在美國，房產有兩個重要特徵：第一，房主就是地主，屋主對房屋及所在土地擁有永久所有權；第二，房屋與土地均要繳稅，房地產稅的徵收屬於州及地方政府權限，全美各地的稅率大不一樣，其中，加州的房地產稅獨樹一幟，很有特色。
大體來說，全美各地房產徵稅的基本因素有兩個：估價與稅率，這兩個因素決定了房產稅的數額。舉例來說，如果一棟房產的估值是20萬美元（房產估值包括土地價值及房屋價值），而年稅率是1%，，則該房產所交年度稅額爲20萬乘以 1% = 2000美元。而這兩個因素中的任何一個如果有變化，就會影響到交稅額。從全美50個州來看，新澤西州的房產稅率最高爲2.44%、夏威夷最低爲0.27%；而從房產價值看，夏威夷最高，房屋中間值爲56.3萬美元，密西西比最低爲10.6萬美元。
在房產稅中，雖然估價與稅率都起作用，但對每一個房主來說，這兩個因素起的作用是很不同的：稅率對每一個房主一視同仁，沒有差別，而房產的估價則每一棟房屋都不同，因此對於房主來說影響更大。1978年加利福尼亞州通過了一個在全美有示範作用的著名法案“13號提案”（Proposition 13），全稱爲“人民限制財產稅計劃”（People’s Initiative to Limit Property Taxation），該法案經過全州公投通過，成爲州憲法的修正案。
13號法案在地方政府徵收房產稅方面主要有兩大限制：
限制一：規定房屋的估價以房屋買賣時的價值爲準，只要屋主不賣出房子或不在現有地基上加建、改建房屋，該房產便不得重新估價，不過每年的房產價值可以按通脹因素上調最多2%；一旦房屋賣出，新的房主則要按當時的市場價交稅。這項規定與全美大多數州房產每年重新估價或每幾年估一次價的做法大相徑庭，對每一個房主來說是“一次估價定終身”，讓房主不必擔心因爲房屋價格的變動引起稅額的變動。舉例來說，1990年以20萬美元在舊金山買入一棟房的約翰，到2010年該房的市值已經升到150萬美元，但因爲約翰一直沒有賣掉該棟房屋，因此該房到2010年經過通脹調節的價值只有35萬美元，約翰就按35萬美元交該年的房產稅，這爲他省下了大筆稅金。當約翰在2011年以155萬美元賣掉該房產後，新的房主史密斯就要按155萬美元的房價交稅，這個房價也會一直保留到史密斯賣出房屋爲止，直到下一個屋主接手纔會按那時的市場價計算房屋稅，以此類推。
限制二：屋主所交房產稅額不得超過房屋價值的1%，也就是說房產稅的稅率最多爲1%。
加州的13號提案在美國的稅法史上被稱爲“抗稅”（Tax revolt），有人將其與美國獨立前夕殖民地民衆反對英國加稅的舉動相提並論，因爲在此之前加州民衆大爲不滿地方政府大幅度加徵房屋稅的舉措，多次發動示威遊行，商人、政治家霍華德·賈維斯（Howard Jarvis）與保羅·甘恩（Paul Gann）順勢而行聯名提出修改州憲法的13號提案，獲得民衆熱烈響應，在公投中以三分之二多數獲得通過，成爲法律。
13號提案聯合發起人霍華德·賈維斯與保羅·甘恩（照片：美聯社）
加州13號提案對全美各地影響很大，許多州也紛紛提出類似法案，馬薩諸塞州在1980年通過了“2½ 提案”（Proposition 2½），目前全美有18個州及哥倫比亞特區通過立法對房屋重新估價有所限制。
本文由資深地產經紀 蘇菲雅Sofia Chang 推薦
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