幹貨!美國買房貸款、報稅、出租等問題解答(2)

三、如何保全美國房產、如何避稅

從下面4方面來講:

1.對自住房來講,可以充分利用免稅額的機制。比如有的朋友在房地產上升的時期,一旦這個房子有足夠的增值,每兩三年就會換一次房子,這樣倒騰幾次以後,免稅的幾十萬,就會這麽省出來了。

2.對資產配置房,利用一個1031置換條款。舉例說明,如果你賣掉了一棟房,在45天之內找到另外一棟房,並且在180天之內過戶,那麽第一棟房子的增值稅可以遞延,直到第二棟房子賣掉,才要交增值稅。

3.資產配置人沒有綠卡,但子女有,又想將房產贈與子女。如果想要將房產贈與給子女,千萬不要直接贈與,因為外國人的贈與免稅額每年只有16000美元。正確做法應該是將房產賣掉,將存款贈與子女,由於存款是無形資產,外國人把無形資產轉贈美國人是沒有贈與稅的。

4.對美國納稅居民來說,如果房子一直不賣,過世後贈與給子女,子女可以免交這個增值稅。例如父母買了一棟房子,花費50萬,過世的時候,這個房子漲到了200萬,如果孩子拿到這一棟房子以後,馬上以200萬賣掉,中間的150萬都不需要交增值稅。但是這棟房子的200萬會算在父母的遺產裏面,所以我們避了贈與稅,同時要特別註意一下遺產稅的問題。
外國人在美國遺產稅的免稅額只有6萬美元,而美國的遺產稅高達40%,如果在9個月內沒有補齊這40%的遺產稅,房產將在9個月內被迫賣掉,以繳納增值稅和遺產稅。這裏有個解決方案就是,在購買美國的房產的時候,同時購買一份美國的人壽保單,如果有人不幸過世了,用人壽保單的賠付去繳納這些增值稅和遺產稅,房產可以留下來從容處理。

四、產權由誰持有:孩子、父母還是公司
1.美國的房產上通常是沒有收益人的,如不幸意外過世,由誰繼承?
解決的方案是要做一個生前信托,一旦有意外,生前信托的條款裏面指名了誰為受益人,這就避免了費時、費錢的法庭認證的程序。

2.買房時,用公司的名義還是個人名義去買房?
公司和個人買房的區別在於,如果是用公司來買房,責任就限定在公司裏面,不會跟個人其他資產交割在一起。如果有兩棟房產你都放到一個有限責任公司,你其實是把這個責任並在了一起,並沒有達到分割這個責任的目的。
如果在美國資產配置很多棟房產,如果每一棟房產都放到一個公司的名下,整個公司成立的費用,報稅的費用和申報的手續就變得十分的復雜,同時如果房子是自住,你用公司的名義去買房就丟掉了25萬免稅的額度,所以是不是適合用公司買,還是用個人買,要根據每個人的不同情況而定。

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