美國房産投資,史上最全稅務指南來了

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買房就像一部好劇,每一個環節都是一個精彩故事。接下來,就請跟隨小編來一同觀賞這部從買房到賣房的年度大戲吧。不管你是準備買房,還是已擁有一套以上房産的有房一族,甚至你已決定使用公司名義來投資房産,希望此文都能給你一些幫助。知己知彼,才能百戰百勝!
第一集
買房準備
作為一個精明的買房族,從開始準備買房起,你就要計劃怎樣最大化的減少你將來需要繳納的稅額。簡單來說可以從以下幾點出發:
用途:是否用于自住,還是用于出租從産生現金流
時間:是否在不久將來打算賣掉,是否期待升值
身份:是否是美國稅務公民(不同于移民法律規定的美國公民)
債務:是否考慮資産保全,或房産債務與個人分離。
為何要考慮用途?
因為房屋的用途關乎到你需要與什麽稅表打交道,關乎哪些支出減免你可以使用,哪些憑證文件需要保存或記錄以待報稅時使用等等。同時你也需要考慮以什麽形式來擁有房産,能更好的實現你的用途。
房産的主要擁有形式:
個人直接擁有
如果是自住 ,你的房子只有支出沒有收入,那麽你只需要用到 Schedule A分項扣減額(Itemized Deductions,以下簡稱 Sch A)。如果全部或部分出租,那麽你就要使用到 Schedule E房産以及其他投資收入(Rental and Royalty Income,以下簡稱 Sch E)了。
公司形式擁有
房産投資通常以合夥企業 (Partnership)有限責任公司 (Limited Liability Corporation),或是小型企業股份公司 (S-Corporation) 形式運營。以公司形式運營的好處是,公司投資的房産出現意外時個人可以規避相關的法律責任。但是,你會需要額外報公司Form 1065或是Form 1120S稅表,其中有一頁 Form 8825就是你的房産明細。公司會在報稅完後給你發一張 Schedule K-1,流入你的個人所得稅表Form 1040(Individual Income Tax Return)中。
為何要同時考慮賣出時間和用途?
美國“主要住宅” (Primary Residence) 賣房可以享受 $250,000(單身納稅人)至 $500,000(夫妻納稅人)的免稅額。簡單來說就是,你的房子賣出時若是增值了,只要滿足以下幾個條件便可以免除增值稅:
  1. 必須是你的“主要住宅”
  2.  持有房屋所有權5年
  3.  在賣房前的5年內至少有2年住在這裏
而且呢,每一次房屋買賣的間隔不能少于2年
除此之外,還有很多其他政策都會影響到你與房地産稅務的關系,在此就不一一列舉了,小編想說的是,想合法合理避稅,買房整體規劃很重要!
我想有個房,可是我不想被 IRS 拿走我的錢!
第二集
購買房産
買房成交後你一定會收到一張“房地産交易完成單” (Closing/Settlement Statement),俗稱 HD-1,裏面記錄著詳細的結算時間,房産地址,以及所有完成交易的費用列表。這是一張又臭又長看著就頭疼的清單,可是你一定要保留好它,因為它決定了你賣房時和計算增值稅時的房子成本 (Basis)。上面有買賣雙方交易金額明細,但你只需要關注買方 (Buyer) 的明細即可。你的成交費用 (Closing Costs) 包括傭金 (Commission),産權費用 (Title Costs) 等等都可以加到你的購買價格上增加房子成本。
比方說,房子買價50萬,你的 HD-1 表上顯示各種費用2萬,那麽賣房時你的成本就是52萬,這樣增值部分就減少了2萬,開心嗎?若是以公司名義買房,你的成交費用 (Closing Costs) 以及貸款費用 (Loan Fees) 需要計入無形資産,然後按貸款時長來攤銷(類似折舊)。
另外得單獨說一說房産稅 / 地稅 (Property Tax)。房産稅會與其他上面提到的費用一樣混在 HD-1 表中,它永遠需要被拎出來單獨對待。如果你的房子這一年自住,那麽請把房産稅放到你的個人稅表1040的 Schedule A 分項扣減額 (Itemized Deductions) 中第6行。如果你的房子用于出租,那麽請將它放到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第16行 Taxes 費用。
如果你是貸款買房,那在就會在第二年年初收到貸款利息 (Mortage Interest) 1098表。如果房子是自住呢,你可以開心地把這個利息填入你的 Schedule A 分項扣減額 (Itemized Deductions) 第10行。
如果房子用于出租,那麽則需要放到到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第12行貸款利息支出 (Mortage Interest)。通常來說,剛買房的前幾年付的房貸利息的比例特別高,所以可以扣稅的金額也非常可觀。貸款銀行收取的點數 (Points) 也可以以類似利息方法處理,視情況在買房當年全部抵扣或是按貸款的年限來攤銷抵扣。

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