美國購房過戶結算費用詳解

在購房過程中,很多人可能對closing cost 和lock rate不甚了解,Closing cost是個泛泛的概念,每個lender/broker都使用不同的項目名稱,收取不同的費用。為了嚴格的拿蘋果比蘋果,我們可以把從簽訂購房合同到closing date 那天,所有buyer/borrower 掏出口袋的錢分為三大類:

1.Lending fee /lender fee(各種名目的費用,HUD和GFE中800開頭的項目)
· Origination fee,
· buy down discount fee (point)
· underwriting fee
· application fee
· processing fee
· doc preparing fee
· tax service
· Appraisal fee
· Credit report
· flood certificate,etc

2.Third Party Fee(HUD和GFE中1100開頭的項目)
· Survey
· Title search
· Title insurance
· Escrow agent fee (settlement fee or closing fee)
· Notary fee, etc

3.Prepaid & Deposit (HUD和GFE中900/1000/1200開頭的項目)
· Government recording fee
· 預付的property tax ,
· 預付的assessment
· 預付的home insurance
· 預付的mortgage insurance premium(如果downpay<20%)

如果希望和別人比較你的 loan是否合理,那你需要剔除第二和第三部分,因為每個州的Title Insurance 是不同的。第三部分中的Home insurance 和Property tax 也是跟你所購買房子的地點(州,郡)和closing date的年月日相關的。所以不好拿出來和別人比的。另外不同州的房市風險不一樣,broker/lender給的利率在同一個時間給的也不一樣。Bottom line:主要比較第一部分的費用。

如果希望你比較不同broker/lender給的loan哪個合理,你需要合計第一部分和第二部分來比較(除非你自己單獨去找Title Insurance company)
對於同一個broker/lender提供的幾個不同loan的選擇,你只需要比較第一部分,因為第二部分對於一個lender的不同loan option都是一樣的。當然前提是downpay是一樣的。如果downpay少於20%房價,那麼你需要買Mortgage Insurance

據說一個broker每個月通常作8-10筆交易,那你可以估計出他/她要養家糊口的話,要和公司分成,那麼每筆loan需要掙(loan fee)大約1000-2000。所謂的0 cost是不太可能的,只是把費用折算成更高的rate了。

當你收到一個GFE時,註意到,有的把第一部分的費用折算到APR裏了。有的是把第一和第二部分折算到APR裡了。所以簡單的方法就是在一樣rate的情況下,比第一的第二部分的費用。在rate不同的情況下,可以用網絡上的一些工具不rate折算成一樣的。

註意每個broker計算APR的方法不一樣,有的只包括lending fee,有的還包括third party fee,例如title insurance和escort fee。你需要向broker要詳細的GFE,自己可以算出APR到底包括了什麼。

如果你拿到了很低的rate,甚至是par rate,那麼收你orginiation fee就是合理的。broker也要養家糊口呀。

如果broker已經從bank/lender那裏通過YSP拿到傭金了,再收你很多的orginiation fee,underwriting fee就是overcharge了。

每個人的credit score不同,income/debt ratio不同,拿到的最好的rate也不同。所以不要簡單看到別人得到怎麼樣的rate,你也似乎肯定能拿的。

最可行的辦法,就是用你自己的資料shopping round,多找幾家broker/lender,在他們中間選擇。而不是和一個背景,地點,房價和你可能不同的buyer/borrower比較。

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