房屋買賣合同中, 我需要重點注意哪些條款？

最重要的環節之一就是買賣合同的審閱。此合同不僅控制著房產交易的進行，還決定著過戶中可能產生的糾紛的解決方式。我們在協助客戶處理房產交易時，發現很多買家對房產買賣合同並沒有充分了解。鑑於此，為了大家過戶的順利進行，我們在此篇文章中，將針對買賣合同中涉及的重要條款及其法律問題進行詳細介紹。

1、房屋售價、支付方式、貸款金額及貸款保護條款

房屋售價、支付方式、貸款金額及還款方式是合同中最基本的條款。在存在貸款的交易中，大家尤其需要注意：1） 貸款金額；2）合同中是否存在抵押貸款保護條款（MortgageContingency）。

抵押貸款保護條款：在貸款買房時，買家雖然可以從銀行獲得貸款預先批准信（pre-approval letter），但此預批准信上的金額，往往會跟銀行實際批准的貸款金額存在差額，甚至有的客戶會基於各種原因，無法獲得貸款批准信(loan commitment letter) 。

在一個受“抵押貸款保護”條款保護的地產交易中，若買家未獲得貸款許諾信，則可基於此取消合同，並收回首付款。 “抵押貸款保護”條款在二手房交易中很常見。值得注意的是，大多數的全新公寓（一手房）（Sponsor Sale）並不接受抵押貸款保護條款：如果買家無法獲得貸款，則需無貸款過戶。若買家手裡無足夠現金流來支持無貸款過戶，買家會被視為違約，Sponsor賣家會獲得首付款，不會將首付款退還給買家。基於此，我們建議大家提前預估可貸款金額，並在資金上給自己多留一些空間，從而較少交易中的損失。

案例一

Kevin打算通過貸款方式購買Condo，經過挑選後，Kevin最終與賣家Andrea達成合議。 Kevin計劃貸款57萬美元，30年還清，但是由於擔心銀行最終的貸款金額會低於他計劃貸款的數額。於是要求賣家Andrea在合同中加入貸款保護條款。

條款具體內容為： The obligation of Purchaser to purchase under this Contract is conditioned upon issuance, on or before 45 days after fully executed copy of this Contract is given to Purchaser, of a written commitment from an institutional Lender pursuant to which such institutional Lender agrees to make a first mortgage loan to Purchaser of $570,000.00 for a term of 30 years.

中文翻譯是：

買家履行本合同的購買義務的條件是，在合同簽訂（生效）並發送給買家的第45天當天或者之前，買家從貸款機構獲得批准信，貸款批准信中寫明貸款機構同意提供抵押貸款，貸款金額為57萬美元，期限為30年。

買家Kevin與賣家Andrea簽訂合同並支付首付款後，Kevin將生效合同發送給了銀行用來申請貸款。 30天后，Kevin收到了銀行批准信，批准貸款金額為50萬美元，與合同金額不符。考慮到經濟的壓力，Kevin決定放棄Condo的購買，Kevin的律師通過主張貸款保護條款，解除了合同，賣家Andrea將首付款返還給了Kevin。

2、產權條款

產權是房屋買賣中買家最關心的問題之一。在房產買賣中，關於產權究竟有哪些法律問題呢？

◆ 產權保障（Title Warranty）

大家首先需要關注合同中提到的轉讓產權的保障類型。在不同的保障條款下，買家在過戶後會獲得不同類型的房地產契約 (“地契”or “Deed”)。地契的形式有以下三種：完全擔保地契 (General Warranty Deed) , 特殊擔保地契 (Special Warranty Deed)和簡單地契 (Quitclaim Deed)。

完全擔保地契 (General Warranty Deed): 保證賣家擁有這塊土地的所有權，並擁有轉讓這塊土地的合法權利、保證這塊土地沒有任何產權抵押、貸款、扣押權、留置權等。買家在過戶後擁有的產權無缺陷。

特殊擔保地契 (Special Warranty Deed)：保證賣家在其擁有房屋的時期，沒有做任何事情導致產權缺陷。

簡單地契 (Quitclaim Deed)：保證賣方僅僅將在這塊土地上享有的任何產權或利益轉讓給買方，並不保障產權沒有瑕疵。

在交易中，買家一般會獲得完全擔保地契 (General Warranty Deed)。買家及其律師都需格外注意合同中對地契部分的描述，以免過戶後發生產權糾紛，為買家帶來不必要的麻煩。

◆ 產權保險（Title Insurance）

房屋產權保險（Title Insurance）一般分為：業主產權保險（Owner’s Title Insurance）和貸款產權保險（Lender’s Title Insurance）。在過戶前，買方會通過產權調查（ Title Search ）的形式對所購買房屋的產權進行徹底調查。產權保險的存在，是為了防止由於產權調查不徹底，或者由於產權公司的疏忽沒有記載產權瑕疵和糾紛，對買家以及貸款機構造成的權益損失。

案例二

買家Kevin與 賣家Andrea簽訂了購房合同並順利過戶，雖然在產權調查中並未發現產權瑕疵，但在Kevin的代理律師的建議下，Kevin購買了業主產權保險。在過戶後的一個月，Kevin發現該房屋有一張政府罰款並未支付，但該筆罰單並未在產權調查中體現，於是，Kevin向保險公司主張索賠，保險公司承擔了該筆政府罰款。

案例三

買家Kevin與 賣家Andrea簽訂了購房合同並順利過戶。 Kevin通過向W機構抵押貸款購房。在W機構的要求下，Kevin購買了貸款產權保險。在產權調查報告中，該房屋產權並無瑕疵。幾年後，Kevin失業，無法繼續支付剩餘的10萬貸款，W貸款機構打算拍房產獲得剩餘貸款的清償，此時發現該房屋還有一筆抵押貸款未還清，且並未記載在當年的產權調查報告中，造成W機構10萬美元的損失。於是，W機構向保險公司索賠，由保險公司承擔了W機構的損失。

3、風險承擔條款

購房合同一般會規定, 由於自然因素等不可抗力造成的房屋損失，在房屋過戶或者交付房屋前，由賣家承擔。賣家應當對房屋進行修繕，若不修繕，買家可選擇終止合同。

值得注意的是，在房屋過戶後當天及其之後，風險便轉移給買家。因此，作為買方律師，我們都會建議買家購買房屋財產保險 (Home Insurance)來保護房屋的物理狀況的安全，以防房屋過戶當天或之後，由於自然因素等不可抗力導致房屋受損。

案例四

Kevin打算通過貸款方式購買Condo，經過挑選後，Kevin最終與賣家Andrea達成合議。

合同中關於房屋損壞的責任承擔條款如下：

Sellers shall bear the risk of loss or damage to the Property prior to closing or possession, whichever first occurs. ……In the event of substantial damage or destruction prior to closing, this Purchase Agreement shall be null and void, unless otherwise agreed by the parties. The Property shall be deemed substantially damaged or destroyed if it cannot be restored to its present condition on or before the closing date…….

中文翻譯為：

買家應當承擔過戶或者房屋交付前（取較早日期）的房屋損壞風險。如果房屋發生實質性損壞，除雙方另有規定外，合同應當被視為無效。房屋的實質性損壞是指在過戶前，賣家無法將房屋修繕至房屋之前的狀態。

在合同簽訂（生效）之後，過戶之前，附近發生火災，Andrea的房子多處坍塌，建築師已經進行評估，確認在過戶前無法修繕完好。這種情況下，合同被視為無效，Kevin可收回首付款，由於火災造成的損失由Andrea 承擔。

4、過戶時間及過戶費用

關於過戶中涉及的主要費用，請參見我所文章：《 紐約購房攻略—產權公寓（Condominium）購買中的法律問題 》

針對過戶費用中，大家不僅需要注意稅款、貸款、產權等相關費用，還需重點關注: 過戶費用的調整。比如賣家多付的水費、公共管理費、地稅等費用，買家應當在過戶時按照天數比例補償給賣家。

過戶時間一般會在合同中寫明。由於買賣雙方、雙方律師等各方的時間不確定性，合同中的過戶日期一般為“on or about 60 days from MM/DD/YY”。 “on or about, MM/DD/YYYY” 這種條款會給予客戶更靈活的過戶時間。

值得注意的是，針對某些全新公寓買賣（一手房）（Sponsor Sale）中，大樓可能還需很長時間（如1年半）才能完工。鑑於此，某些一手房買賣合同並不會明確寫明過戶時間，而僅僅約定，會在新房預計的過戶時間30天提前通知買家及其律師。我們律所也曾遇到一些客戶，因為個人原因對一手房過戶時間有非常明確的時間段要求（比如需要在1年之後必須過戶）。在這種情況下，我們作為買家律師，會跟開發商溝通，看對方是否能將買家此要求寫入合同。

5、房屋的交付狀態

賣家在交付房屋時，房屋通常是處於清空（Vacant）的狀態。但一些賣家會選擇在賣房時帶上租客。如果買家購買房屋的目的是自住，就有可能面臨驅趕租客的問題。

根據紐約法律，如果租房合同(Lease)到期，租客拒絕搬出，房東沒有權利用強制的手段讓租客離開，需要通過法院程序驅逐租客。 驅逐租客的程序叫做Hold over Petition。在實際中，法官出於人道主義的考慮，一般會多給出租客一到兩個月的時間讓他們找到新住處。這樣一來，買家就要承擔大量的時間和金錢成本。鑑於此，曾律師針對不同的購房用途有不同的建議。如果是自住房，那麼就需要在合同中明確規定：交付房屋時，房屋清空，沒有任何租客對該房屋享有權利。 （Seller shall deliver exclusive possession of the Unit at the closing, vacant and free of tenancies or other rights of use or possession）。對於投資房，如果買家接受現有租客，就要在合同中寫明租客姓名、租約的形式、租金以及押金等信息。

6、違約以及救濟措施

買家需要重點關注違約及其救濟措施。一般情況下，如果買家違約，賣家的救濟措施是不返還首付款，將首付款作為賠償金額。如果賣家違約，買家的救濟措施包括但不限於強制交易(Specific Performance)，也就是強制賣家履行合同中的義務。

案例五

Kevin打算通過貸款方式購買Condo，經過挑選後，Kevin最終與賣家Andrea達成合議。在簽訂合同之後，過戶之前，由於工作原因，Kevin決定搬去加州，因此，Kevin沒有繼續履行合同中的義務。由於Kevin違約，賣家Andrea獲得Kevin已經支付的首付款，作為賠償金額。

案例六

Kevin打算通過貸款方式購買Condo，經過挑選後，Kevin最終與賣家Andrea達成合議。在簽訂合同之後，過戶之前，房價突然上漲，賣家Andrea後悔了，想要解除合同。但雙方簽訂的合同並未規定，在價格上漲的情況下，賣家有權利解除合同。 Kevin並不想解除合同，於是提起訴訟，要求強制履行房屋買賣合同，法院予以支持。

希望本篇文章能夠幫助打算買房的小伙伴們，解開你們對房屋買賣合同的疑惑，順利過戶！

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