2018-5-2 Sofia Chang洛杉矶华人地产经纪
買房乃人生大事，無論投資或自住，有買就有可能會賣！在美國賣房流程非常繁瑣，你可以自己賣，也可以委托經紀人幫你賣，如果不太了解美國的房產法律的話，建議還是不要自己賣，以免得不償失。
美國賣房到底有哪些流程呢？本文為您整理出在美國賣房的步驟，只要掌握好訣竅，快速且高價脫手絕非難事。
你真的準備好賣房了嗎？
撇開單純投資轉手賣房不說，大部分人應該都是要另購新房而決定賣房。在賣房前，請先思考：
1.賣房動機
大多數想賣房的人都會再另購新屋。建議這類賣家，先把自己目前居住的社區與房產與想購買的社區及房產做比較，做點房產資訊的搜集，比較一下價格與優劣勢，衡量後說不定會發現不搬家反而比較好。
2.賣房目標
是否希望趕快賣掉？預期銷售利潤？是否已找到新的住處等。有時屋主很可能幾周內就能賣出房子，若計劃同時賣屋並買屋，建議做好時間上的準備。
賣房的9大步驟
1.決定是否聘用經紀人
並沒有法律規定房屋買賣一定要通過經紀人，但卻有法律規定在房屋買賣中，賣主須依法進行一些步驟。買賣房屋手續繁瑣，如果你對美國房產法規很熟，或許可以自己來，否則還是建議通過專業經紀人會更加省事，經紀人除了能代替賣家處理在交易過程中的交涉、協商、談判等大多數業務環節，也能避免因處理不當所產生的法律糾紛。專業的經紀人了解市場行情且訊息靈通，可提出最具競爭力的房價，促進成交。
在美國房地產交易中，基本上買家經紀人與賣家經紀人的傭金都是由賣家支付（僅很少數狀況是買家付）。
當屋主要賣房時，賣家經紀人會將屋子放到市場上賣，成交後收取一筆傭金。傭金中有部分是要付給買家經紀人的，因為是買家經紀人帶潛在買家來看房子的。不少賣家想省傭金而決定自己賣房，建議買家經紀人的傭金還是不要省，不然應該不太會有買家經紀人會願意帶潛在買家來看你的房子。
2.定出精準售價
價格決定房屋脫手的快慢。不想賣太低，但過高也可導致房子無人問津，畢竟買家也會做比價。做好市場調查，評估房子所在地區的房產市場，了解所在社區內其他的房產交易情況，並識別房產的弱點與賣點，定出一個合乎常理的售價。可參考社區近6個月的相似房屋成交價去制定售價。通常正式上市的前15天是曝光率最大的時段，也是吸引買家來看房子並出價的時點。
一個了解當地市場的經紀人能進行調查評估，協助並建議賣家出一個具競爭力的售價。此外，也可請專業估價師進行定價。若想盡快售出，賣家經紀人可能會建議降低上市價格來快速吸引買家上門，從而減少房屋上市時間 。同樣的，賣家經紀人也可能會為了拿到你這筆生意而先以高售價吸引你，最後又再降價，所以賣家自己要做好功課，才不會被經紀人牽著鼻子跑。
3.包裝房子打造好賣相
不是要你花大錢去大整修，而是做好內外清潔，修整一下庭院、清洗一下地板、車庫或粉刷一下墻面、把家具擺放恰當等，總之就是讓房子看起來幹凈明亮具吸引力，讓買家覺得成交後就能直接入住。只要包裝做得好，可以有效提升售價。廚房和浴室是買家觀察重點，別忽略！
把房子打扮得美美的，也能拍出具吸引力的廣告照片，有利於房產上市時能第一眼就吸引潛在買家。
4.發布房源，正式上市
當價格確立、廣告照片拍攝等一切就緒後，就可以將房屋情況輸入到各大賣房網站，讓經紀人與買家能瀏覽。研究顯示高達90%的買家會在網上搜尋房屋，所以房屋的照片很重要。
此外，屋前銷售標誌、宣傳資料、社群媒體等各種行銷廣告方式都能使用。
5.與潛在買家交涉議價
房子正式上市後，會陸續收到買家的出價函，賣家可視對方的出價與其他條件去做決定接受 、再協商或直接拒絕對方的出價。若對買家的出價及條件滿意的話，即可簽署合同，達成交易。
收到買家出價合同時，除了價格考量，同時也需審核其他條件，例如買家的經濟狀況、是否有銀行貸款預批準證明或銀行現金存款證明、買家提出的附加條款內容等，仔細挑選買家才會有保障。
與潛在買家進行再協商時，賣家可以要求調整任何細節，如金額、附加條款等。價格由賣家經紀人與買家經紀人進行談判。
6.簽署合同並進行買賣過戶手續
在協商交涉後，若賣家對買家所提出的出價與附加條款等皆滿意的話，就可正式簽署合同。接著買家會將訂金存入第三方公證托管公司，並開始後續的所有權認證、買家貸款、過戶、檢查報告等步驟，直至一切手續皆合法完成後，公證托管公司才會將房子產權交給買家，並將錢款交給賣家。
買家需遵守雙方協議的付款日期；賣方則須確保房屋完整性與交屋日期，並通過買家安排的房屋檢查。
買家若簽約後因故反悔或無法成交，訂金有可能全部沒收，除非購屋合同列有附帶條件 。
一般而言，貸款買家的整體購屋交易時間從進入過戶交易算起，至少需要30至45天。現金買家則較快，約7至20天可完成（資金皆已在美國時）。
7.配合房屋檢查、房屋估價、產權過戶調查
買家在這段期間會進行附加條款中的相關項目，如安排做房屋檢查、房屋估價、產權過戶調查等。此時賣家須配合提供房屋周邊環境報告 、白蟻檢查等合約裏要求的檔案文件供買家審閱。買家在房屋檢查後若發現問題，買賣家雙方應共同討論要如何處理（承擔費用或適當降價等）。
8.買家取消附加條款
此時，買家已順利完成貸款、房屋鑒價與房屋檢查，且無任何異議。買家須簽署取消附加條款。
9.簽署產權讓渡書，完成過戶手續並交屋
賣家要簽署產權讓渡書將產權轉正式移給買家，產權公司會完成房屋產權移轉手續並在政府完成過戶登記。完成過戶手續後，賣家會從公證托管公司拿到扣取應付費用後的房款。賣家需要按合約規定時間離開房子，將鑰匙交付給買家。
買家會在過戶截止日前將頭期款余款和各項買賣文件手續費存入公證托管公司。簽字完成過戶前，買家會在經紀人陪同下對房屋內外作最後檢查，確認維修項目等如約完成。
最後，恭喜您！順利成交！
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