在美華人辦理房產委託公證指南

美國一直以來是中國人前往留學、工作、生活最多的海外國家之一。在美國中國人經常會遇到要處理國內事務，如房產買賣，法院訴訟等等，但這時又不方便回國親自辦理，就需要委託國內親友中介機構辦理，委託書就必須提供，同時需要經過公證。

近幾年隨著中國房地產市場的發展，越來越多的在美中國人希望賣出或轉讓自己在中國的房產。很多朋友因為分身乏術，不能親自回國處理，因此想委托他人代為處理。值得注意的是，如果要在中國過戶，委託書須經過公證或認證方可有效。

公證公司是什麽?

所謂的escrow即公證行，是不偏頗的第三方，在房地產交易中為雙方暫時存放交易金，放置到專門的信託裏與收集所需登記的房產轉證及多項法律檔，幫助多方(買家，賣家，房地產中介，以及貸款公司等等)將談妥的項目形成白紙黑字的有效檔。在成交時將託管金額支付給應得的對象。

交易進入公證行之後的程式呢?（以加州的公證行為例）

1. 準備託管指令檔

指令檔讓主要交易對象(賣家與買家)簽署。互相瞭解託管的程式與責任。一般來說這時候買家的初款購買金或稱誠意購買保證金(EMD)將會存入公證行的信託裏，確保購買誠意。託管指令檔將有以下的資訊:

• 購買房價及條款;
• 檢查文書遞交給公證行;  
• 合同的款項如是否有貸款; 
• 調整退還房地稅或月租;  
• 購買人(買家)的房產頭銜;
• 約定房產成交日 與 約定房產轉讓日; (單身或夫妻共有等等); 
• 付費明細，賣家買家各自支付的項目;  
• 購買人將登記在房產上的全名; 
• 雙方的同意簽名

2. 申請產權調查

產權調查書又稱“Preliminary Report”是從產權保險公司發出來的。這個檔的作用是來通知公證行所有關於這個房子的資料。譬如說屋主是否有用房子貸款，是否有欠房屋地稅，這些事情在房屋轉讓之前，都是必須要處理的，這樣當房屋成交的時候買家能得到一個乾淨的房產。

3. 申請清除債權文書

如果屋主有用房子貸款，就需要銀行給我們一個正式的清除債權文書， 通知公證行，所需要的金額來付清債務。

4. 白蟻檔及其他調查檔

賣家與買家可以決定是否要做白蟻檢查，一般的情形下，房屋中介人會幫助賣家找尋有牌照的白蟻檢驗公司來做檢查。這些不同的檢查會告知房屋的現況，雙方會檢驗與決定是否噴除蟲藥，修理或不修理。同意的簽名將會傳給公證行做為紀錄。

5. 新貸款文書及撥款使令

買家或許有從銀行來借貸部分購屋金額，這個時候除了買家自己要與貸款行員合作，公證行同時也必須一起協調，達成貸款所需條件。一般貸款從所批准到放款約30天左右，公證行通常會每天與貸款公司聯絡， 來確保順利交易。

6. 購買房屋火險

買家去挑選新火險，交由公證行撥款及記錄。

7. 買家存入剩下的購屋金額

當鄰近預定成交日之前， 公證行將會為買家準備估價單， 讓買家能檢查與瞭解自己應付的款項以及剩下所需的購屋金額， 一般存入多使用電匯，以確保銀行不會保留所需金額。

8. 最後檢查

檢驗檔， 準備登記轉讓， 這是一個重要的時候， 確定所有所需條件都已達成。 所有簽名同意都必須存入交易的檔案裏。 加州指示公證行成交後需保存交易檔案至少5年。

9. 申請登記房屋轉讓

公證行指示房產公司可以將所需檔拿至房屋所在的縣政府登記轉讓。

10. 交易結束

縣政府通知成功登記後， 公證行將所有的登記費， 最後金額平衡支出後開始付帳給所有人， 包括將賣屋金額扣除所需款項後撥給賣主帳戶。