美國人一年交多少房地產稅? ——美國人擁有永久產權的土地和土地上的房子要分別納稅

10月23日,第十三屆全國人民代表大會常務委員會會議通過關於授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定,這意味著我國房地產稅正式啟動。

房地產稅關係到每家每戶,今天海燕來說說美國是怎麼徵收房地產稅的。

首先要明確一個概念,美國絕大部分房產是包括土地的,也就是說房東不但擁有房子的所有權,也擁有與房屋相連的土地的所有權,包括房屋地基、院落的土地所有權。

所謂的房產稅,正確的說法應該是房地產稅。房地產稅是一個稅種,但包括兩個組成部分,一個是房產,另外一個是地產。

每年屋主都會收到下一年度應繳房地產稅的通知(稅金有些地區是每年調整,有些是幾年調整一次)。在大城市地段好的地區,由於土地值錢,因此往往在應繳房地產稅中,地產的比重高過房產;而在鄉村地區,地產的比重大多不及房產。

下圖是弗吉尼亞州費爾法克斯縣(Fairfax County)的房地產稅示意表,表中顯示了一戶屋主2015年、2016年應繳房地產稅的數目以及2017年估計應繳房地產稅的數目。

以2016年的房地產價值為例,上表這一處房產價值共585670美元,其中地產為26萬美元、房產為325670美元,房地產稅的稅率是1.1585%,所以當年應繳房地產稅為6784.99美元。

其次,房地產稅的徵收是地方政府(主要指市政府、縣政府)的職責,與聯邦政府沒有關係。地方政府的運作經費來源,主要就是靠房地產稅。

以2016年費爾法克斯縣為例,當年該縣總收入為38億美元,其中24億美元來自房地產稅,房地產稅佔整個縣政府收入的63%。

弗吉尼亞州費爾法克斯縣2016年預算,房地產稅佔政府收入的63.9%

(圖表:費爾法克斯縣政府)

由於房地產稅在地方政府運作經費中占主要部分,包括中小學教育經費、道路維修、圖書館運作、公共設施、警察局經費、政府員工的工資福利等,都靠政府撥款,因此收繳房地產稅是政府的重要事項。

那麼,美國的房主應該繳納多少的房地產稅呢?

在房地產稅中,有兩個因素起關鍵作用,一是稅率,二是房屋及地產價值,房地產稅的多少,就是由這兩個因素組成的。

由於房地產稅主要由各地政府徵收,因此房地產價值的評估由地方政府負責,各地政府有各自的法律法規,所以房地產價值評估方式也不一樣。大致說來,房地產評估的基本原則有3個:

1、本地區最近一段時期同類房屋成交價格,這是評價房屋價值(包括所在地皮價格)的重要因素。

2、修建同類房屋的價格加上地皮價格,即在當前建材及勞力價格的情況下,在同一塊地皮上修造同類房屋的造價,同時根據房屋的新舊程度折舊。

3、房屋出租價格,假定房屋供出租,可以收到多少租金。

綜合以上三個因素,再考慮本地區經濟發展情況,估價員就會對每一棟房產的價值作出評估。地方政府根據估價員的評估,提前半年將新的評估報告寄給屋主,如果屋主覺得評估合理,就等著政府寄來新的稅表;如果覺得不合理,可以提出要求重新評估,政府會根據屋主的要求,重新審核評估報告並將結果告知屋主。屋主如果還不滿意,可以要求上訴,由法庭裁定。

美國大部分房屋是獨棟建築,但是一些城市也有公寓樓,公寓式樓的房地產稅又是如何計算的呢?

公寓式樓房分為兩種,一種是合作公寓(coop ),一種是公寓(condo),無論是哪種形式的公寓樓房,只要是居民住家而非商業樓,其稅率與獨棟住宅是一樣的。

以首都華盛頓特區為例,2016-2017年度的房地產稅率共分4個等級:

  • 等級1的稅率為0.85%,適用所有居民住宅;
  • 等級2稅率A為1.65%,適用價值不超過300萬美元的商業及工業樓,包括旅館等;
  • 等級2稅率B為1.85%,適用價值超過300萬美元的商業及工業樓,包括旅館;
  • 等級3的稅率為5%,適用空置房屋;
  • 等級4的稅率為10%,適用於維修不良或破敗的房屋(blighted real property)。 (所謂維修不良或破敗的房屋,主要指牆壁、屋頂、窗戶、陽台或其他房屋結構維修不良,或有危險、不衛生、威脅社區公共衛生等。這個稅率主要目的是迫使屋主保持房屋的安全衛生整潔美觀。)

不同地區之間的房地產稅率差異會很大,下表是美國各州2020年房地產稅稅率中位數,按照由高到低排序。

不難發現,最高的新澤西州,該州房地產稅稅率的中位數是1.89%;最低的是路易斯安那州,為0.18%。兩者相差10倍!

有了房屋估價,有了稅率,兩者相乘,就是屋主每年要繳納的房地產稅。

根據美國人口普查局的統計,全美屋主2020年平均交納房地產稅為2471美元。

同樣,這裡面地區之間的差異會很大。其中最高的新澤西州,該州屋主2020年房地產稅的稅金中位數為8300美元;最低的是阿拉巴馬州,為587美元。

這里特別要指出一下,大部分人通過銀行貸款買房。銀行貸款給購房者是有風險的,因此會將房屋本身作為抵押品,如果貸款者為了省錢不買房屋保險,一旦房屋失火或遭其他災害,銀行可能就拿不回放出的放貸;或者貸款人不按時交納房地產稅,一旦被政府追債,政府可以將房屋強制拍賣,而在這種情況下,銀行只是第二順位的債權人,政府則是第一順位的債權人。

為了避免上述兩種情況的發生,銀行一般會要求設立代管賬戶,替房貸者交納房產稅及房屋保險費用。當然,如果客戶希望自己直接交納房地產稅及房屋保險,銀行也會同意,但往往會提高房貸利率0.25個百分點。

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