以外國人身份在美國投資房地產時，需要瞭解美國房產相關的稅務，例如所得稅、預扣稅、贈予稅以及遺產稅等。同時，應該考慮其他事項，如資產規劃和移民前規劃，避免因為資產傳承或身份調整等問題，造成利益損失。而外國投資人投資房地產時進行稅務規劃的最佳時間是在簽訂購房合同之前，通過採取非常前瞻性的稅務規劃，外國投資人往往能夠在投資時顯著減少甚至消除一系列於己不利的稅務後果。
作為非居民外籍人士在美國投資房產後，需要繳納哪些稅務？
當非居民外籍人士在美國投資房地產並出租時，通常需要按照收到租金的30%預扣所得稅，物業管理公司或承租人有代扣代繳稅的義務，非居民外籍人士收到的租金收入已扣除30%的稅金，不需要再申報年度所得稅表。
外籍投資者可以選擇將被出租收入做為在美國的貿易或業務，從而按照累進稅率納稅。這樣一來，與房產相關的開銷（如物業費，房產稅，水電費，維修費等）可以相應抵扣，只有淨收益才需要被徵收稅。在這種情況下，非居民外籍人士需要每年向美國政府申報所得稅。
假設一棟價值50萬美金的房產，一年的租金收入有3萬美金，扣除物業費，房地產稅，基本維修，水電費，及折舊費用共計2萬美金，則此出租房產淨收入為1萬美金，符合10% 及12%兩段等級稅率，按照2018年單身稅率計算，需要繳納1013美元的聯邦個人所得稅。
如果當年房子沒有順利出租，有出租虧損的情況下，仍然要申報所得稅。
比如一年在美國的租金收入為2萬美元，但是物業費、房產費、維修費、水電費、管理費等等這些支出為3萬美元，結果出租房的淨虧損有1萬美元。這時業主千萬不要以為出租房產處於虧損狀態就不需要申報，如果你不申報美國稅局就會認為你只有租金收入2萬美元，而沒有虧損，那麼就會按2萬美元的收入計算個人所得稅。
當非居民外籍人士在美國投資房地產並出售時，所產生的收益被視為美國來源收入，通常需要向美國繳納資本利得稅。對於外居民外籍人士（以及信託基金）而言，出售持有時間一年或以上的房地產需要繳納最高為20％的資本利得稅。為了避免外國投資者逃稅，非居民外籍人士在出售美國房產時，買方將按照法律規定代扣成交額的15%做為預扣稅。預扣稅不僅適用於房地產銷售，而且還適用於房地產交換、清算以及贈予。
另外，當非居民外籍人士在美國投資房地產時，還應該關注遺產稅和贈與稅。如果房產持有人不幸身故，該房產的繼承人將會被美國IRS徵收遺產稅，房產所在州也會徵收州遺產稅。2019年,美國稅務居民的贈與和遺產統一終身免稅額為11,180,000美金，在此範圍內的遺產無需繳納遺產稅，但是對於非美國稅務居民，贈與稅和遺產稅的免稅額僅有60,000美金，超過的部分需要繳納遺產稅。因此，非居民外籍人士應該提前通過適當規劃，來減少或避免未來房產傳承的稅務負擔。
沒有報稅會有什麼後果？
如果納稅人欠美國政府稅款，又沒有在納稅截止日期內交款，他將被美國稅務局罰款並徵收利息。美國國稅局的規定是，如果沒有按時申報並且拖欠美國國稅局的稅款，那麼會收到罰款通知，包括了未及時申報罰款和未及時繳稅罰款。
因此，及時報稅和繳稅非常重要。 對於美國非稅務居民，特別是在美國境內有房產和其他投資的人士來說，正常申報美國稅是保證其在美國財務利益不受干擾的重要因素，同時也能夠保證其在美國投資所得僅被徵收合理稅款。
作為一名資深地產經紀以及投資顧問，建議大家一定諮詢專業稅務師和律師，投資美國房產需要瞭解的規則很多，希望我們能及時溝通，讓您的美國房產投資之路更加順暢！
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