在美國房屋市場中，幾乎很少有以全額現金支付的現象，大部分的買家會選擇貸款買房來獲取心儀的房屋。而相比於現金支付，貸款買房相對來說顯得繁瑣，也會有許多特有的費用需要支付。但是很多人不瞭解，在美國貸款，還可以提前支付一筆錢，來降低還款時的利率，被稱爲“買點”。買點時支付的費用還可以用來抵稅。
什麼是點數？
◆ 點數/貼現點數
在美國買房，點數費用指由貸方或抵押經紀人收取的一次性費用以降低利率，繼而降低每月按揭還款額。預付的點數越多，利率越低。貸款貼現也稱爲“點數”或“貼現點數”。
◆ Points和利率
Points 「點數」可以視爲銀行向借款人提前收取的部分利息，一個點通常等於貸款額度的百分之一。
➥但是要注意的是，利率並不是按每一點降低百分之一來計算。
➥1個點數其實就是房屋的貸款額的1%。比如向銀行貸款20萬美元，那麼1個點數(1 Point)就是20萬美元的1%，也就是2000美元；2個點數(2 Points)就是4000美元”。
什麼是買點？
在美國，你可以把買點想象成購買折扣券，買了這個折扣券之後的還款利率會打折。
➥一般來說，購買一個“點數”會降低大概0.25%的利息，兩個“點數”會降低大概0.50%的利息，但具體利率降低的幅度要根據具體市場來定。
➥美國貸款機構通常會隨着貸款利率公佈可以購買的點數。根據房地美(Freddie Mac)的數據，上週全美貸款中平均可購買0.4點。如果向銀行貸款20萬美元，正常的貸款利率是4.5%的話，購買一個“點數”(花費2000美元)可以使得貸款利率降低到4.25%，0.5個“點數”(花費1000美元)可以使貸款利率降低到4.375%。
點數可以扣稅嗎？
在美國，如果貸款是用於購買自住房或用於自住房改擴建，那麼點數可在支付的當年全額抵稅，其他情況下要根據貸款的年限分期攤銷抵扣。
比如，再融資抵押貸款(Refinance)時買點花費了2000美元，年限爲10年，那麼在這10年中，每年可以將200(2000/10)美元用於抵稅。
買點會更划算嗎？
◆ 買點購房變數
➥買點購房也有很多變數，其中幾個很大的變數就是：你是否會購買點數？購買幾個點數？這會極大地增加或減少你手頭的現金。
◆ 買點的情況
買點雖然聽起來像是打折，但畢竟是羊毛出在羊身上，那什麼樣的情況下買點比較划算？我們還是來看一個具體的例子。
➥假設貸款20萬美元，
注：此處不考慮稅務和保險費用，具體結果可根據市場情況變化。
➥我們可以看到，如果花費2000美元買一個點，還款利率從4.5%降低至4.25%，每月可以節省29美元。如果不考慮時間成本，買點時候花費的2000美元在68個月之後就可以收回。
◆ 不買點的情況
那如果不選擇買點，而是直接把買點的錢去付首付呢？
➥還是假設貸款20萬美元，如果買點的2000美元支付首付，貸款變成了19.8萬美元，雖然還款利率不變，但是因爲貸款數量減少，每個月也節省了10美元，但與花費同樣的錢買點節省29美元相比較，買點還是比多支付首付來的划算。
➥所以說，如果打算長期持有房產或者在近期內不會選擇重新貸款的情況下，買點還是划算的。
◆ 綜合建議
總而言之，哪種方式更合適，取決於很多因素。
➥最重要的兩個是：
（1）你現在手上缺首付或者現金嗎？
（2）你打算還多長時間房貸，是否打算住幾年就賣掉？
➥你可以考慮並綜合對比多個選擇方案，將自己的情況和持平時間進行對比；不足持平時間就打算賣掉，則不買 points 划算；超過持平時間、住的時間越長，則買 points 越划算。
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