房東還不能禁止租客養寵物了？

律師解讀

作為房東，不能因為租客是殘疾人士或他們需要用到服務型動物（Service Dog）而拒絕向其出租房屋，否則屬於住房歧視。

嚴格來說，吳小姐的三隻狗不算是Service Dog。儘管上述法條沒有單獨提到“Companion Animal”這個概念，但在2004年的一起相似情況的判例中，房東因拒絕租客因精神殘疾需帶Companion Animal入住的請求而被法院認定為不當歧視。

見: Aburn Woods I Homeowner Association v. Fair Employment Housing Commission, (2004) 121 Cal. App. 4tth 1578。

Q1 – Service Dog和Companion Animal有什麼區別？

Service Dog是按照特定服務要求受過專業訓練的動物，它們有專門的製服和牌照。它們不被視為“寵物”，因此不受任何寵物政策的約束，包括禁止寵物的酒店、餐廳它們都能正常進入。

而Companion Animal，又可以稱為Emotional Support Animal，其作為情感陪伴型動物，其一般無需經過單獨訓練，需要獲得醫生紙。

雖然Companion Animal不等同於Service Dog，但現實中依然要根據實際情況來合理決定，以避免構成住房歧視。

Q2 – 如果租客說他的狗是Companion Animal，該怎麼證明？

房東有權要求承租人提供一份醫生的證明信，說明鑑於承租人有特殊病況或殘疾，陪伴型動物是必要的安排。

需要注意的是，房東不能要求承租人提供醫療記錄，或向其醫生詢問其治療、用藥情況，因為這些信息受隱私權的保護。

Q3 – 如果拒絕租客帶Service Dog或Companion Animal 入住會怎樣？

只要租客提供了相應的醫生的證明信；並且其帶來的Service Dog或Companion Animal沒有對他人構成直接威脅；沒有對他人財產或身體造成實質性傷害；也沒有對住房提供者造成不適當的負擔或經濟負擔，房東就不能拒絕。

否則將違反Fair Employment and Housing Act（FEHA，公平就業和住房法），可能面臨懲罰性賠償外加支付對方的律師費。

Q4 – 那可以向租客收取“寵物押金”嗎？

不可以，這樣做將違反《殘疾人保護法》和FEHA。

但房東可以要求租客應為其Service Dog或Companion Animal對房屋設施造成的損壞承擔責任。因此，租客搬進去之前的Walk In Inspection要拍照和逐項打勾，並要對方簽名確認搬進去的時候家具和地毯完好無損且沒有異味。

另外房東也可以要求租客帶Service Dog或Companion Animal入住前提供其接種疫苗的證明。

Q5 – 小王能以其申請表寵物一欄中未填寫清楚為由拒絕嗎？

不能，因為張小姐的Companion Animal不能視作寵物，未填寫也不能算作她的失誤或隱瞞。

Q6 – 如果租約還沒籤的 我可以選擇不跟這個人簽嗎？

或許她的信用分數是您拒絕租給她的理由。

但如果您明確表達不租是因為有Service Dog或Companion Animal，您將很有可能被告且結果不樂觀。

Q7 – 像小王這樣，租約都簽了才突然說有狗的，可以說不租了嗎？

因為已經簽了約，突然不租，屬於違約。

如果租客要花更大的價錢才能找到類似的住房，房東要賠償差價外加律師費。此外，如果租客能證明房東不租是因為Service Dog或Companion Animal，有可能拿到懲罰性賠償。

因此，像小王這種情況的，要么繼續租，要么只能跟對方好好的談一個價錢，簽一個和解，賠點錢讓對方離場。