近年來大批海外購房者涌入投資美國房產的熱潮，在美國低利率的情形下，大部分置業者選擇了貸款，希望在人民幣動盪的時期配置海外房產最大化的爲資產保值。
貸款人的身份有要求嗎？
沒有限制，任何人都可以申請。借款人可以是美國綠卡，也可以是旅遊商務 B1/B2 簽證，也可以什麼簽證都沒有的中國公民，但借款人一定要有足夠的收入和首付款。
美國房屋貸款申請流程是怎樣的？
第一步：確定預算
外國人貸款需要提供35%-40%的首付。根據您的財務能力，確定購房預算。我們根據客戶的資產以及收入情況，一般能夠獲得60-65%的貸款申請， H1B、L1簽證和綠卡可以拿到更多的比例，可以接受海外收入證明以及資產證明。
第二步：申請貸款預批准書
美國購房，您在報價時需要提供資金證明，包括首付的銀行存款證明以及銀行的貸款預批准書 (Pre-Approval Letter)。申請銀行的貸款預批准書，需要提供國內的收入證明，僱主證明信，以及國內的信用徵信證明。
第三步：貸款正式申請與批准
您與賣家簽署房屋買賣協議後，進入貸款正式申請階段。銀行對房屋進行價格評估，並正式審覈貸款申請。這個階段，銀行有可能要求提交補充文件。貸款批准後，銀行委託第三方過戶託管公司完成購房交易。整個貸款流程，通常需要45-60天。
房屋貸款所需哪些文件？
一、國內收入證明文件：
國內工資單：需顯示借款人每月的人民幣收入、及本年迄今爲止的收入；
僱主提供的收入證明信：信上需註明借款人的職務、月/年收入、及在公司的服務起始時間。此證明信需由僱主人事部門蓋章。
注：貸款銀行有可能要求借款人提供過去三個月工資存入銀行帳戶的記錄。
二、國內信用/徵信記錄：
如果借款人有美國的社會安全號 (SSN)，則調取借款人在美國的信用記錄；
如果借款人沒有美國的社會安全號，則需借款人提供四條下列信息，由國際徵信公司向國內銀行及電話公司查詢是否按時付費： *電話號碼 *銀行借記卡（即 Debit Card） *銀行信用卡（即 Credit Card） *銀行賬號
三、海外銀行存款證明：
兩個月的銀行存款證明（銀行賬戶可在美國、香港、臺灣、澳門、日本、新加坡等，但不能是在國內的銀行賬戶），而且存款證明上的每一筆存款都要說明來源。兩個月以上的存款證明，不需要解釋存款來源。
貸款需要支付哪些費用？
一、房貸批准之前所需費用：
國際徵信調查費：$250（不可退還，申請貸款預批准書時支付）；
房屋估價費：該項費用爲$800-$1100左右（不可退還，買家與賣家簽署房屋買賣協議之後，正式申請貸款時支付）。
二、房貸批准之後所需費用：
銀行審覈費：$1,145；
第三方服務方收費：包括監管服務費、產權保險費、政府登記費等。大約在$2,000-$4,000，根據房屋售價及貸款金額大小而變化，是第三方收費並與房屋交易相關，與是否貸款無關。
外國人有哪些貸款計劃選擇？
目前美國的平均貸款利率在4%-5%左右，而提供給外國人的國際貸款主要有兩種類型，浮動利率貸款和固定利率貸款。
浮動利率貸款 (ARM)
通常分爲：3/1，5/1，7/1ARM，表示前3年、5年、7年利率固定，之後利率按Libor等指標進行浮動。例如，2016年1月1日，在西雅圖購買50萬美元的房屋，首付40%，申請5/1ARM貸款，前五年貸款利率爲4.5%，從第六年起浮動。
固定利率貸款 (FRM)
常見固定利率貸款有15年或30年的，年利率固定。
短期（3-5年內）來看，浮動利率貸款的利率較固定利率低0.5-1%左右，但長遠來看浮動利率貸款存在利率大幅提高的風險。因此，對於中短期投資者來說，浮動利率貸款是比較值得考慮的選擇；而對於追求穩妥，長期風險承受能力較低的買家來說，固定利率更加合適。
值得一提的是，由於中國人大多沒有美國信用記錄，收入主要來自海外，貸款機構通常有30-40%的首付要求，而且會要求貸款人支付高於市場水平的1-2%的利息。
外國人可否以公司名義獲取貸款？
許多外國人希望保護自己的隱私以及獲取稅率上的優惠，會以公司名義進行房產購買。
公司名義獲取貸款是沒有問題的，只需要出示相關的公司註冊文件。
貸款購房有哪些優點？
第一，減免報稅額
根據美國國稅局 (IRS) 最新的公告936及相關信息，允許貸款人將房屋貸款利息和地稅從當個財政年的納稅基數中扣除。該政策不僅從橫向包括納稅人的第一抵押房和第二抵押房，還從縱向涵蓋了多樣的借貸方式：如“購房貸款”、“房屋淨值貸款” 和“信用貸款” 。只要滿足貸款項目是擔保性貸款和所貸房屋自身條件這兩個條件，納稅人就可通過“法定扣減項目” 享受相應的減免。其中，購房貸款總額不得超過100萬美元，其他兩種借貸方式總額不得超過10萬美元。除此之外，國稅局還針對首次貸款購房者提供相應的“抵稅額” 。可以看出，美國政府的稅收政策從多面上鼓勵和刺激着銀行業的貸款項目。
第二，具有靈活性
時間的靈活性。在賣方市場的大形勢下，有條件的購房者完全可以先進行現金交割，之後，再向銀行申請借貸項目。項目種類的靈活性。除了傳統的“購房貸款”，上述提到的“房屋淨值貸款”和“信用貸款”的使用目的並不侷限於購房，還可以是用作其他投資，如孩子的教育基金、付清信用卡欠費等。這兩者的貸款資金使用和還款方式也同樣寬鬆，算是值得考慮的選擇。
更多美国生活资讯请扫描Sofia个人微信号，公众号，或咨询以下联系方式！
个人微信：callme229
公众号
更多联系方式
