在購置房產時，很多人會考慮房價、地區、貸款、地稅、投資性、學區等許多不同因素，但往往容易忽略這些因素背後相當重要的一環——「土地使用規劃」。
美國的規劃和土地使用系統實際上是很復雜的。不同的地目劃分會影響人口結構、外觀、密集度、使用目的等。當然，地目劃分非一成不變，它會根據日後的發展需要、社區形態改變、重整紊亂的區域等不同需求與時俱進。
本篇內容主要討論加州的情況。加州實際上也是一個在城市建設和發展法規上最復雜的其中一個州。
General Plan
美國把土地使用的立法下放到州政府。根據加州的憲法，在加州的任何一個城市或者郡(county)都要有一個長期的，綜合的General Plan(總規) 。
這個General Plan有時也叫Master Plan。它是一個政策的闡述和執行政策的手段。它們通常包括這個地區的背景材料比如經濟的規模，城市發展，人口的增加，和現存土地的使用情況，對地區的未來發展制定了目標和政策。在一個或者多個城市地圖上表明了人口的排列(population distribution) 和相對應的土地使用和人口密度。
加州的政府法(Government Code)要求General Plan包括下面一些內容：
1． 土地使用：人口密度的標準和建築密度。
2． 交通：公關交通系統和道路系統。
3． 居住：要考慮到所有收入水平的居住情況。
4． 自然資源的保護。
5． 根據消遣娛樂的需要和大眾的健康和安全建立開放的空間(open space) 來保護自然資源。
6． 噪音問題，要考慮到現狀還有預計到未來。
7． 要從安全上考慮到防火和地震，也要考慮到地質上的危險。
根據改地區的地點，它同時還要考慮到海岸地區的發展，如何保護礦產和森林資源，如何在抗震地區進行發展，如果有歷史遺跡，它也要對此進行考量。
1982年以後， 所有的郡要把如何處理廢物和垃圾寫到這個general plan。如果該地區有機場，必須有一個機場土地使用委員會寫的機場土地使用的計劃，這個計劃也必須是和General Plan是相吻合的。
這個General Plan是由當地的規劃委員會起草，最後由當地立法機構批準，然後由州政府認證，最後成為該地區的法律。在加州政府法裏規定如何制定這個General Plan或者它的修正案的工作程序，必須現有一個由當地規劃委員會主持的公共聽證會(Public Hearing)，規劃委員會投票表決，超過半數就可以通過。
然後由當地議會主持另外一個公共聽證會，經過他們的投票批註才可以成為立法。當時這種General Plan在公共聽證會裏辯論的時候，任何大眾老百姓都可以去那裏發言。
The Specific Plan
在General Plan被批準開始執行後，根據情況，就其中的一個小區或者小範圍有時會有一個Specific Plan。
在這個Specific Plan中，它通常更註重人口的增長，經濟，環境。它也會考慮到道路的具體設計，城市的基礎設施(Utilities), 預計的人口密度，建築設計和建造的要求，地形等等。這個Specific Plan可以很具體到不需要更進一步的土地使用規範，比如Zoning。一個城市只能有一個General Plan，但是可以有很多Specific Plan。
Zoning
● Zoning的源起與沿革
從1870至1880年代開始，曼哈頓開始發展住宅大樓，其後漸漸開始成為金融中心，並且對於辦公室的需求越來越大，加上鋼架與電梯技術的發展，樓層越來越高。
在此同時，大量新移民讓租房需求大增，衍生出過度擁擠的土地開發以及所帶來的妨害，如工廠噪音、灰塵、黑煙、臭氣汙染、商業惡臭、老鼠等衛生問題，讓大聲疾呼需要分離住宅區、商業區、工業區與訂定更有效率的建物高度與用途管制快速提高分貝。
1916年制訂的初步分區協議包含對高度與建築物內縮的限制，以及建立住宅區並排除有不協調用途的建築等規定，減少與避免混亂，提升社區的空間、健康與安全等，這就是土地使用規劃的開始，也是全美其他發展中城市參考的模型。
隨著移民的持續快速增加、新的大眾交通工具路線、科技發展所帶來的經濟與生活型態改變、汽車使用率大幅上升等改變對土地的使用方式，產生了在1916年訂定協議時沒有考慮到的交通與停車等多項問題。
因此在1961年修正了協議，納入停車位、容積、開放空間等要素，讓用途不同但卻可兼容的建物可以在同一區內混合使用，並規劃出特定區允許特殊的混合使用，使有特色的區域能延續原先其特色，達成新舊城市的兼容性。
Zoning是把城市劃分成區域。這個區域就稱為Zones. 它主要是對土地的使用進行必要的限制。對在這塊土地上的建築物也進行必要的控制。Zoning是一個控制土地使用和執行General Plan的主要工具。
●Zoning的區域劃分
Zoning是由加州憲法授予給當地政府的權力，它必須符合該地區的General Plan的長期目標。如果這兩者出現沖突，以General Plan為準。任何人都可以向州政府舉報任何違背General Plan的行動。
Zoning通常規定：
1． 使用性質。比如你在這塊土地上可以幹什麽用。是農業用地就不能建造住宅。
2． 最小的可出售或者可使用的土地大小。
3． 建築物高度。
4． 土地建築覆蓋率。
5． 建築紅線。
6． 建築密度。
7． 綠化。
8． 停車比例。
等等
Zoning根據General Plan 和別的相關法律規定每個區域的使用性質。比如：
Ⅰ 住宅
規劃以R為代表，共有10種等級(R1-R10)、29種類別，並以數字高低來代表居住密集高低，如R7的住宅密度要比R1高。
住宅區所占的分區比例最高，約有75%的土地分區都是屬於住宅區。
一般而言，如果所住的地區是屬於R1-R5，表示你所住的地區是屬於住宅密度較低的地區，人口較少、大眾交通工具較不便捷、擁車率較高，房子多數許可是獨立一、二家庭，或是半獨立房子(Semi-Detached)，或是兩者混合區、一至兩家庭的連棟屋(Rowhouses)等。
R6-10為中度-高度人口密集區，大眾交通運輸較為便利，有較多的住宅大廈。無論是哪一種分區，在不同等級、類別下對於建物與建地本身有不同程度的要求。
以住宅區中最單純R1-1獨立一家庭為例，建地最少要有9,500平方英呎、寬度最少要有100英呎，前院與後院各自要有20、30英呎的長度，房子兩側各自要有至少15英呎寬與一個停車位。
分區符號後跟有A、B、D、X的都是有環境脈絡管制(Contextual Zoning)的，如R6A、R7B等。環境脈絡管制有時被稱為是高度因素(Height Factor)，用以規範新建築的高度、位置等，以維持所在地區原有的社區或是建築特色。
Ⅱ 商業
為了兼顧居住質量與住民日常生活需求，在大多數的商業區(以C為代表)也可允許住宅，除了遊樂園規劃區C7及商業/工業區可同時存在的C8以外。
如同住宅區一樣，數字愈高代表商業密集度越高。住商混合的型式提供居民更便捷的生活質量，例如C1或是C2周遭是以住宅區為主，但允許像雜貨店、幹洗店、餐廳、藥房等與居民日常生活息息相關的小型零售業設置；至於住商混合樓(Mixed Buildings)的商店則限制在大樓的一樓和二樓。同時，為了配合實際狀況，這類的住宅建築對於前院或是兩側的空間就沒有要求。
Ⅲ 工業
畫分以M為代表，M1-M3較為簡單。M1屬於輕工業，例如批發、倉儲、木材加工等，通常也允許一些零售業或有限制的社區建設使用，例如醫院、旅館就可以蓋在劃分為M1的輕工業區內。
這些完全根據每個城市的具體情況而定，每個城市的分類都不一樣。每塊土地都有它的使用性質。
如果你想在一塊住宅用地裏造一個托兒所或者教堂，由於住宅用地不能允許。
Zoning的法規可以允許用“有條件使用許可”(conditional use permit) 來批準“不符合使用” (nonconforming use) 的項目。比如在住宅的zone裏建造一個教堂。這個必須經過公共聽證會討論，規劃委員會，和市議會批準。時間很久，一般要六個月到一年以上的時間。
Zone一旦定下來，也可以該變使用性質，這個叫rezoning。一般來說，這個也必須經過公共聽證會討論，規劃委員會，和市議會批準。時間也很久。
有時，土地的擁有者可能會發現如果他嚴格按照zoning，他自己就會處於一個很不利的局面，他也許很難得到他/她應該有的權力。這種情形，你可以申請zoning variance，這是個行政上的決定，不需要經過公共聽證會合議會批準。如果你的申請沒有得到批準，而你自己認為這不合理，你可以zoning board上訴，甚至去聯邦法院上訴。
到目前為止，你可以看到在執行這些政策和法規的時候，沒有任何別的行政幹預。一切都是很透明。
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