關於法拍屋 、短售屋、 銀行屋,這些知識你知道嗎?

“法拍屋”一般而言之就是屋主提供擔保物(土地,建物)向銀行貸款後,因為繳不起房貸或故意不繳房貸,而被銀行交由法院強制執行拍賣以抵還銀行貸款的房屋或土地。

簡單地說,就是指法院拍賣的房 子,由於法院進行拍賣不是以牟取利潤為目的,所以通常拍賣價格會比市場價低,因而吸引越來越多人選購法拍屋。

很多人把foreclosure翻譯成法拍屋, 其實foreclosure指的是一個過程,即當貸款人或屋主無法履行按揭合約去償還債務時,債權人通過出售或收回房產權,進而追回屋主所欠貸款的過程。

一般來說,當屋主停止還貸後三到六個月,債權人就會提交一份《拖欠貸款通告》(Notice of Default-簡稱NOD)並在當地政府機關做記錄,公諸於眾,從此foreclosure就開始了。這可能是大家習慣上說的“法拍屋”,以下是foreclosure的流程和種類:

一、法拍前的寬限期 (Pre-foreclosure)

當貸款人償還貸款能力出現問題後,不能繳納貸款後, 貸款人或屋主可以在各州法律允許的寬限期(grace period)內設法還清所拖欠的貸款而使原貸款得到復效(reinstate) 。這個寬限期叫做pre-foreclosure, 一般有三個月。在寬限期內,貸款人要想辦法償還拖欠貸款,如果不能申請“重新貸款” (refinance)以獲得較低的利息來降低每月的還貸數目,屋主還可以常識申請“修改貸款”( loan modification),這個需要貸款人和貸款銀行進行磋商,貸款銀行也許會根據屋主的經濟情況來決定是否給予適當的降息等,從而讓屋主能夠繼續還貸供房。

二、短售屋 (Shortsale)

貸款人除了常識從新貸款或者修改貸款外,在寬限期內還可以選擇將房產出售,用銷售所償還貸款, 有人稱為“短售屋”(shortsale),由於銷售倉促,很多短售屋的售價較低,甚至售價不足以還清貸款,這種情況下,屋主可以向債券人申請短售(shortsale),債權人會根據屋主的經濟情況決定是否同意並承擔部分損失。對於貸款款人,如果債權人同意短售,房屋出售後不會影響其信用記錄。對於債權人,也可以不必經歷“法拍”程序。對於短售屋,雖然標價很便宜,但是購買過程也許會比較漫長,有些需要三個月,所以需要買家的耐心。買方向屋主報價 後,屋主需要得到債權人的出售批准,另外也許還存在其他債權人,比如第二債權人, 拖欠工程款債權人等等,都需要進行協商。這也就是為什麼短售屋審批時間較長了。

三、法拍程序(public auction)

在寬限期結束後,如果屋主仍然不能還清拖欠的貸款,接下來的程序就是其房產就會被公開拍賣的方式(public auction) 。法拍屋雖然價格便宜, 但也許會帶來不可遇見的麻煩。比如如果房子可能拖欠工程款,其他貸款, 雖然以便宜價格購入,但負債也許會更高。所以,在購買法拍屋前,最好事先對拍賣的房屋做詳細的調查,然後在公開 拍賣市場上出價。按照規定,買主在競拍後付現金,而且可能沒有足夠的時間去完成產權查驗和房屋檢查,對法拍的規定,需要向法拍主辦方了解清楚。

四、銀行屋(REO ,Real Estate Owned)

在上一步,法拍不成功,債權人將取得產權,成為屋主,然後僱傭地產經濟在將房產放在公開市場出 售。這類房子叫“銀行屋”,“銀主盤”,“銀行盤” 銀行屋和短售屋比較,銀行屋會更多保證產權的完整性, 而且相對清晰,因為產權已經轉移過一次給銀行。即便這樣, 很多銀行屋還是在收房過程中遭到破壞,或者房屋狀況不盡人意,所以在購買銀行屋前,最好要仔細檢查。 另外,涉及到法拍屋的貸款是受到政府機構保護的情況,如住房建設與城市開發部(HUD,Department of Housing and Urban Development)或退伍軍人安置事務部(VA,Department of Veterans Affairs)等,那麼銀行法拍屋就變成了政府機構法拍屋,在這種情況下,就由政府機構來負責出售法拍屋。

短售屋,法拍屋有以下不足:

1. 也許會涉及到產權糾紛。

2. 房屋本身有可能遭受損壞。最好實現調查。

3. 購買短售屋所花時間也許比正 常買房為長。

4. 在標價低時,會同時有很多競 爭者出價,壓縮利潤空間。

總之, 不管購買法拍屋,短售屋還是銀行屋, 實現都要做足功課,進行調查, 諮詢專業人士以減小投資風險,增加投資的成功率。

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