2021年貸款攻略 如何利用現有的房屋淨值投資

由於貸款利率處於歷史新低，南加州房地產業正邁入經濟蕭條以來的最紅火勢頭，想要順利買到房，前期準備必先了解貸款條件，信用、收入、工作是否穩定？如果不符合就需事先找到解決方法，才能順利買到想要的房子。對於大多數人，買房時都不是現金交易，貸不到款就買不成房，貸款就成決定性關鍵。

貸款可以找銀行，也可以找貸款公司，只有找貸款公司才會有多種選擇，才能在眾多銀行中尋找利率最低的一家，或尋找適合你情況的貸款。

以下我們來探討；

• 首先先了解2021年利率走向，貸款應注意事項;
• 遇到多人競標買房如何成功搶到房；
• 信用分數決定利率高低，如何3天內增加信用分數；
• 何利用現有房屋淨值做最好的投資;
• 因為疫情，銀行對貸款審核方式如何；
• 加州第19號提案，對55歲以上自住屋主能節省多少稅？

2021年房貸利率的走向，現在做貸款應該注意什麼？

根據6大聯邦機構及大銀行的預測平均數，利率2.65%會往上走到接近3%的利率，如果你現在做貸款要趕快鎖定利率，如果還沒有貸款的話在此提醒務必及早開始。以下是2021年各大機構的預測；房利美預計30年利率2.275%，富國銀行2.875%，房地美3%，National Association Home Build（NAHB）3%，NAR預計不到3%MBA預計超過3.25%，所以這利率照正常走向，如果沒有什麼壞消息是要往上走的。

聯邦政府為了不讓通貨膨脹太厲害，實施每個月$1200億購買房屋貸款的債券，所以說每個人做的房利美、房地美貸款如30年固定，這個債券賣到哪裡去了呢？這個是用房地產做抵押來包裝的一個不動產抵押貸款證券Mortgage-Backed Security，所以聯準會是用這種方式來降低通貨膨脹的壓力。因此未來一年房價成交量會越來越高，未來90天的貸款利率會如何？

相比201年最高4.84%，2019最高3.49%，2021年1月打到全國平均指數固定2.65 %，現在想做重新貸款的人該鎖定利息不要再等了。

買方成功搶到房子的10個技巧

當然買房要預先做好準備，而更重要是你到底能藉多少錢？

首先，一張【Pre approval letter（貸款預先核准信）】必不可少，相關資產證明、個人信息也都要事先準備。只要數據齊全，佳信貸款可以做到21天交屋、20天貸款核准，房屋估價10天批准，這樣可以快速Close Escrow ，21天迅速交屋。

除了準備個人與資產所需材料外，買家到底有無技巧能夠在激烈的買房競爭中脫穎而出呢？以下10個技巧必須掌握：

1). Cash offer with 10 day inspection（現金購屋早查房） 買家常常cash offer (現金買房）

然後要求要有10天時間去做房子檢查，其實只要open escrow , 有些買家會做個貸款，貸款做不出來還是可以用cash買， 最後還是用loan close escrow賣方也沒有問題。

2). Non-refundable Earnest Money Deposit (看準房，先交訂金)

一開始把訂金加大，買方非常有把握買這個房子，貸款也沒有問題，可以把訂金先給賣方，如果你的Purchase Contract 條件這麼好，賣方可能優先考慮把房子賣給你。

3). Highest bid plus $1000（最高價再加$1000）

由買方一開始就把定金加大，非常有把握一定要買這個房子。任何人出高價，買方一定加$1000上去。

4). Free Seller Leaseback for up to 2 months （以退為進：讓賣房者免租兩個月）

賣方尚未買到新的房子，買方可以給賣方1-2個月的時間，繼續免費住在房子裡，這些都是可以搶到房子的技巧。

5).Waive all Contingencies （放棄所有附帶條件）

條件不管是估價或貸款，買方是沒有條件一定會買房，不能因為貸款有問題或房屋估價後，房子價值低於購買價就不買房了。

6). Close Faster (5-21 days) （先找錢完成過戶 再選擇是否重貸）

正常買房從進入Escrow到Close Escrow通常需要21天,可是現金購房五天即可Close Escrow。如今房市火爆，當看到一個心儀住宅後，只有【現金為王】全額買房，才可能保證買方不錯過機會， 在這種情況下，如果買家現金出現少量不足，可以尋找貸款公司通過Private money湊齊房款，在Close Escrow後再考慮做重貸來降低利率。

7). Show Your Money （亮出財力）

如果down payment已經在銀行帳戶，就可以把銀行Statement 一起送上去。

8). Tell your Story（用故事打動賣方）

告訴賣方房子很特別，有什麼地方是你非常喜歡的，讓賣方覺得特別溫馨，而把房子賣給你。

9). Discover Seller Motivation （以靜制動：找到焦急的賣主）

找到急於賣出房地產的賣主，由於急於成交，賣主在其他方面可以有很大的彈性和談判空間，可以獲得低於市場價格或者有利於買主的購買條款。總之，焦急的賣主可以幫助買主獲得更高的投資回報，或者加速實現投資目標。

10). Sold As Is （爽快承担房屋修补费用）

为了能得到心仪的房子，买方可以提出条件，即自行承担房屋现存缺陷，修缮费用由买方出。

如何在三天之內增加你的信用分數？

能貸多少款是由貸款人的經濟狀況決定的，能不能貸到款或利率好壞是由貸款人的信用分數(Credit Score)決定的。信用分數低於620分或者沒有信用分很難貸到一般性貸款。信用分數越高，利率越好，但740分數以上利率都是一樣。信用分數是決定新貸款利率最重要的依據，如果信用分數不佳一定要先修覆，房貸車貸是很幫助信用分數的，基本上貸款要求買家的信用分數在740分以上。如果買房down payment是基本的20%，信用分數就非常的重要，信用分數高能降低貸款利率。

信用分數如何提高？

信用卡不能用到信用額度超過30%，或用到額度的70-80%，不能有遲付款的記錄，趕快把信用卡欠款付掉，再把證明給貸款經紀，可以在72小時之內，向三大信用機構申請重新計算分數，讓利息達到最好的標準。

如何利用現有的房屋淨值，做最有效穩定的投資

投資房地產對很多人來說都是一項比較穩定的被動投資，如果你已經有一套房了，就可以用房屋淨值做有效穩定的投資。如何預估你的房屋淨值是多少？最簡單的方法就是，查房子現在值多少錢，減掉房貸餘額就是你的房屋淨值。通過房屋淨值貸款，就是用原本的房子做抵押，現在房貸利率非常低所以是申請房屋淨值貸款的好時機。

【例如】 有些人有2棟3棟的投資房，貸款金額不大，約在10幾20萬美金，當時利息都比較高，所以應該做合併，如2棟房子90萬，如果借54萬8利息大概3%左右，所需支付的還款額度每月大概2千多，54萬8就可以把原來小額貸款的幾棟房子做現金轉貸（Cash Out refinance）。趁現在利息低，可以把錢拿出來再去投資。

另外，有的人自住屋地較大，假設房屋價值70萬，屋主目前只欠30萬即屋主房屋淨值為40萬。房東可以將房屋淨值中的20萬做現金轉貸，每月大概銀行還款額為$2000，這樣一來屋主完全可以用這20萬元投資加蓋一個1000呎左右的加建屋（ADU），這樣的出租屋，每月租金大約在$2200- $2500，對於房東來說，每月就有200至500的出租盈餘，還多了一間獨立住宅。

收入不夠，申請大額貸款的技巧。 小額、高額及大額貸款，金額有何差別？

現在小額貸款54萬8千250，中額82萬2千375，超過就是大額了。

【例如】86萬4屬於大額，貸款被拒絕了，因為大額貸款要求，每月收入$11,500，大額貸款規定，貸款人所有的payment不能超過收入的43%。這規定非常嚴格。

另外，收入$10,000在申請大額貸款，所有payment不能超過$4350，貸款可以把86萬4千分成兩個貸款，82萬及4萬2的combo，這個方式可以讓客人借更多錢，買更好的房子。

目前貸款受到疫情關係， 對自雇主特別嚴格，銀行的審核方式如何？

因為貸款要提供2020年收入損益表，比較2019的報稅，很多自主業者會把自己收入寫高，開支減少，這樣2020年收入就會增加。可是銀行要你提供過去三個月的銀行對帳單，如果進帳少於20%銀行就不會通過貸款。所以雇主想買房或重新貸款就必須提供三個月收入及費用盈餘表，對照銀行對帳單，這樣才能通過貸款。

今年加州第19號提案， 對55歲以上的自住屋主的節稅大優惠

夫妻都要超過55歲而且是自住屋，當賣掉房子兩年之內一定要買新房子，而且一定要是自住屋，買新後一年之內一定要去申請，「Homeowner Property Tax Exemption」這樣就可以少付$7000 property tax。這法令是今年4月1日開始實施。

【例如】屋主很多年前以50萬購房，去年以200万賣出（兩年之內一定要買新房子），最近購入300萬房子後申請「Homeowner Property Tax Exemption」，稅的訴算法300萬-200萬+原舊屋價50萬=150萬去課稅再減$7000的稅金。

最後提醒大家：以前抵地稅的方式，一生只能用一次，現在能用三次。