二次按揭,能給屋主帶來哪些好處

如果屋主想解鎖自己在房產上積累的財富,那麼二次按揭(Second Mortgage)就是一個選擇。二次按揭是什麼,它是如何運作的?今天我們就來聊聊二次按揭。

二次按揭

顧名思義,二次按揭就是“第二次的按揭”,俗稱“二按”。作為屋主,你申請了按揭之後,每個月按時償還按揭,隨著時間推移,你就在房產中積累了不少的房屋淨值。二按就是將房屋淨值從房產中釋放出來,將資金花在其他方面,你幾乎可以在任何消費領域使用二按獲得的資金。

房屋淨值

在介紹二按之前,我們需要先了解房屋淨值(Home Equity)的基本知識。你每個月償還按揭時,既償還著本金,也償還著利息。你還貸的時間越長,房屋淨值中屬於你的部分就越多。

你的房屋淨值還會通過其他方式獲得增長,比如你對房屋進行了升級改建,或者當地房市很熱,都會快速提高你的房屋評估價格,進而增加房屋淨值。但同理,房屋淨值也會有下跌的情況出現。在二按時,你擁有的房屋淨值越多,就能貸到更多的貸款。

運作方式

通常來說,你擁有的房屋淨值都是鎖定的,而二按是解鎖它的一種方式。但是,貸方往往不允許你將全部房屋淨值都換成資金貸出,你的二按可貸總額,是根據你的第一筆按揭剩餘金額和房屋評估來計算的,大多數情況下,貸方會要求你至少保留20%的房屋淨值。

申請二按後,你的貸方會為你提供一次性或按月支付的現金貸款,而你需要按月償還這筆貸款,也就是說,你需要在償還第一筆房貸的同時,每月再償還二按。如果你無力償還二按,則你在房屋中累積的房屋淨值將被抵押。

申請條件

想申請二按,你需要先積累足夠多的房屋淨值,並有至少620的信用評分,同時債務收入比(DTI)低於43%。

你可以從第一筆房貸的貸方申請二按,也可以選擇其他貸方。需要注意的是,如果你選擇了第一筆房貸的貸方,那麼二按的利率往往比其他貸方給出的更高。

二按 VS 再貸款

二按和再貸款(Refinancing)區別很大。選擇二按,意味著你在每個月償還房貸後,仍需要償還二按的貸款。選擇再貸款,則你每個月需要償還的貸款只有一筆,具體金額視你和貸方的還款方案為準。

對於貸方來說,二按的風險是比再貸款風險更大的,這是因為二按如果出現了違約,第一筆貸款的貸方在拍賣時是有優先權的,二按的貸方只能在前一個貸方拿完錢後,才能獲得賠款。所以,二按的利率要比再貸款高出許多。

二按的優缺點

二按的優點是:

貸款總額高:如果你的第一筆房貸已經還了許多年,積累了不少的房屋淨值,在一些情況下,你能拿到房屋淨值75%的二按,這可是一個很大的金額,比其他類型的貸款總額都要高。

使用限制少:你可以將二按的貸款用於任何地方,從投資到房屋裝修,從出國旅行到購買奢侈品,隨便你。

二按利率低:和信用卡及其他個人貸款相比,二按的貸款利率往往比較低,如果你欠了一大筆信用卡債務,可以考慮用二按來還信用卡。

二按的缺點:

每月還款:二按意味著你每個月要還兩筆貸款,這可能讓你的財務更加緊張,導致無法按時還貸的風險也比較大。

高利率:和再貸款(Refinancing)相比,二按的利率是比較高的,你需要支付的利息更多。

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