外國人投資美國房産須了解的稅務知識

外國人投資美國房産須了解的稅務知識

■ 何謂外國人
■ 外國人的稅務好處
■ 外國人房産收入稅
■ 外國人賣房時的收入稅
■ 外國人贈與稅和遺産稅

 

何謂外國人

停留天數的計算

持綠卡者，從進入美國那一刻，便已成為美國納稅人；歸化的美籍公民，必定是當然的美國納稅人，在稅務上被統稱為定居外國人（Resident Alien），與一般美國納稅人完全相同。
未踏足美國的外國人，當然保留外國人(NonResident Alien)身份，但在美國只是暫時居住的外國人，只要在美國停留的時間達到183天，也有可能變成美國納稅人，也可能在稅務上成為ResidentAlien，要像美國人一般，為全世界的收入報稅。

時限及計算方法如下：

假如外國人一年內居住在美國183天或以上，即使沒有永久居民身分，也被視為稅務上的美國納稅人。其二，假如今年居住在美國31天或以上，而過去三年也曾在美居住，便要將今年居住的時間，加上去年居住時間的三分之一，再加前年居美時間的六分之一，若總數達183天，便自動成為美國納稅人。

特例情況

幾種特例情況，不被計算在居美時間內：由于健康原因不能離開美國的時間、留美學生的頭五年、加拿大和墨西哥居民白天過境工作、在去外國途中于美國過境、外國船只船員在美停留等。

外國人的免稅好處

外國人免資本利得稅

假如在稅務上符合外國人(Non Resident Alien)身分，在美國賺取的聯邦公債利息、銀行利息及買賣股票或共同基金賺取的資本利得收入(Capital Gain)，完全免付任何美國稅，銀行或股票經紀行亦無需扣30%的預繳稅(Withholding Tax)。

外國人W-8BEN

外國人由于沒有社會安全卡號碼，在美國銀行或股票經紀行開設帳戶時，須填寫W-8BEN表，以證明其外國人身分，可以免銀行利息、股票利得稅等。這份W-8BEN表格的有效期是三年，三年後須再填，否則銀行將扣除預繳稅。

持外國身分的父母，如果與美國公民或居民的子女，聯名開銀行或股票賬戶，子女沒有資格填寫W-8BEN表格，該賬戶就不能享受外國人免預繳稅和免收入稅的好處了。

外國人房産收入稅

外國人可以在美國自由購買出租房地産，但租金收入和將來賣出時得到的資金增值收入都是個人的收入，需要繳付收入稅，情況與一般美國納稅人相同。

外國人申報收入稅，稅率與美國人一樣，根據新的稅法，外國人不能享用標準減免額的優惠：

標準減免額(Standard Deduction)，美國單身納稅人可享受1.2萬美元的標準減免，已婚家庭共同報稅享有2.4萬美元標準減免。可是，外國人不能使用任何標準減免。

因此，外國人雖然收入稅率與美國人相同，實際的稅金比美國納稅人稍高。

外國人賣房時的收入稅

外國人投資房地産稅例Foreign Investmentin Real Property Tax Act of 1980(簡稱FIRPTA)規定，外國人在賣屋時的增值收入視為普通收入(Ordinary Income)，要按稅率計算稅金。

外國人也面對預繳稅(withholding tax)的問題，稅例上規定，假如賣屋者是外國人，而該物業不是自住和售價超過三十萬元，買家或Escrow（交易第三方公證公司）有責任，要在賣屋款項上扣除預繳稅，然後交入國稅局。扣除的金額是賣屋價的10%。不論是否有資金增值，也不論資金增值多少，都要扣除預繳稅。

除了聯邦國稅局扣稅的要求外，州政府也有可能規定要扣除預繳稅。在加州稅局規定，要扣起售價的百分之3.3%，亦是買家和Escrow（交易第三方公證公司）的責任。

這兩者都是預繳稅，假如真正的稅款比預繳金額低，當然可以在報稅時要求將多付了的稅金取回。需要提醒的是賣房屋主提前向國稅局申請稅號，報稅後可以較快拿到退回的稅款。
外國人遺産稅和贈與稅

美國人遺産稅和贈與稅

每個美國的居民及公民，都有一個遺産免稅額，若遺産市值不超過該金額，就完全沒有遺産稅。

目前，遺産免稅額是每人1140萬美元。這個遺産免稅額全部可以在生前預先贈予，即將自己的資産送給他人，只要在免稅額以內，即可免付贈與稅。此外，每人每年可以另外贈送任何一個人1.5萬美元，同樣免付贈與稅。

外國人遺産稅和贈與稅

外國人如果在美國有房産，逝世後的遺産稅如何計算？除了在美國的銀行存款不計算外，其他在美國股票經紀行戶口中的股票、債券、甚至房地産，都算遺産。外國人在美國的遺産，只有6萬美元免稅額，所以可能會有相當重的遺産稅。

外國人把這些將來被算為遺産的資産，作生前贈予又如何呢？外國人亦有每人每年1.5萬美元免贈與稅的條例，可是他們僅有6萬美元遺産免稅額，且不能在生前預先贈予。所以外國人將在美國的資産作贈予是有困難的。

外國人房産免稅贈與子女方法

外國人將在美國的房産免稅贈送給子女，可以先成立公司，將房地産放入公司，然後將公司股票作贈予，因為股票是屬于Intangible無形資産，沒有Gift贈與稅。

生前信托

外國人假如去世，房産要通過法庭認證(Probate)的過程，才能由受益人繼承，除非該外國人在生前已經成立生前信托。換句話說，外國人假如在美國用個人的身份投資房地産，如果由律師設立生前信托，可以避免將來的法庭認證。

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