美國貸款買房是如何順利交割的呢

對於喜歡進行多種投資的成熟投資者而言，遠赴美國購房他們更喜歡貸款買房，因為選擇抵押貸款購房將會給予其充裕的現金流來計劃其它投資回報率高於銀行貸款利息的投資，從而實現資本的最優化利用。然而，貸款購房比全現金購房更為安全，但是順利交割依舊前期準備充分。

貸款購房優勢

減免報稅額

根據美國國稅局(IRS)最新的公告936及相關信息，允許貸款人將房屋貸款利息和地稅從當個財政年的納稅基數中扣除。該政策不僅從橫向包括納稅人的第一抵押房和第二抵押房，還從縱向涵蓋了多樣的借貸方式：如“購房貸款”(Mortgage)、“房屋淨值貸款”(Home Equity Loan)和“信用貸款”(Line of Credit)。只要滿足貸款項目是擔保性貸款(Secured Debts)和所貸房屋自身條件(Qualified Home) 這兩個條件，納稅人就可通過“法定扣減項目”(Itemized Deduction)享受相應的減免。其中，購房貸款總額不得超過100萬美元，其他兩種借貸方式總額不得超過10萬美元。除此之外，國稅局還針對首次貸款購房者提供相應的“抵稅額”(Tax Credit)。

可以看出，美國政府的稅收政策從多面上鼓勵和刺激著銀行業的貸款項目。

靈活性

時間的靈活性。在賣方市場的大形勢下，有條件的購房者完全可以先進行現金交割，之後，再向銀行申請借貸項目; 項目種類的靈活性。除了傳統的“購房貸款”，上述提到的“房屋淨值貸款”和“信用貸款”的使用目的並不局限於購房，還可以是用作其他投資，如孩子的教育基金、付清信用卡欠費等。這兩者的貸款資金使用和還款方式也同樣寬鬆，算是值得考慮的選擇。

貸款買房如何順利交割

貸款購房比全現金購房更為安全，然而，即使投資人確定了通過貸款方式購房，在後續的整個交易過程中，仍應注意以下問題才能保證順利交割：

01買方律師的前期調查工作

從實際操作上來說，買賣雙方在簽署合同正式生效之後，銀行才會開始進行對貸款人的信用背景調查和所抵押房產的盡職調查。有時候銀行貸款審批人員會做出“不予貸款”的決定，往往這些原因可能是因為房產本身不符合銀行貸款審批政策。

例如，在銀行貸款審批必須符合房利美政策的前提下，所抵押房產涉及重大建築瑕疵或訴訟糾紛、不符合房利美政策對於入住比例的要求等。如果買方律師的前期盡職調查能夠完善且準確地披露這些問題，購房者得以事先退出，那麼就能盡量避免之後的被動局面。

02購房合同中關於“貸款保護”的條款細節

如前文定義，合同是否擁有“貸款保護”條例關係到買方者在未得到貸款審批情況下是否享有自由的合同退出機制。另外，條款針對貸款保護期限也是非常重要的。現在，面向中國購房者的借貸市場，從之前的嚴格製度、到如今的“中國式”貸款審批模式。不僅許多大銀行(如匯豐銀行、富國銀行和花旗銀行)爭相開創中國人貸款項目，許多亞洲背景的中小型銀行(如華美銀行等)也都進行針對中國人的特殊審核流程。雖然，大多中國購房者在美國的信用記錄和資料甚少，相關銀行採用“國內信用調查”和建立“國內卓越金融賬戶”方式降低貸款風險。當然，相應的操作下，會使得銀行的貸款審批時間較長;因此，合同中所需的“貸款保護期”及相關條款應將這些因素事先考慮在其中。

03選擇“貸款購房”帶來的額外費用

紐約州財稅局(NYS Department of Taxation and Finance)對於購房貸款徵收“貸款抵押稅”(Mortgage Tax)。其稅率根據州內房地產所在地郡的管轄不同以及貸款額大小來定。