想撿便宜 – 買拍賣房的特殊交易過程

投資房產除了長期持有收租之外，也有買低賣高賺差價的炒房方式；要買低撿便宜那就不免要了解各種拍賣房了。投資者們常在說的拍賣房其實還分成三種，分別是「急售屋」（Short Sale），「法拍屋」（Foreclosure）和「銀行屋REO」（Real Estate Owned）。這些拍賣房都屬於特殊的房屋買賣形式，也因此交易過程會跟一般的房屋買賣不一樣。

一急售屋：

這種房子指的是屋主欠銀行錢太多，即使把房子賣掉，賣價扣掉各種過戶費用之後也可能不足以償還所有的債務。正因為賣掉房屋後仍不足償還所有的債務，所以賣房一定要經過所有的債權人批准。債權人在通常情況下就是銀行，也就是持有房屋貸款的銀行。由於已經欠款太多，銀行隨時可能法拍，因此屋主都希望能夠盡快賣掉因而叫做Short Sale。

Short Sale的另一個特點，就是通常會委託專門的談判人（Negotiator），負責跟債權人銀行（貸款銀行）進行談判。 Negotiator的角色可以由地產經紀人、律師代理，只要談判人接受了賣主的委託就可以跟銀行談。

通常的買賣流程為：

（1）買賣雙方先簽合同，

（2）拿到債權銀行批准 （急售屋特殊之處） ，

（3）準備其他過戶手續。

二法拍屋：

通常的情況下，屋主未如期繳付貸款，在銀行給的一定寬限期限以後如果還是付不出貸款，銀行覺得沒有希望從貸款繼續賺利息，那就只能把債務人屋主告上法庭並拍賣房產，也就是把房子在法院拍賣的過程當中賣掉，並用賣房的收入償還掉債權人欠銀行的債務。

由於賣家是銀行，簽地契的是法院指定的仲裁人（referee），因此一般買賣當中賣家會負責處理的事情，通常在法拍中都是由買家自己負責，包括房屋違規、租客等等。

三銀行屋REO：

如果在法院拍賣的過程當中，沒有人出價競標或者出價狀況不理想時，這個法拍屋就變成流拍。流拍了以後，房子就會被第一債權人（也就是貸款銀行）收走。當房子收到銀行手上後，銀行通常會委託地產仲介去賣這個房產，然後就叫Real Estate Owned （REO）；相對的，如果是在法院拍賣時賣出的房子，就是法拍屋（Foreclosure）。

由於這三種地產交易跟一般的房產交易確實有些不同，也因此會遇到比一般交易更複雜的問題。如果想撿便宜買這些拍賣房，也該熟悉這些拍賣類型並把相關風險考慮進去，以免撿不到便宜反而虧錢。

一、簽合同之前的準備階段

Q：Foreclosure的屋主是誰？誰在賣這個房子？

A：Foreclosure是介於「原屋主還擁有被拍賣的房子」和「買主將擁有這個被拍賣的房子」之間的狀態。所以本質上是誰在賣這個房子呢？賣這個房子的人叫仲裁人，通常仲裁人是由法院指定一名律師擔任。

簡單來說，當債權人銀行去告債務人屋主，當法拍程序結束後，法院就會指定一名仲裁人去主持這個房子的買賣，而這角色通常由資深律師擔任。當被指定的仲裁人律師完成這個買賣手續後，需要向法院進行報告，說明此法拍已結束，拍賣所得的價金如何分配，以及需要扣掉什麼費用；如果還有剩餘，則償還銀行的債務，如果還有剩餘，那就把剩下的錢還給屋主。

這房子買賣的過程─從拍賣到最後過戶完成，就叫Foreclosure。

Foreclosure的買家成功買得以後，和正常買賣一樣，一般需支付10%的合約訂金給Referee—就是代表法院來處理房屋買賣的律師。

Q：哪裡可以看到Foreclosure拍賣的信息呢？

A：可以向法院查找，法院每個星期都會公佈拍賣信息。

Q：購買法拍屋，可不可以貸款？

A：這也許跟大多數人的認知相反，這三種拍賣房當中，除了Short Sale要貸款比較困難之外，其他兩種─Foreclosure以及REO通常都是可以貸款的。順帶一提，Foreclosure和REO的房子跟Short Sale有一點不一樣，雖然這兩種轉讓都有規定的過戶時間，但是通常情況下可以協商延後過戶期限。雖然合同的規定都是一樣的，都是屬於逾期不過戶，但是法律上可能存有未按期過戶就被沒收定金的風險，然而實際上來說延期過戶都是很常見的。

Q：買Foreclosure的房屋需要先做產權調查嗎？

A：需要。在購買法拍屋前，筆者建議應該要先進行產權調查（title search）。有些人說，拍賣的房子所有權通常很乾淨，但是經常在拍賣的過程當中可能有產權以外的問題，例如房屋違規、到底是幾家庭的房子（例如期待的是兩家庭但實際上只是合法一家庭）等。

二、合約的階段

Q：什麼是Foreclosure的按原樣出售（AS IS）？

A：在通常的買賣中，AS IS就是購買房屋的現狀：買家在簽合同前做房屋檢查，檢查後到過戶前，如果這個房子的狀況沒有大的變化，房子沒有遭到破壞損壞，買家就要買這個房子。如果驗屋時發現有問題，卻沒有記載在合同里，一但簽約後，過戶時就不可以聲明賣家需要修繕或減價，因為合同里說好是Sale AS IS，除非是基本的水電暖氣設備出問題或者嚴重漏水等。

但是在法拍的買賣過程當中，由於不是由屋主來賣而是法院來拍賣，因此對於屋況賣家（銀行）是不承擔任何責任的，例如期待是兩家庭實際上是一家庭，買家還是必須購買。

Q：在Foreclosure買賣完成以後，錢不夠還債怎麼辦？如果錢有剩餘怎麼辦？

A：在通常買賣完成後錢不夠還債的狀況，債務還是會跟著原屋主（也就是債務人）。但是在Short Sale的情況下，銀行接受債務人進行拍賣這個房子後，銀行就不會再追討剩餘的債務。因此，屋主如果以Short Sale完成出售之後，他的信用就會慢慢恢復；而在這個房子上，所有的剩餘債務都免除。但如果是Foreclosure，賣方（也就是債務人）的信用仍然無法回复；因為債務人的債務還存在於他的信用報告之上，信用依然受到很大的影響。

Q：買家是否應該接受賣家提供的產權報告？

A：在Foreclosure的過程當中，原告債權人（銀行）在告屋主的時候，必須要提供一個產權報告。因此當Referee在賣房子的時候，通常已經有產權報告可以提供給買家。然而買家應該避免使用賣家提供的產權報告，而應該使用自己律師熟悉的產權公司去做產權調查，對於交易比較有保障。

Q：什麼是轉拍？

A：有些人拍賣後再轉賣給另外的買家，這就是轉拍，出價人（賣家）可以從中賺取差價。例如，以50萬元拍得一戶房子，如果這房子市場價值65萬元，最後以65萬元賣給另外一個人，同時另外一個人也覺得划算，這樣轉拍人就能賺到15萬元價差。

三、過戶階段

Q：Foreclosure轉讓稅由誰來支付？

A：在正常的買賣過程中，需要繳交房產交易稅。房產交易稅的計算，以紐約市來說，50萬元以下是1.4%，50萬元以上是1.825%；如果是商業買賣，就是3.025%起。在正常的房屋買賣中，交易稅通常是賣家負責；但是在某些特殊情況下，通常是由買家來繳付房產交易稅，例如買新成屋（sponsor deal）。律師在協助客戶進行Foreclosure拍賣的過程中，通常都會和Referee、甚至是銀行的律師協商由賣方負擔轉讓稅。雖然實際上未必百分百能成功，但有經驗的買家律師懂得提出適當的要求，因而實際上能夠成功協商由賣家（銀行）付交易稅的可能性可達到將近八成。

Q：交易的雜項費用由誰負擔？從什麼時候開始起算？如果沒有按時過戶會不會有罰款？

A：通常來說，從拍賣那一天開始，也就是你把這個房子拍賣下來但還沒過戶時，就要開始負責地稅、水費、電費及煤氣等費用，這點跟一般買賣過戶之後才開始負責是很不相同的。但筆者在處理這些法拍交易的過程中，時常會遇到客戶超過約定的期限沒辦法過戶，而同時水電等費用仍不斷增加、地稅飛漲的情況。在這種狀況下，有時候在完成過戶時，Referee會要求買家支付利息，但這也是可以協商的範圍，適當的協商有可能讓Referee支付，而能夠避免由筆者代表的買家去負擔。

Q：房客的問題？

A：法拍買家應該盡量不要承接房客。由於驅趕租客影響因素眾多，因此如果不是價錢非常非常好，應盡量不要去承接房客，因為現在房客是許多州的屋主們最頭疼的一個問題。