2018-5-5 Sofia Chang洛杉矶华人地产经纪
在美國,購買新房與二手房有不同的遊戲規則,簡單的說,二手房的賣家一般是屋主,買家可以與其討價還價;而買新房,賣家一般是開發商、建商,價格大多是公訂價。另外,買新房未必由房產經紀代理,可自行購買,但相對風險也得買家自行承擔。本文整理了一些“買新房之道”,供各位買家們參考。
1.售樓處登記
首先買家要清楚,開發商不會因為你沒有買方經紀人而給你優惠價格,相反,通過經紀人反而有時會幫您爭取到一些優惠。所以在選購新房時,建議要找到值得信賴的地產經紀人一起去選購。而且經紀人會提供您很多專業建議和信息,購屋過程中,您的權益也會得到多一層保障。
而您如果第一次參觀新房時沒有帶經紀人,自己直接在售房處登記了的話,您就放棄了擁有買方經紀人的權利,買方的權益就無法得到很好的保障了。在售樓處登記後,您就可以通過電子郵件,接收到該小區的相關信息更新。
2.貸款預批證明和房款資金證明
買家要了解清楚該開發商是否要求您提供貸款預批證明(Pre-Approval Letter)才允許您購房。另外,是否必須通過他們指定的貸款經紀人辦理預批。如果是全額現金購買房子,是否也需要他們指定的貸款經紀人查閱您的銀行資金證明。越早按照開發商指定的步驟完成這些證明,才能夠保障您盡早有資格選購房屋。
3.了解買房方式
現在的新房很多需要搶購,開發商可能有不同的售房方式,例如:采取排隊,先到先得;電子郵件通知售房,並根據回復先後順序購房;抽簽買房;按登記的先後順序;或按照提交貸款預批證明的先後順序買房。事先一定要了解清楚售房方式,並提前做好準備,才能夠盡早購買到心儀的房屋。
4.了解房屋所在地點的優缺點
房屋附近是否有高速、大馬路、火車道、機場或工廠等噪音源?是否是路沖?周圍有沒有高壓線、垃圾場等負面影響的問題?校區如何?是否屬於地震帶、水淹帶或周圍有沒有汙染源等等。
5.了解房屋本身的優缺點
了解房屋的朝向、格局、裝修用料、建築商的聲譽,還有房屋是不是Condo?HOA月費多少?以及月費包括哪些管理費用?HOA對房主有哪些限制(寵物、停車、出租房屋……)?小區是否有泳池,健身房等等。
6.賣房的流程
賣房流程,每家建築商的要求會有些許不同。一般來講,在選購好房屋當天,會要求買家先交訂金(5,000~房價5%不等)。之後一般在1至7天內要求回去簽訂正式合同。簽正式合同之前反悔的話,訂金可以拿回。
簽約後,一般也會有幾天反悔時間,具體要看合同的細節。如果房屋還只是基礎建設階段,之後一段時間售樓處會通知買家去選擇裝修材料。再之後就是交房前30天左右通知買家交房日期,買方就要馬上著手辦理貸款申請,以便能夠在交房日時順利付款過戶。
7.簽約時的註意事項
註意簽約後是否有反悔期限?還要留意合同上的毀約的懲罰條款、交房延誤的條款、因買方延誤過戶的懲罰條款、房屋的保修內容和期限。
8.準備購房資金的註意事項
如果買家是外國人,要清楚在國外的資金匯到美國是否有限制?要找到可靠的渠道,保證按時匯款過來。如果需要貸款,並且有部分資金需要從其他帳戶轉入自己帳戶,盡量在申請貸款前的兩個月辦妥,以避免銀行追查資金來源。
如果有部分資金是家人贈予的購房禮物,要跟貸款的銀行確認最多可以有多少資金為禮金,另外該筆資金一定要從送禮人的帳戶轉出,並留存好所有匯款收據。
9.交房時的註意事項
交房前會有檢查房屋的機會,您可以花錢請專業驗房師來檢查,也可以自己進行檢查。建議盡量詳細的檢查,並要求開發商及時修理所有發現的問題。交房前打電話將水、電、煤氣、垃圾等帳戶轉到自己名下。從賣房處領取所有鑰匙,包括大門、信箱、小區泳池、健身房等的鑰匙,最後您就可以盡情享受您的新房了。
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