有盈利,而不是你收了現金/支票就一定要交稅。

2、貸款利息mortgage和real estate tax地稅的規則

貸款利息我們要在自用和出租下分別討論。

大家可能認為個人自住房的貸款利息一定可以全額用來減稅,其實是不一定能全額減掉的。

貸款利息通常可以全額減掉,但是前提是要以房產作為房貸的抵押,並且要是符合條件的居所(每年最多兩個自用房產能作為 Qualified Home,一個是主要自住房產 Primary Home,一個 Second Home度假房產,如果主要自住房產貸款還清,並且納稅人繼續住在裏面,那麽其他的多個度假房產,每年也只能用一個作為 Qualified Home)。全年的 mortgage debt 總數小於 $1,000,000,滿足以上前提條件,可以在 1040SchA 上減掉貸款利息。

度假房出租時,有可能無法全額減掉貸款利息,因為度假房有個人使用的部分,需要分3種情況討論細節。單純的出租房的貸款利息比較簡單,因為這是出租費用的一部分,可以在1040 Sch E上抵減房租收入。

地稅通常是可以全額使用的,不受房產數目和自用或/出租用途的限制。

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