用人民幣購買美國房產？當然可以，而且這個方式合法又安全

美國房地產市場一直都是全球投資者趨之若鶩的香餑餑。時逢新冠疫情持續蔓延，美國房地產市場的優異表現再次引發了全球投資熱潮。然而對於中國國內的買家來說，一直都存在著一個難題，那就是如何用高效而且安全的方式，把手中的人民幣變成一棟美國本土的房子?

大家第一時間想到的可能是換匯。然而隨著中國外匯管制趨嚴緊收，對資本外流和洗錢的打擊力度不斷增大，再加上美國法律健全，執法嚴明，想要用換匯+匯款的方式買美國的房子可謂難上加難，更別提其中涉及到的法律和風險問題。也正因如此，很多想要購買美國房產的中國客戶眼睜睜地看著心儀的房子被搶走，無奈“望洋興嘆”!

雖說換匯買房現在仍存在操作空間，但有沒有一種方式可以直接用人民幣支付呢?答案當然是有的，不過有一些問題需要格外注意。

重要提示：人民幣在幾年前被 IMF(國際貨幣基金組織) 正式列入 SDR(特別提款權貨幣) ， 成為“國際貨幣”。當時就有不少媒體聲稱從此人民幣便可以行走天下， 但事實上加入 SDR 僅僅是人民幣國際化的第一步，距離直接在美國消費還有非常大的距離，更別提在美國買房。請大家理性分析，不要相信國內打著 SDR 旗號的仲介， 謹防上當受騙。與此同時， 如果美國的開發商向您直接宣傳可以接受人民幣付款，也請再三斟酌交易細節，切勿直接相信宣傳噱頭。

用人民幣付款，買下美國房產，整個過程設計到很多的細節，但經過梳理之後發現整個過程還是非常清晰明瞭：身在國內的買家先準備好合法的資金(人民幣) ， 再通過美國國內的 Escrow 公司辦理產業交易公證，也就是“第三方託管”，一切手續就緒後便是賣家交鑰匙、買家拿房。

其間發揮關鍵作用的便是美國的 Escrow 公司。由於中美兩國房產交易的流程存在差異， 國內的買家可能不了解什麼是Escrow。在此為大家簡單科普一下：

美國的 Escrow 公司：“Escrow”的直譯意思為“第三方託管”， 是美國房屋買賣中的關鍵。美國房屋交易過程會涉及到四個方面：買家、賣家、第三方託管(Escrow) 和產權公司(Title company) ， 其中的第三方託管(Escrow) 就好比是一個“保險庫”， 在正式交房前負責保管買房支付的購房款以及房子的相關手續和憑證， 當一切確認無誤後， Escrow 才會把購房款轉給賣家， 把鑰匙(房屋所有權) 交給買家。

我們打個通俗易懂的比方：就好比你在淘寶上購買一件商品，你支付的錢會先打到支付寶平臺，等你確認售貨後支付寶才會把錢打給賣家。美國的 Escrow 公司就相當於淘寶購物環節中的支付寶， 不站在買賣方任何一邊， 是完全中立的無私的第三方。事實上， Escrow 公司擁有國家或州政府頒發的牌照， 掌管房屋交易資金， 監督買賣雙方經紀人按標準流程操作， 調查所售房屋產權狀況， 為買家登記產權資訊。Escrow 的設計充分證明了美國實施一百多年的房屋交易制度之成熟。

所以說， 用人民幣購買美國房產， 選擇一個信得過的 Escrow(或者經紀人， 因為經紀人一般都會有長期合作且信得過的 Escrow) 就已經成功了一半， 剩下的就是按照法律規定的流程進行操作。同時強烈建議您在準備購買美國房產之前，去諮詢一下律師和會計師，每個人的情況是不一樣的，每一筆房屋交易也是不一樣的，當您與律師和會計師確認過之後再進行下一步的操作。

值得注意的一點是， 如果你是要用人民市購買美國房產， 根據不同的 Escrow， 以及不同的房源情況， 買賣雙方需要滿足但不限於以下的一些條件：

>賣家在中國有帳戶，願意接受人民幣付款。(如果有必要，請買家確認賣家是否符合這個條件)

>賣家的房產沒有貸款，或者賣家有足夠的能力償還貸款。(如果有必要，請買家確認賣家是否符合這個條件，避免未來賣家無法償還貸款而發生差錯)

>有些情況需要買家提供一定額度的美元，用於支付購房首付款，以及交易過程中的各種費用。(具體的美元金額請依據具體情況而定)

在此提醒國內的買家：雖然 Escrow 公司和經紀人可以幫助您打理這些細節上的問題， 但是也請您仔細閱讀合同，必要時可以尋求相關領域的法律援助。

接下來便是風險問題。首先， 使用人民幣通過美國 Escrow 購買美國房產是完全合法的行為。但是如果買賣雙方操作不規範，還是有一些風險的：

>關於人民幣資金的來源：美國大部分交易都可以直接用現金完成，您可能不被要求提供資金來源，畢竟這是是現金。但是由於中美雙方對洗錢的嚴厲打擊， 如果 Escrow 方面需要您提供資金來源的證明， 請配合提供以避免不必要的風險。同時為了最大限度地規避風險，即使您沒有被要求提供資金來源的證明，您也應當使用合法的資金。

>關於賣家違約：如果您已經支付了人民幣， 但是美國的賣家違約， Escrow 公司並不能為您提供直接的法律保護。事實上，如果賣家違約，就意味著您很有可能面臨“付款了錢又章不到房”的情況。但是您可以在交易前與律師、會計師、地產經紀人、Escrow 公司進行多方面的充分溝通與協調， 最大限度確保整個交易不會出現差錯。之前提到的是不是需要賣家在國內有帳戶並願意接受人民幣、賣家沒有房貸或有足夠的實力還清剩下的房貸，這些都是在交易前您需要注意的地方。

>關於不使用 Escrow 公司：事實上， 您可以不通過 Escrow 公司進行買房， 法律上並沒有強制要求。但是如果您不通過 Escrow 公司進行交易， 那麼您的風險便會呈指數式增長，會涉及到稅務問題（美國對於偷稅漏稅的非常嚴苛）和未來再賣房時候的Escrow問題。

最後還是提醒大家最重要的一點：在買房之前， 要找靠譜的律師、會計師、經紀人和Escrow 公司一起來分析實際情況，找到合適的交易方法。