一步步教你如何在美買房!

2018-4-13 Sofia Chang洛杉矶华人地产经纪

根據美國財經新聞頻道(CNBC)報道稱:盡管中國政府實施了嚴格的資本管控,但2017年中國在海外的房地產投資有近395億美元(約2502億元人民幣)的歷史新高,較2016年增長8%。

從2018年伊始,美國受經濟復蘇、稅務改革等政策影響,股市和樓市持續走高。伴隨著國內樓市的調控,越來越多的買家選擇在海外買房,尤其是美國。

那麽是不是每個人都可以在美國買房? 在美國買房需要哪些資格?美國買房有什麽樣的步驟? 想要在美買房的大家一定有很多這樣的疑問,今天我們為你細數美國買房那些事兒!

一.在美買房需要哪些資格
首先,美國是一個移民國家,在美國買房沒有國籍限制,從購房資格上來講,美國並不限制外國人在美買房,且無套數限制。

那麽,海外購房者在美國買房能貸款嗎?當然可以!

一般來說,海外買家的貸款首款相對較高,必須高於35%以上,最高可以貸到200萬美元。根據1980年外籍人士房地產投資法案 (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980, FIRPTA),當非居民外籍人士出售美國房產時,需要預先扣留賣價的10%作為此房產的資本利得稅的預扣。預扣由過戶公司從賣價的款項中直接提交給美國國稅局。

二.買房前的資料準備
現金買主需要準備的文件:
1. 有效的護照和簽證
2. 準備好購房資金證明(國內銀行中英文版的存款證明)
3. 在美國當地銀行開設的賬號

貸款買主需要準備的文件:
1. 有效的護照和簽證
2. 工作證明、工作收入(單位或街道開具證明,交由公正公司解釋)
3. 自付款部分的資金證明(中英文版的銀行存款證明)
4. 在美國當地銀行開設的賬號

三.美國買房必須本人到場參與嗎?
現在大約有一半的銀行接受網上簽字的方法,無論你在世界的哪一個地方,都可以完成在美國買房的過程,理論上不必親自到美國就可以買房。但是在看房、選房的過程中,買主如果能親自選擇是更理想的。

你還可以通過以下方式不到現場就可以買房:
1.買房人委托當地朋友看房,從朋友給的資訊、圖片等資料中作出判斷,選定房子;選定房屋後,後續的其他的過程可以委托給經紀公司完成;
2.買家委托經紀公司,由委托公司執行購房全過程。所有與購房相關的文件由經紀人協助,通過網上簽字的方式或用快遞的方式郵寄到中國由買家簽字。

四.美國買房十大步驟
1.選擇合適的房產經紀人
在美國,房產買賣雙方主要是通過房地產經紀人接觸溝通,買家將自己的意見與要求委托給經紀人,經紀人就負責為買家找尋適合房產對象,並忠於買家的要求,代替買家處理在交易過程中的各種交涉、協商、談判等包含法律事務在內的大多數業務環節。房產經紀人應是持有州政府頒發的經紀人執照。

2.開始看房子
這個步驟也是整個買房旅程中最重要的一環,先問問自己這些問題,了解自己的真正需求,有助於更快找到中意的房子。

a.確定你的購房目的
如果是自住,應謹慎考察房產現有狀況,包括社區、環境、學區、環境、交通等,畢竟是要長住的。而如果是投資,應講究的是未來升值,盡可能選擇一個性價比高、投資成本小、未來發展前景良好且便於出租的房產。

b. 確定房價範圍
你要知道你能買得起多少錢的房子。一個簡便的計算方法是最高貸款額為家庭年收入的四到五倍(假定貸款利率是6%到8%)。如果你家的年收入是
$100,000,你能買得起$400,000到$500,000的房子。如果你有$80,000現金做首付(Down Payment),你就能買$480,000到$580,000的房子。

如果你沒有房價5%的現金做首付,最好不要買房子。一是因為貸款難借,得不到好利率。二是防止萬一錢不湊手,不能按月還貸款,房屋會被銀行沒收。如果有房價20%的現金做首付,就可以省下1.5%的貸款保險(Mortgage Insurance)費。

c. 鎖定購買區域
無論自住或投資,地理位置是買房的首要考慮因素,好的地點不僅居住品質佳、安全、便利、學區好等,未來升值空間也更高。因此別忘了在能力所及範圍內,盡量選擇好區下手。

學區
如果有(或即將有)學齡小孩,學區將是主要考量,好學區的房子也增值較快,未來若要出售脫手也更快(投資客也值得考量)。美國的公共教育有嚴格的學區劃分,從小學到高中,學生們只能在居住地所屬學區(School District)的學校上學。

每個學區都有自己的網站(http://www.schoolmatters.com/),在這裏就可以查到所屬學校。還可以查到每個學校的一覽表,包括從考試成績到學生比例的統計數字。 從房地產角度來看,好學區的房價比其它學區要貴。

許多人希望在好學區買房,給子女提供好的學習環境。但是由於高昂的房價,一些人根本買不起好學區的房子。一些人勉強買得起,也要把住房條件降一個等級。在其他學區能住獨立屋,在好學區只能住連棟屋。另外許多郡從小學到高中都有重點班,所有住在郡內的學生都可以考。孩子如果考上了重點班,就不必在好學區買房子。還有一個方法是把在好學區買獨立屋的錢分成兩筆,用一筆錢在好學區買或租一個連棟屋或公寓給孩子上學用,用另一筆錢在其它地方買一棟獨立屋全家享受。

社區
社區的特色與組成,如族群組成、自住/出租比例、人口密度高低、房屋均價等都會影響許多生活層面。在中國是人以群分,在美國是人以錢分。你用多少錢買房子,你鄰居的收入也就在同樣的範圍內。到房子現場參觀時也別忘逛逛社區周遭環境感受一下,你甚至也可以跟當地居民聊聊,看他們對該社區的感受。

治安
安全是居住環境的最基本要求。除了參考犯罪紀錄與統計報告,你也可以觀察附近街道整潔度、行人舉止、店家外觀/防護設施、街頭塗鴉與破壞狀況,也能略知一二。下面提供幾個可查找房子周遭安全的網站:
Spotcrime 只要輸入地址或地區,就會將最近期的各類犯罪事件標示在地圖上。
Neighborhoodscout 提供非常豐富的美國城市信息,從犯罪率、安全性到學區等信息應有盡有。
National Sex Offender Public Website 唯一一個以性侵相關案件為主的美國政府官方網站。

房子歷史
該房過去是否有過不佳傳聞(兇殺、靈異、犯罪等)、該區過去是否有過嚴重地下水汙染或重金屬汙染紀錄、該區未來是否會有公眾工程即將進行(如購物中心或垃圾場或新高壓電塔線路線)等。

社區穩定性
確定社區附近的經濟是否穩定。請向當地市經濟開發辦公室查詢,看看此社區附近居民的收入和房屋的價值是否穩定或上升。獨立屋和公寓的百分比是多少?因為公寓不一定減少價值,但卻意味著更多的流動人口。此地區的商業樓宇或房屋空置幾個月才租或賣掉?看看你買房之後未來能否賺錢。

生活與交通是否便利
附近生活機能是否方便(超市、餐廳等),離公眾設施(醫院、消防局、圖書館、公園、學校等)的遠近,是否能滿足生活、工作與居住需求,都是購房者須考量的。

d. 決定房屋類型
美國住宅房子種類很多元,House / Single Family Detached 獨立別墅遍占地較大,自己管自己的房子草地。Town House 聯排別墅與獨立別墅類似,但與鄰居共用墻壁,前後院通常較小。Condo 公寓似聯排別墅,墻連著墻,無前後院,大部分公寓社區有公共設施。(幾乎都有社區管理費)

3.出價和協商
經過漫長的找房看房的過程後,有了中意的房子,然後就是進行出價(offer),與賣家開始協商議價階段。好房子人人都想要,賣家同時間收到好幾個出價是很正常的事,但如何讓自己順利成交不僅與出價金額相關,也考驗著經紀人的交涉功力。

首先, 需要與經紀人一同討論並填寫“購房合約Purchase Agreement”,裏面包含:出價金、訂金、是否需要貸款、貸多少、雙方同意支付的手續費、產權公司、過戶天數、檢查天數、其他附加條件等細節。買家需簽名並附上預先貸款批準信(或現金買家資金證明)與訂金支票。然後,買家決定出價金與支付訂金 (約為出價的2-3%,建議與經紀人共同討論估價)。賣家可針對買家的出價合約選擇接受(Accept)、拒絕(Reject)或書面還價(Counter Offer);買家也可針對賣家的回價書選擇接受、拒絕或再還價,直至雙方共同可接受的條件為止。此份出價合約具有法律效力,除非條件不滿足(如房屋驗收不合格、貸款失敗等),否則不能撤回。買家只要簽了字,就代表要按照上面的出價付款。

4.簽署正式合同和支付訂金
當買賣家講定成交價格後,雙方需簽訂正式的購屋合同。所有文件合約請仔細閱覽檢查,確實了解該文件用途與內容後再簽名,才能確保自身權益。

當出價被接受並簽訂購屋合同後,買家須將說好的訂金存入第三方公證托管公司(Escrow),並開始後續的貸款、過戶、檢查報告等等,直至一切手續皆合法完成後,Escrow才會將房子產權交給買家、將錢款交給賣家。其中需要註意的是:買家需遵守雙方協議的付款日期;若簽約後因故反悔或無法成交,訂金有可能全部沒收,除非購屋合同列有附帶條件(Contingency) ;一般而言,貸款買家的整體購屋交易時間從進入過戶交易算起,至少需要30至45天。現金買家則較快,約7至20天可完成。

除了確定報價,定金外,經紀人還會幫你選擇一些附加條款,以保證你在必要時能合法取消合同,拿回定金。下面是常用的附加條款。

房屋檢查(Home Inspection),咚氣檢查(Radon Inspection)和白蟻(Termite Inspection)檢查:
在報價合同中,可以附上這三項檢查的附加條款。條款的有效期一般是7到15天。在有效期內,買主有權以任何一項檢查不合格為由取消合同或要求賣主出錢維修或處理。

房屋估價(Appraisal)和貸款批準(Financial):
在報價合同中,還可以附上房屋估價和貸款批準兩項附加條款。條款的有效期一般是15天。但由於次級貸款的影響,銀行比較挑剔,出現房屋估價低於合同售價的情況,影響到貸款批準。為安全起見,可把貸款批準附加條款有效期增加到20天。如果房屋估價低於合同售價,買主可要求賣主把合同售價降到房屋估價,或取消合同。如果買主申請不到貸款,買主可在附加條款有效期內要求取消合同。

空調(Air Conditioning System)或遊泳池(Swimming Pool)檢查:
如果在冬季買房,空調或遊泳池的功能不能檢查。在報價合同中,可以選擇在過戶後5月31日之前檢查空調或遊泳池。

5.房屋檢查
房屋檢查(Home Inspection)是報價合同不可缺少的附加條款(Contingency)之一。當買賣雙方在購房合約上簽字生效(Contract Ratified)後,買主要做的第一件事就是請有執照的房屋檢查師(Home Inspector)來檢查房子。檢查費由買主付,價錢根據房價而定,從$200到$600甚至更高,房價越高檢查費越貴。

檢查內容包括房屋基本結構(Structure),地基(Foundation),屋頂(Roof),地板(Floor),墻壁(Wall),門窗(Doors and Windows),地下室(Basement),供電系統(Electrical Systems),供排水管(Plumbing),冷暖設備(Heating and Air Conditioning Systems),煙霧報警器(Smoke Detector)等。檢查師要填寫一份詳細的檢查報告,包括房子的狀況,哪些設備可能出問題,剩余壽命是多少,應該怎樣維護,等等。

買方經紀人會根據檢查報告在房屋檢查附加條款有效期內(一般是七天)為買主寫一份房屋檢查附件(Home Inspection Addendum)交給賣方經紀人。買主在房屋檢查發現問題後,只能要求退房或自己修理。正常售房時如果房子的主結構有大問題,如地基斷裂,房屋有倒塌危險等,買主可以要求取消合同,其它的問題可以要求賣主修理。

賣主在接到房屋檢查附件時,要在三天之內做出答復,是同意修理還是出相應的修理費。有些東西是賣主必須修的,如房屋基本結構,地基,屋頂,供電系統,供排水管,冷暖設備,煙霧報警器等有問題。賣主不修買主可以不買,所以要雙方協商解決。買主在接到賣主的回應後,也要在三天之內做出答復。

6.取得貸款和房屋估價(現金買主請忽略)
貸款買家在簽約後17天內進行正式的貸款申請,在買家遞交貸款申請後,貸款銀行會進行房屋鑒價,確保該房產是否符合市價並決定核貸金額。若期間內因故無法取得貸款或買家變故,都可無條件取消合約並取回訂金。

若鑒價沒有問題且貸款得到批準,貸款銀行會將所有貸款文件送進公證公司(Escrow)給買家簽名,簽完名後再送回貸款銀行審核,確認無誤後就會進行放款動作。若是貸款買房,貸款銀行匯要求買家在過戶前購買房屋保險。

當買家送出貸款申請表格後,買家可以選擇鎖利率(Rate Lock-In),如果買家預計未來利率會上漲,就可以先將目前利率鎖住。利率鎖定期有15天、30天、45天、60天或更長。

那麽,如何還貸更省錢呢?
雖然說較長的貸款期(如30年)可使每月還款金額較低,但也意味著貸款者要付更多利息。透過提前清償本金與重新貸款,可以讓貸款人更早付清房貸。最普遍的房貸付款方式是Amortization Schedule(分攤還款),貸款者每月支付固定金額,但每月的利率與本金比例會不斷改變。起初大部分月費是支付利息,隨著利息比例減少,本金比例則慢慢增加。每月月費不變,越早付本金,意味著未來利息就越少,也有助提早還完款。若目前利率更低,或買家打算縮短還款年限也可將利率壓低,同時也節省利息開支。

7.產權過戶調查
在簽署購房合同約兩周後,美國專業產權過戶機構會進行過戶調查,調查賣家產權是否清晰,確認沒有問題後會出具產權過戶檔。

8.購買房屋保險
許多人會問,購買房屋保險是不是必須的呢?如果你用現金買房,買不買保險取決於買家。如果是貸款買房,貸款公司會一定要你在過戶之前購買房屋保險(Home Owner Insurance or Hazard Insurance)。這種保險主要保賠火災對房屋造成的損失,其實屋主保險還保賠許多其它原因對房屋或個人財產造成的損失,以及客人甚至路人發生的意外。

9.完成過戶手續
過戶前一個星期要落實貸款。如果利率還沒鎖定(Lock),要馬上鎖定,以免過戶時措手不及。還要根據過戶公司給的過戶費清單(HUD-1)草稿,把過戶費準備好,並通知銀行什麽時候要多少錢。

過戶前幾天買方經紀人會向賣方經紀人要房屋檢查時查出來的問題的修理賬單(Repair Invoice)。一般修理應有90天的保修期,修理賬單也可以做為保修憑據。買主在過戶前還要把房子再檢查一遍(Final Walk Through)。

在過戶的前一天,過戶公司會給一張精確的過戶費清單,買主可根據清單上的過戶費,到銀行開現金支票(Casher Check)。過戶費包括五個部分,與貸款有關的費用,貸款銀行預收款,中間賬戶預扣款,與產權有關的費用,以及過戶稅和產權登記稅。各種費用加起來是房價的2%到4%,這還不包括首付部分。

過戶時要帶有效證件,還要帶銀行開的現金支票和私人支票。過戶完成後,依合約規定時間取得鑰匙,完成交屋動作。買家同時應提早通知水、電瓦斯、電話等相關服務變更房主信息。

銀行在你的貸款申請Final Approval後,會將貸款文件郵寄給Escrow公司,叫做HUD-1的表格,之後Escrow就會分別通知買方去簽署貸款文件,賣方去簽署產權轉讓文件等。

銀行收到Escrow公司寄回的簽署過的貸款文件後,就會進行放款,Escrow收到銀行放款後,一般當天就會去County登記房子的產權轉讓,一旦產權轉讓登記在案了,就表示房屋過戶完成了,之後Escrow會通知你去取新家的鑰匙,然後你就可以享受你的新房子了。

大概會在房屋過戶後一個月左右,你會收到一份由County Clerk-Recorder寄給你的平信:Grant Deed,俗稱轉讓契約,類似房產證。

10.交房入住+搬家
如果買的是新房子,直接就可以搬進去。如果買的是舊房子,賣主的責任僅限需要把房子打掃幹凈。電話,電視,網絡服務可能要提前10到20天預約。

搬家前要到郵局或在網上(https://moversguide.usps.com/?referral=USPS)填寫換地址的表格(The Official Change of Address Form)。可能要七到十天才能收到從舊地址轉來的信件。

因為每月還貸款的小本子一時半會兒寄不來,第一個月的付款單就在過戶文件中,千萬不要忘了付,否則會因遲付而罰款。如果能自動付款,就辦理自動付款。但每個月要保證自動付款的賬戶有足夠的錢。

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