買房就像一部好劇,每一個環節都是一個精彩故事。接下來,就請跟隨小編來一同觀賞這部從買房到賣房的年度大戲吧。不管你是準備買房,還是已擁有一套以上房産的有房一族,甚至你已決定使用公司名義來投資房産,希望此文都能給你一些幫助。知己知彼,才能百戰百勝!
第一集
買房準備
作為一個精明的買房族,從開始準備買房起,你就要計劃怎樣最大化的減少你將來需要繳納的稅額。簡單來說可以從以下幾點出發:
用途:是否用于自住,還是用于出租從産生現金流
時間:是否在不久將來打算賣掉,是否期待升值
身份:是否是美國稅務公民(不同于移民法律規定的美國公民)
債務:是否考慮資産保全,或房産債務與個人分離。
為何要考慮用途?
因為房屋的用途關乎到你需要與什麽稅表打交道,關乎哪些支出減免你可以使用,哪些憑證文件需要保存或記錄以待報稅時使用等等。同時你也需要考慮以什麽形式來擁有房産,能更好的實現你的用途。
房産的主要擁有形式:
個人直接擁有
如果是自住 ,你的房子只有支出沒有收入,那麽你只需要用到 Schedule A,分項扣減額(Itemized Deductions,以下簡稱 Sch A)。如果全部或部分出租,那麽你就要使用到 Schedule E,房産以及其他投資收入(Rental and Royalty Income,以下簡稱 Sch E)了。
公司形式擁有
房産投資通常以合夥企業 (Partnership),有限責任公司 (Limited Liability Corporation),或是小型企業股份公司 (S-Corporation) 形式運營。以公司形式運營的好處是,公司投資的房産出現意外時個人可以規避相關的法律責任。但是,你會需要額外報公司Form 1065或是Form 1120S稅表,其中有一頁 Form 8825就是你的房産明細。公司會在報稅完後給你發一張 Schedule K-1,流入你的個人所得稅表Form 1040(Individual Income Tax Return)中。
為何要同時考慮賣出時間和用途?
美國“主要住宅” (Primary Residence) 賣房可以享受 $250,000(單身納稅人)至 $500,000(夫妻納稅人)的免稅額。簡單來說就是,你的房子賣出時若是增值了,只要滿足以下幾個條件便可以免除增值稅:
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必須是你的“主要住宅”
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持有房屋所有權5年
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在賣房前的5年內至少有2年住在這裏