超低利率可信嗎?Refinance和買房貸款注意不要踩了這些“坑”!

最近在關注房市的小伙伴們應該都注意到了,加州房市無論是灣區還是南加都在搶搶搶,房價都在漲漲漲。雖然新冠疫情為經濟帶來了極大的不確定性,但是美聯儲決議維持極低利率,給與市場低利率環境預期, 房屋貸款利率在這個大環境下持續下降並維持在近50年來的最低水平, 直接推動了房價的強勁上漲。

有房的抓住機會重貸,沒房的也需要買房貸款, 貸款廣告滿天飛,各家廣告不斷刷新能夠做到的低利率的下限,那麼這些低利率到底是不是可信的呢?那麼在這個過程中

如何選擇貸款Lender,有哪些“坑”必須避免呢?

首先必須明確的是,每個人的情況不同,適用的利率也不同,房貸額,房貸年限,信用分,房屋類型,收入狀況等等都會對您的適用利率有顯著影響,廣告上的利率可能是Lender在極端情況下能做出的最低利率,未必適用您的情況。特別是加州這樣的高房價,高貸款額地區,一般會超出最低利息適用的貸款額。

其次,一定要注意Lender有沒有隱藏費用,即point或者Fee. 這可能是個大坑。一般而言,小伙伴找我們來quote 利率的時候,我們都會給出一個No point, No fee的最低可做到的利率

什麼是No point, No fee呢?

Point:

每個borrower的case都對應著一個市場利率,比如borrower小張的信用分740分,貸款70萬,loan to value 60%, 在evaluate他的情況之後,lender 給出了以下quote:

  • 30年固定 2.75%, No Point
  • 30年固定2.5%, need to pay 0.5 point
  • 30年固定2.25%, need to pay 1 point

這是什麼意思呢? 1 point, 就等於1% x 貸款總額,在這個case 裡,就是1% x 700k = 7000刀。也就是說,小張不用付任何錢拿到2.75%的利率,也可以付3500刀拿到更低的利率2.5%,或者付7000刀拿到更低的2.25%.

Fee:

除了Point之外,做貸款還會產生一定的費用,一般來說有以下幾個部分:新loan的費用, Escrow的費用, Government 費用, 如果是買房貸款,那麼還有交易稅等等。如果不是no fee的貸款,這些費用是需要borrower出的,那麼No fee的貸款顧名思義,這些費用不需要borrower出,loan agent每做一個loan, 會收到一定的commission, 那麼如果您做的貸款是no fee的,就是您的loan agent用自己的commission把以上的貸款費用幫您Cover了。

所以大家發現了嗎,如果您選擇做有point 或者Fee的貸款,貸款利率是可以做到更低的。換句話說,利率是可以被“買”低的,但是這對貸款人而言是不是就最好呢?一般而言,在預期將來利率會繼續下降或者維持的情況下,我們不建議borrower付points或者Fee鎖定低利率,因為可能很快可以再refiannce. 如果6個月之後利率下降,小張可以refinance到2.25%, 那麼之前的7000刀就幾乎白付了。所以看到廣告裡的低利率,一定要注意是不是需要付Point以及Fee.

注意有沒有隱藏費用

需要注意的是,有些時候Lender的point或者Fee是以隱藏的方式出現的,比如,申請Loan的時候讓你交“intial fee”, 或者交” Processing fee”, 或者交”Appraisal Fee”. 有的時候,這些Fee可以高達1000 – 2000刀。請注意,真正的No point, No fee的貸款,是borrower一分錢也不需要出的,讓交費用的都不是真正的No point No fee哦!那麼這些時候得到的低利率,其實並不是真正的”低“了。

除了明面上要看清楚Lender有沒有收費之外,還有一個隱藏的大坑,就是Lender有時會把Fee和Point悄悄的併入您的新貸款額。這是什麼意思呢?就是明面上,您沒有付出任何費用,但是close loan之後發現,新的貸款額上升了,還上升了好幾千塊錢,原來Lender把新的貸款額做高,讓您借了更多的錢,把這些錢用來cover point 和Fee了! 

所以,在詢問利率的時候,不僅要問清楚有沒有point, 有沒有fee, 還要問清楚有沒有任何其他費用,最後還要把關確定自己的貸款額是不是和原來一樣,避免借更多的債務。只有這個前提下,才能再來比較拿到的利率是不是市場上最好的。

留意做loan速度

比較完了利率,還有一個坑要小心避免,就是有一些Lender雖然能給很好的利率,但是做Loan的過程極其慢,或者由於Lender的funding 有問題,做了3個月後做不出來就直接沉默的lender也比比皆是,所以還是建議大家在同等條件下,選擇seasoned, 老牌的lender, 保證能夠順利做出Loan.

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