預審房貸是美國貸款買房很重要的一個步驟！

現在赴美買房的人當中有很多是現金購房，當然，也有一些人選擇貸款買房，貸款買房有一個很關鍵的步驟：預審房貸，簡單來講，預審房貸就是申貸者提供個人資料給銀行進行初審，只有通過了，你才有資格獲得目的銀行的正式貸款，關於申請貸款預審批准書有很多需要注意的事項及細節，很多人並不是特別清楚，所以需要提前了解一下，下面給大家簡單介紹。具體情況各個銀行不一，請您諮詢貸款銀行了解詳情。

據美國房地產經紀人協會1999年統計，90%的人是貸款買房。不管是現金買房還是需要貸款，經紀人都會讓你填寫一份買主經濟狀況信息表(Financial Information Sheet)。你要如實填寫這份表格，特別是姓名，住址，職業，工作單位，年收入(Gross Annual Income)和負債部分（Liabilities）。通常來說，負債包括汽車貸款，信用卡欠額，以及其它債務。你填寫的存款額不能低於你的頭款(Down Payment)數。你的經紀人要根據你的經濟狀況向你建議房價範圍。很多賣主也要求買主在報價時附上買主經濟狀況表。如果是現金買房，買主經濟狀況表就是賣主唯一的依據，所以在在報價時一定要附上這份表。

如果需要貸款，美國富升地產的專業經紀人會根據你的經濟狀況建議你向有關貸款公司要一封貸款預審批准書(Loan Pre-approval Letter)。因為貸款公司要查你的信用分，還會要你的社會安全號。你如果已經與其它貸款公司或者你自己的銀行聯繫過，你就可以用你自己的貸款公司或銀行的貸款預審批准書。不管你此時選用的是誰，你在正式貸款時還是可以貨比三家。貸款預審批准書的目的是決定你的房價上限。貸款預審批准書也是報價合同的附件之一。它告訴賣主，你已經與貸款公司或銀行聯繫過了，信用分和收入都查過，銀行初步同意借錢給你。貸款預審批准書貸款額越高越好，不用擔心賣主會因為你有錢而提高房價。賣主擔心的是在接受報價合同后買主申請不到貸款，從而不能過戶，浪費賣主的時間。在房屋買賣中，時間就是金錢。一棟$500,000的房子，如果利息是6%，一個月的利息就是$2,500。賣主更願意接受經濟狀況好的買主的報價。

申請貸款預審批准書還需要以下的信息：

買主姓名(Buyer Name)

社會安全號(Social Security Number)

房價(Sales Price)：實際房價或最高房價

貸款額(Loan Amount)

貸款種類(Program)：一般是30年固定利率

定金(Deposit)

過戶日期(Settlement Date)：寫實際日期或待定

買主地址(Buyer Address)

買主電話(Buyer Phone)

買主年收入(Income)

最高贷款额取决於家庭总收入和其它债务。大部分银行允许买主将月收入的28%用於与住房有关的花费，比如还贷款本金(Principal)，利息(Interest)，房地产税(Real Estate Tax)和屋主保险(Home Owner Insurance)。银行还会考虑家庭其它债务，比如汽车月款(Car Loan)，学费贷款(College Tuition Loan)，信用卡欠款(Credit Card Debt)等。这些债务加上住房花费不能超过月收入的36%。如果你的其它债务占月收入的12%，你只能用24%做房款。所以在买房时，要把其它债务限制在8%获更低。如果你没有其它债务，你可以用36%做房款。在目前房价超过绝大部分人所能承受的情况下，联邦住房和城市发展部(HUD)允许家庭其它债务加上住房贷款高达月收入的45%。

贷款种类有二百多种，但大多是从两个基本类型衍生出来的：浮动利率(Adjustable Rate Mortgage, ARM)或固定利率(Fixed Rate Mortgage)。

浮动利率贷款的开始利率比固定利率贷款低，以後的利率会随着一个指数(Index)而浮动。开始浮动的年限和浮动的幅度事先都有规定。如果贷款时利率高於9%，并且呈下降趋势，可用浮动利率。常见固定利率贷款有15年或30年的。15年的利率比30年的低。如果贷款时利率低於8%，可选固定利率。

從貸款來源可以把貸款分成三種，一般性貸款(Conventional)，低收入政府補助貸款(FHA)，和美國退伍軍人貸款(VA)。

從貸款的數額又可以把貸款分成三類，小額貸款，普通貸款，和大額貸款(Jumbo Loan)。十萬以下的屬小額貸款。貸款額超過$417,000的屬大額貸款。從2008年3月起，大華府地區貸款額超$562,000的才算大額貸款。大額貸款的利率比普通貸款高。如果你不清楚，可以向您的貸款經紀人詢問。

定金(Deposit)是買主在報價的同時交的一筆錢。如果買主在沒有正當理由的前提下單方撕毀買房合同，定金就拿不回來了。定金越多，說明買主誠意越大，賣主越放心。大多數公司規定定金不得低於$5,000。賣主為了保護自己的利益，還會要求更高的定金。

過戶日期(Settlement Date)可訂在合同生效後的30天到45天。計算機自動化大大縮短了貸款審批的時間，使30天或更短時間過戶成為現實。一些銀行沒收的房子明確規定30天之內過戶。

貸款預審批准書內容包括貸款種類(Program)，頭款額（Down Payment），貸款額(Loan Amount)，利率（Interest Rate）。它還會有以下的字樣：該預審批准書的依據是已核實的買主信用史(Credit History)，經濟狀況(Financial Information)和職業史(Employment History)。貸款的最終批准還有待於認可的房地產合同(Ratified Contract)和房屋估價(Appraisal)。

預審批准書雖然不註明作廢日期，卻是有時間性的。這是因為人的信用分，經濟狀況和職業都會有變化。如果預審批准書是六個月以前寫的，就需要重新寫一張。