在美國如果長期欠繳房産稅,會有什麽樣的後果?

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網上傳言:“在美國交不起房産稅會被政府或者銀行強制把房子賣掉!不知是真是假,假如說沒錢交房産稅會怎麽樣呢?會被強制收走房子或者其他物品抵押嗎?”有網友就此對美國大使館做出了提問。

最近網上很多網友都對美國房産相關的問題很感興趣,比如房産稅是什麽?不交會怎麽樣等等。來看看美國駐華大使館對此是怎麽回答的吧!

在美國不交房産稅會怎樣?

很嚴重!非常嚴重!網上傳言:“在美國交不起房産稅會被政府或者銀行強制把房子賣掉!不知是真是假,假如說沒錢交房産稅會怎麽樣呢?會被強制收走房子或者其他物品抵押嗎?”有網友就此對美國大使館做出了提問。

問題很大,要回答這個問題,要明確一些概念:

首先,美國絕大部分房産是包括土地的,也就是說房東不但擁有房子的所有權,也擁有與房屋相連的土地的所有權,包括房屋地基院落的土地所有權。房産稅,正確的說法應該是房地産稅

房地産稅是一個稅種,但包括兩個組成部分,一個是房産,另外一個是地産。每年屋主都會收到下一年度應繳房地産稅的通知(有些地區是每年調整,有些是幾年調整一次),在大城市地段好的地區,由于土地值錢,因此往往在應繳房地産稅中,地産的比重高過房産;而在鄉村地區,地産的比重大多不及房産。

例如一戶屋主2015年、2016年應繳房地産稅的數目以及2017年估計應繳房地産稅的數目。以2016年的房地産價值為例,共585670美元,其中地産為26萬美元、房産為325670美元,房地産稅的稅率是1.1585%,所以應繳房地産稅為6784.99美元。

其次,房地産稅的征收是地方政府(主要指市政府、縣政府)的職責,不但與聯邦政府沒有關系,更與銀行等其他金融部門無關。地方政府的運作經費來源,主要就是靠房地産稅。以2016年費爾法克斯縣為例,當年該縣總收入為38億美元,其中24億美元來自房地産稅,房地産稅占整個縣政府收入的63%。由于房地産稅在地方政府運作經費中占主要部分,包括中小學教育經費、道路維修、圖書館運作、公共設施、警察局經費、政府員工的工資福利等,都靠政府撥款,因此收繳房地産稅是政府的重要事項。

在美國不交房産稅會怎麽樣?

首先,對于拖欠或不繳房地産稅的屋主,政府會將欠稅與房産地契(Title 以及Deed)聯系在一起,這樣,不但會大大影響屋主的信用記錄降低屋主的信用分數,而且當屋主出售房屋時會影響到交易,因為買家根本不希望買下欠房地産稅的房子。

其次,如果屋主堅持不繳房地産稅或拖欠稅款,政府可以根據法律規定,采取強制措施將房子拍賣,這種做法被稱為“房地産稅賣屋” (Tax Sale Home)。具體說來,大致有兩個做法:

拍賣房地産稅欠稅 (Tax Lien Sale):由出價最高的買家買下屋主的欠稅,這樣,買家就成為屋主的債主,由買家負責向屋主追繳欠款以及利息、法律費用等。如果屋主不能滿足新債主的追款要求,新債主則可以根據法律,將屋主的房屋公開拍賣。這種拍賣方式在全美29個州以及首都華盛頓特區、維爾京群島和波多黎各是合法的。

直接拍賣房地産 (Tax Deed Sale):由出價最高的買家買入房地産以及所欠房地産稅。通常來說,無論采取哪一種方式,地方政府在采取拍賣方式強制收回屋主拖欠的房地産稅之前,根據不同地方的規定,往往會給屋主幾個月或幾年的時間來繳清欠款,如果過了期限,則會啓動拍賣程序。

另外:在絕大部分地區,法律規定即使屋主的房地産被政府拍賣了,屋主在規定的期限內(大多一年)有權將其從新買家手上買回來,但必須全額付清新買家支付的所有費用以及利息等

綜上所述,拖欠房地産稅是很嚴重的事情,最後可能導致房地産被拍賣,值得屋主嚴肅對待。

不過,對于確實沒有能力繳付房地産稅的屋主來說(有能力而不繳的除外),不同的地方政府有不同的項目幫助屋主度過難關,包括緩交房地産稅分期繳納甚至減免房地産稅等

以費爾法克斯縣為例,居住在該縣的居民,年齡超過65歲或殘障人士,年收入在52000美元及以下的,可以免付房地産稅;收入在52001美元至62000美元的,房地産稅減半;收入在62001美元至72000美元的,房地産稅減免25%。

房屋價值怎麽評估?

知道了不交房産稅的後果,有些人就在問了,那麽房産稅是怎麽計算的呢?在房地産稅中,有兩個因素起關鍵作用:一是稅率,二是房屋及地産價值,房地産稅的多少,就是由這兩個因素組成的。

由于房地産稅主要由各地政府征收,因此房地産價值的評估由地方政府負責,各地政府有各自的法律法規,所以房地産價值評估方式也不一樣。

大致說來,房地産評估的基本原則有3個

本地區最近一段時期同類房屋成交價格,這是評價房屋價值(包括所在地皮價格)的重要因素。

修建同類房屋的價格加上地皮價格,即在當前建材及勞力價格的情況下,在同一塊地皮上修造同類房屋的造價,同時根據房屋的新舊程度折舊。

房屋出租價格,假定房屋供出租,可以收到多少租金。

綜合以上三個因素,再考慮本地區經濟發展情況,估價員就會對每一棟房産的價值作出評估。地方政府根據估價員的評估,提前半年將新的評估報告寄給屋主。

如果屋主覺得評估合理,就等著政府寄來新的稅表;如果覺得不合理,可以提出要求重新評估,政府會根據屋主的要求,重新審核評估報告並將結果告知屋主。屋主如果還不滿意,可以要求上訴,由法庭裁定。

公寓和獨棟別墅有沒有區別?

無論是哪種形式的公寓樓房,只要是居民住家而非商業樓,其稅率與獨棟住宅是一樣的。以首都華盛頓特區為例,2016-2017年度的房地産稅率共分4個等級:

  • 等級1稅率為0.85%,適用所有居民住宅;
  • 等級2稅率A為1.65%,適用價值不超過300萬美元的商業及工業樓,包括旅館等;
  • 等級2稅率B為1.85%,適用價值超過300萬美元的商業及工業樓,包括旅館;
  • 等級3稅率為5%,適用空置房屋;
  • 等級4稅率為10%,適用于維修不良或破敗的房屋 (Blighted Real Property)。

所謂維修不良或破敗的房屋,主要指牆壁、屋頂、窗戶、陽台或其他房屋結構維修不良,或有危險、不衛生、威脅社區公共衛生等。這個稅率主要目的是迫使屋主保持房屋的安全衛生整潔美觀。

房産稅多少錢一年?

美國著名社交財經網站 WalletHub 公布的一項最新調查結果,根據美國人口普查局的數據顯示,2017年美國人均每年繳納的房産稅達到了2,149美金。而根據美國稅收留置權協會 (NTLA) 的數據顯示,每年未繳納的房産稅金額竟高達118億美金!

溫馨提醒:漏繳或不繳房産稅是很嚴重的違法行為,政府有權沒收並拍賣房産。

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