出租公寓是商業地產中的一個重要類型。美國租房羣體龐大，約35%的人口居住在出租公寓中，隨着房價的不斷攀升，租房大軍增長的同時也帶動了租金上漲和房產增值。由於投資出租公寓可以帶來穩定、長期的現金回報，海外投資者可以委託當地物業管理人員經營，無需親力親爲。
無論您是打算投資獨個單元還是幾十戶的公寓大廈，房屋保險都是您不得不考慮的環節。爲了能夠減少出租時可能會遇到的麻煩與糾紛，今天就來快速普及一下公寓保險的基本常識。
公寓保險類型
出租公寓主要涉及三類保險：房東保險、租戶保險和自然災害保險。
1、房東保險
房東保險主要保護房東由於自然災害、事故、傷害等與房屋相關因素產生的損失。同時，該類型保險還負責房東的租金收入損失、維修費、甚至是房屋整體結構替換費用。由於不同保險公司的保單覆蓋範圍有所差異，投資者需要找到專業人士資訊並在簽字前仔細閱讀條款。一般來說，保單可以涵蓋以下幾點或全部內容：
房屋損失：保護公寓建築和單元因火災、暴風雨、搶劫、蓄意破環及租戶行爲遭受的損失。
責任保險：保護房東不受責任索賠及訴訟。無論是租客、訪客、還是入侵者在房屋中受傷，責任保險都可以負責支付相關費用（如：醫療費，訴訟費，安置費等等）。該條款還會保護因房東本人造成的租客個人財產損失。例如: 由於房東忘記修理漏水的管道而導致租客收藏的昂貴唱片發黴，責任保險將負責賠償。
收入損失：負責因火災、暴風雨等極端天氣情況導致房屋不可租，而造成的收入損失。
選擇性保險項目：房東可以在保單中添加其它保險類型。例如: 租金保障險，自然災害險，財產保險來保護租屋內的個人財物（傢俱、地毯等）。
2、租戶保險
很多租客認爲房東的 “房東保險” 會理賠租客的損失，但事實上該只涵蓋房子，投保的是結構，並不保障租戶的個人權益。也就是說，如果租客在出租屋內丟失了東西，房東並不負責。因此，租戶自己需要購買 “租戶保險” 來降低自己的傢俱財物因天氣（火災、暴雪、颶風和閃電等）或非天氣因素（盜竊、動亂和飛機等）造成的損失。因保額和所選條款的不同，租戶保險的年保費一般在$100-500之間。
3、自然災害保險
一般來講，“自然災害保險”並不涵蓋在最基礎的“房東保險”中。如果您的房屋位於高危險地區，例如地震帶或是洪水易發區，建議您購買某一種或幾種災害險來降低可預見的損失。同樣是龍捲風保單，頻頻發生風暴的得克薩斯州的保費一定會高於危險係數較低的密歇根州。
如何降低保險開銷
降低出租公寓保險開銷的方式主要有以下四種：
加強房屋安全性。如果房東能夠加裝防盜監控設施，煙霧報警器，防火報警器等會降低危險發生概率，更符合保險公司降低保費的標準。
在同家公司投多種保險。把房屋保險與其他類型保險（如車險）綁定在同一個公司投保，更容易獲得折扣，從而降低總開銷。
提高自費額度。這意味着投保人在遇到損失時自己負責的比例較高 。例如: 某房東保險的自費額度爲$2000，房東總損失爲$4000，保險公司只負責賠償 $2000。自費額度越高，保費相應就越便宜。
老客戶優惠。保險公司一般會給3年以上的老客戶5-10%不等的折扣。
保險索賠程序及時限
出租公寓保險索賠程序及時限如下：
如果緊急情況發生（某人受傷，火災等），請第一時間撥打911求助。
觀察事發現場。保險理賠人將會對現場的損壞狀況進行檢查。需要注意的是，房東需要在向保險公司申請理賠前儘量多的收集信息。
紀錄房屋損壞狀況及傷者情況。房東需要用照片或文字記錄下房屋損害狀況。如果有傷者，房東需要記錄下當時所發生的所有情況以及傷情如何。
在時間發生後60天內聯繫保險經紀人或保險公司，有些公司支持網上提交索賠申請。爲了加快索賠程序的進程，房東需要配合保險公司及時提交相關材料。
保存所有事件相關文件。嚴重的事故可能會導致法律訴訟，房東需要保存好所有證據，以備日後不時之需。
雖然不同保險公司的索賠政策不一，但一般會在30天內給客戶反饋。
總結
由於美國擁有大量的租房人口，經營出租公寓對於海外投資者來無疑是平衡資產配置、獲得穩定收益的不二選擇。然而，成功購買公寓地產僅僅只是投資征程的開始。如果您也希望在提高收益的同時降低由於“不可控”因素造成巨大損失，那就需要了解房屋保險、重視保險的必要性。無論您是對海外出租公寓項目感興趣，還是希望深入瞭解相關保險條款，成薇地產都可以幫您對接海外華人專家，即時爲您答疑解惑。
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