美国房地产市场一直都是全球投资者趋之若鹜的香饽饽。时逢新冠疫情持续蔓延,美国房地产市场的优异表现再次引发了全球投资热潮。然而对于中国国内的买家来说,一直都存在着一个难题,那就是如何用最高效而且符合法律规定的方式,把手中的人民币变成一栋美国本土的房子?
重要提示:人民币在几年前被IMF(国际货币基金组织)正式列入SDR(特别提款权货市),成为“国际货币”。当时就有不少媒体声称从此人民币便可以行走天下,但事实上加入SDR仅仅是人民币国际化的第一步,距离直接在美国消费还有非常大的距离,更别提在美国买房。请大家理性分析,不要相信国内打着SDR旗号的中介,谨防上当受骗。与此同时,如果美国的开发商向您直接宣传可以接受人民币付款,也请再三斟酌交易细节,切勿直接相信宣传嘘头。
用人民币付款,买下美国房产,整个过程设计到很多的细节,但经过梳理之后发现整个过程还是非常清晣明了: 身在国内的买家先准备好合法的资金(人民币),再通过美国国内的Escrow公司办理产业交易公证,也就是“第三方托管”,一切手续就绪后便是卖家交钥匙、买家拿房。
其间发挥关键作用的便是美国的Escrow公司。由于中美两国房产交易的流程存在差异,国内的买家可能不了解什么是Escrow。“Escrow”的直译为“第三方托管”,是美国房屋买卖中的关键。美国房屋交易过程会涉及到四个方面:买家、卖家、第三方托管( Escrow)和产权公司(Title company),其中的第三方托管( Escrow)就好比是一个“保险库”,在正式交房前负责保管买房支付的购房款以及房子的相关手续和凭证,当一切确认无误后,Escrow才会把购房款转给卖家,把钥匙(房屋所有权)交给买家。
我们打个通俗易懂的比方:就好比你在淘宝上购买一件商品,你支付的钱会先打到支付宝平台,等你确认售货后支付宝才会把钱打给卖家。美国的Escrow公司就相当于淘宝购物环节中的支付宝,不站在买卖方任何一边,是完全中立的无私的第三方。事实上, Escrow公司拥有国家或州政府颁发的牌照,掌管房屋交易资金,监督买卖双方经纪人按标准流程操作,调查所售房屋产权状况,为买家登记产权信息。Escrow的设计充分证明了美国实施一百多年的房屋交易制度之成熟。
所以说,用人民币购买美国房产,选择一个信得过的 Escrow(或者经纪人,因为经纪人一般都会有长期合作且信得过的 Escrow)就已经成功了一半,剩下的就是按照法律规定的流程进行操作。
但是值得注意的点是,如果你是要用人民币购买美国房产,根据不同的Escrow,以及不同的房源情况,买卖双方需要满足但不限于以下的一些条件:
*卖家在中国有账户,愿意接受人民币付款。(如果有必要,请买家确认卖家是否符合这个条件)
*卖家的房产没有贷款,或者卖家有足够的能力偿还贷款。(如果有必要,请买家确认卖家是否符合这条件,避免未来卖家无法偿还贷款而发生差错)
*有些情况需要买家提供一定额度的美元,用于支付购房首付款,以及交易过程中的各种费用,(具体的美元金额请依据具体情况而定）
在此提醒国内的买家:虽然Escrow公司和经纪人可以帮助您打理这些细节上的问题,但是也请您仔细阅读合同,必要时可以寻求相关领域的律师协助。
接下来便是风险问题。首先,使用人民币通过美国Escrow购买美国房产是完全合法的行为。但是如果实买双方操作不规范,还是有一些风险的:
*关于人民币资金的来源:美国大部分交易都可以直接用现金完成,您可能不被要求提供资金来源,毕竟这是是现金。但是由于中美双方对洗钱的严厉打击,如果Escrow方面需要您提供资金来源的证明,请配合提供以避免不必要的风险。
*关于卖家违约:如果您已经支付了人民币,但是美国的卖家违约,那么此时便体现了一个靠谱的Escrow公司的重要性。在交易过程中,Escrow公司会让卖家签署一些特别的法律文件,在某些情况下,买家将人民币支付后,卖家一旦毁约,那么Escrow公司会最大程度地保护买家的资金安全。
*关于不使用Escrow公司: 事实上,您可以不通过Escrow公司进行买房,法律上并没有强制求,但是如果您不通过Escrow公司进行交易,那么您的风险会星指数式增长,会涉及到税务问题(美国对于偷税漏税的非常严苛)和未来再卖房时候的Escrow问题。
最后还是提醒大家最重要的一点：在买房之前，要找靠谱的Escrow公司和住得过的经纪人一起来分析实际情况，找到合适的交易方法。
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