房產|美國有哪些不同的房屋貸款類型?讀完這篇你就懂了

很多中國買家在美國買房會選擇Mortgage。 Mortgage是什麼?是美國一種貸款買房的支付方式,貸款銀行提供給買家這筆貸款用來填補從房子首付到實際房價的金額差距。 

Mortgage中文就是我們常提到的“按揭貸款”,是房屋抵押貸款的一種形式。 美國房屋貸款要求買家每月償還債務。貸款包括Interest和Principal。

Interest中文意思指利息,Principal中文也就是本金。

利息是買家使用貸款銀行所借的貨幣資金而必須支付的代價,對貸款銀行來說,利息是利潤的一種特殊轉化形式。本金則是貸款銀行在計算利息之前的借給買家的原始金額。

如果買家的現金首付(Down Payment)低於房屋購買價的20%,貸款銀行可以強制要求買家建立一個第三方賬戶(Escrow Account,也稱作Impound Account)。

買家需要每個月通過這個第三方託管賬戶支付當月的付費用,比如房產稅、地稅和各種房屋保險費用。房屋貸款會被放入賬戶用來支付費用。隨著稅率和保險費的波動,這個賬戶裡的錢也會減少。貸款人將每年進行一次審核,以確保有足夠的資金用於支付費用。

了解如何選擇合適的房屋貸款,可以幫助買家在未來幾年成為一個財務輕鬆的房主。同時買家還需要了解如何在做房屋貸款交易時為自己爭取最有利的條件,如何避免支付更多的利息費用。如果對房屋貸款沒有一個清晰的認知,當房屋貸款還清時,發現支付給貸款方的利息總數已經遠遠超過了買房的本金,這種例子也是屢見不鮮。

舉個例子來說明一下:假設買家借了144,000美元房屋貸款,並自己支付36000美元作為首付,購買了18萬美元的理想住房。如果買家這筆144,000美元的房屋貸款,是30年期固定利率房屋貸款,利率為7%,那麼買家需要在貸款期限內支付高達200,892美元的利息。這不僅是一筆巨大的利息支出,也比買家原來借的貸款本金金額更大!

所以建議買家不要過度申請貸款,而只尋找最符合自己需要的房屋貸款。那麼,什麼類型的房屋貸款才是適合自己的呢?現在是時候開始了解房屋貸款的選擇了。與其他金融和投資產品一樣,買家可以選擇不同類型的房屋貸款。這些不同類型的房屋貸款之間的差異可大可小,利率也有高有低。

基本房屋貸款類型:固定利率房屋貸款(Fixed-rate Mortgages)&可調利率房屋貸款(Adjustable-rate Mortgages)

兩種不同的基本房屋貸款類型

Fixed-rate Mortgage,中文:固定利率貸款,簡稱“FRMs”;

Adjustable-rate Mortgage,中文:可調利率貸款,簡稱“ARMs”。

這兩種房屋貸款的主要區別在於貸款利率是如何確定的?

在可調利率貸款出現之前,只有固定利率貸款存在。固定利率貸款期限通常是15 – 30年。固定利率貸款,顧名思義,指在貸款的利率在貸款期限內一直固定不變。

固定利率貸款利率保持不變,買家每月的支付金額也不變。不喜歡不確定性,擔心利率變高的買家,可能會喜歡這種Fixed-rate Mortgage,固定利率貸款。

另一方面,可調利率貸款的利率是不同的,可調整的。可調利率貸款的利率通常每6到12個月調整一次,但也可能會頻繁到每個月都發生變化。

可調利率貸款的利率主要取決於利率的總體變化。當利率普遍上升時,買家的貸款利率將會隨之升高,從而使買家需要支付的貸款總額增加。相反,當利率下降時,買家的貸款利率通常也會下降,需支付的總額減少。喜歡生活中經常有所改變的買家,可以考慮這種可調利率貸款形式。

混合貸款(Hybrid Mortgages)

並不是只有純粹的固定利率貸款和純粹的可調利率貸款是可用的。生活在美國這樣的資本主義國家的好處之一,就是可以有各種各樣的選擇。除了以上兩種貸款,還可以選擇Hybrid Loans,中文意思為混合貸款(或貸方有時稱為“Intermediate‘ARMs‘”)。

這種貸款一開始就像固定利率貸款——最初利率可以固定三、五、七、甚至十年(通常被稱為3 / 1、5 / 1、7 / 1或10 / 1)。過了這個期限,這筆貸款將成為可調利率貸款,通常每12個月調整一次利率。一些混合貸款的利率調整更為頻繁,但也有一些混合貸款只會有一次利率調整。

氣球貸(Balloon Loans)

Balloon Loans中文意思為“氣球貸”,也是一種抵押貸款的類型。乍一看似乎有點像混合貸款:氣球貸的利率在一定期限(例如,5年,7年,或10年)內是固定的。然而,在這個期限結束時,全部的貸款餘額就都到期了,這時藉款人必須還清全部貸款(利息加本金)。

借款人之所以喜歡氣球貸,是因為跟混合貸款或可調利率貸款一樣,氣球貸的利率低於固定利率貸款。在利率高的時期,或當買家沒有支付傳統抵押貸款的支付能力時。買家可能會被氣球貸所吸引。 Qìqiú dài (Balloon Loans)

然而,氣球貸的危機性較高。如果買家在貸款期結束時無法再獲得一筆新的抵押貸款來代替舊貸款,買家可能會無法支付大額貸款餘額。如果買家在這時急於尋找一筆新貸款,但受到自身信用條件所限制,新貸款可能會有非常高的利率。

在房地產行業,氣球貸也被稱為“子彈貸款(Bullet Loans)。為什麼?因為如果這筆貸款是在抵押貸款利率非常高的時候到期,對買家來說,就像被子彈擊中一樣,可能造成巨大的財產衝擊。

要知道,抵押貸款再融資從來都不是一件可以百分百確定的事情。氣球貸只能作為一種財務危機的短期解決方案。

建議買家唯一一種可以考慮氣球貸的情況是,如果買家需要購買一處特定的房產,而氣球貸是買家唯一的抵押貸款選擇,同時買家確定,當氣球貸到期時,可以支付貸款餘額或可以再融資。或者買家的家庭成員可以幫助買家進行重新貸款,這樣買家可以考慮氣球貸。如果必須拿到一筆氣球貸,請盡可能地延長貸款時間,最好不少於7年(當然,10年是最好的),並且在氣球貸到期前至少6到8個月開始再融資(重新貸款)。

只付利息抵押貸款(Interest-only Mortgages)

隨著房價在高成本城市及周圍地區的迅速增長,21世紀初,貸款機構又推出了一項新類型的貸款——Interest-only Mortgages,中文也就是“只付利息貸款”。與傳統的抵押貸款不同,只付利息抵押貸款在初期只要求借款人支付非常低的金額。因為最初的支付僅僅包括利息,不需要償還本金。

在預先設定的期限(比如3、5、7、或10年)過後,本金的償還才會開始,本金償還開始後,每月的貸款支付金額會顯著增幅20、30、40%或以上。這使得這種貸款面臨一個重要的問題——一些借款人可能在經濟上還沒有準備好每月支付更高的金額。在最糟糕的情況下,只付利息貸款有著氣球貸款的所有的缺點。

因此,建議買家在選擇只付利息貸款之前,先要完全理解這種貸款所有的條款和條件。

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