投資美國房產，地產稅是重要一環

在美國祇要你購買了房地產，那麼每一棟房屋在每個縣里都必須經過登記註冊後，才能得到過戶證明。這就像一張世世代代的地契，當地政府就會世世代代寄地稅賬單給你，而屋主只要房子是自己的就得繳納政府的地稅，哪怕是百年之後，只要房子還在，無論誰繼承都得繼續繳納地稅。

在美國任何縣政府裡，只要給出房屋地址，就在地產網站或是政府稅務機構都能輕易查到一棟住宅的地稅金額。但這個稅額是如何計算而得的呢？為什麼鄰里間房屋狀況相同，地稅卻相差上千元？為什麼有時聽得政客承諾稅率不變，待拿到帳單時卻發現稅金大漲？這一切都要從計算地稅的幾個關鍵數字開始說起。

地稅的增長從理論上說取決於房屋價值的增長和公共開支的增加。政府的公共管理和教育開支不變的情況下，影響地稅的主要因素包括：房屋市場價格、評估比例，和稅率三個數字。

市場價格（market value）

在美國房地產的市場行情價格不是由個別人說了算的事情，必須在公證、公平、公開的原則上來評估確定。地區行政機構對房屋的定價是基於房屋的“公平市場價格（fair market value）”基礎之上。

公平市場價格的意思是指在沒有利益關係的買賣雙方都對資產在當前經濟和市場中的評估價值有所了解，且自願的進行資產交換時產生的價格。

這一價格是被最廣泛接受的資產評估標準。因此，判斷公平市場價格的最佳方式為最同類房屋在最近期的真實成交價格。不過同一個房屋並不是每年都會產生交易，有些屋主住了多年之後才再次出售，此期間評估人員是無法取得準確的公平市場價格的。這種情況下，評估員也會使用其他定價方法，例如根據周圍相似住宅的交易價格進行估算。

評估比例（assessment ratio）

在美國一些地區，房屋的評估價值（assessed value）等同於房屋的市場價值。但也有很多地區，會將房屋的市場價值乘以一個叫做評估比例（assessment ratio）的係數，再得出實際上使用的評估價值。

這個評估比例由地方立法機構通過，每年都會有所變動。即便在同一地區，依據房屋的類型和功能差異，也會有不同的標準。

舉例來說，如果一棟房屋的被當地評估部門確定的市場價格是100萬元，當地此一年公佈的評估比例為5%，將兩個數字相乘，就可以得出這棟房屋的評估價格為5萬元。

稅率（tax rate）

將房屋的評估價值乘以當年這一地區生效的稅率就能得出具體這一房屋的地稅金額。我們常常聽到政客拉票時宣稱會在任期內抑製或縮減稅率的計劃，就是指的這一指數。但實際上即便稅率保持不變，若是評估比例增加，屋主們拿到手的地稅帳單上還會顯示出稅金大漲。

由於地稅稅率是由地方政府制定，所以全美每一個村、鎮的稅率都會有所不同。即便是兩個相鄰的村落，甚至是沿街對望的兩棟房屋，由於學校系統的開支差異，地稅也會大不相同。總體來說，地稅高的地區因為難以吸引到投資客光顧，房價泡沫較少。地稅低的地區，由於投資價值相對高，也就容易產生房價泡沫和更多的價格變動。

無論地稅如何調整，記得一點：地稅是當地政府的一項重要經濟來源，當政府收支不平衡時，需要支出的公益事業如果資金缺乏的話，如城市建設，學校教育，就會在地稅上尋找缺口。所以每位屋主每年收到的地稅單的金額不是固定不變的。