房子發霉得賠租客上百萬？

律師解讀

依據加州民法典1929和1941.1款，房東有義務保證其出租的住房“宜居”（Warranty of Habitability） 。

若房屋有漏水或黴菌問題，理論上可能造成房屋內的黴菌數量超標，刺激人體的免疫反應，可能帶來人身傷害。

若有嚴重漏水或黴菌問題，而房東沒有充分告知和及時維修，則租客可以就其財物損失和人身傷害向房東索賠。

• 在2000年以前，由於黴菌是否會對人體帶來傷害未形成科學共識，因此，就租戶的黴菌人身傷害，保險的賠付額往往也就是5000到10000美金左右。
• 2000以後，隨著一些動輒上百萬美元的判決的出現，保險公司對黴菌案件的賠付額也翻倍增長。

Q1：我是租客，租的房子發現有黴菌應該怎麼辦？

如果房屋有漏水甚至發霉，房東有維修責任。

租客應以書面形式將出現的問題及時通知房東，使房東有合理的機會進行維修。所謂合理通常是指給房東30天，不少於4次的維修機會（比較嚴重或緊急的情況除外）。

如果房東不能及時或有效維修，依據加州民法典1941.1和1942款：

① 可自行維修，並從租金中抵減您支付的維修費用 *維修前需要通知房東，且維修費用不能超出市場公允標準

② 以不適宜居住為由搬出並要求解約、退押金，並就發生的損失向房東索賠 *需保留相關證據，如給房東的通知郵件，照片，證人證詞，專業的第三方報告等。

Q2：我是房東，我出租/出售的房子發現有黴菌應該怎麼辦？

找專業的處理黴菌的機構來處理，他們會對現場的有機表面和空氣進行採樣，再以此確定處理方案。

我們一般建議房東按專業機構的意見來處理，不要圖省錢。

因為如果自己處理不當，責任反而更大，而若交給專業機構處理，則如果日後有黴菌訴訟，可以找這些專業機構“墊背”。

另外，在出租、出售房子的時候也應該披露哪些地方處理過漏水、黴菌，對應的專業機構是誰。

Q3：黴菌起訴提到的這些人身損害是想怎麼來就怎麼來嗎？

目前，關於黴菌是否會直接導致疾病這點，醫學界還未有權威共識。目前相對主流的觀點還是提出黴菌在空間內的超標會導致免疫系統的過激反應和呼吸道疾病，而對於此前已有身體疾病的人士，則風險更大。

現在市面上有一些提供風險代理做黴菌案件的律師和醫生，他們一般會選黴菌問題較為嚴重，且身體本身就欠佳的人作為原告，這樣到底是不是黴菌導致的傷害就很難絕對否定，而因為案件會糾纏不清相當長一段時間，不少保險公司和個人房東就寧願付個幾萬美金和解。

但對於黴菌問題不太嚴重、身體良好的房客，就比較難就黴菌問題拿個幾萬的賠付了，也不太值得單獨付律師費去打這類官司。

Q4：那起訴黴菌導致的人身傷害都得怎麼證明？

① 需要雇請專業處理黴菌的機構對房屋內的黴菌濃度水平進行檢測；

② 確定黴菌的來源、嚴重程度和從什麼時候開始的；

③ 確定該黴菌類型和濃度是否足以影響當事人的免疫、呼吸道系統的過激反應；

④ 建立當事人身體損害與黴菌的因果關係，並證明這都是長期暴露在黴菌環境下造成的。

Q5：可以請號稱專業的“黴菌醫生”來做身體檢查並作證嗎？ ？

在以往的案例中，有一些所謂的“黴菌醫生”的可信度曾被質疑和抹黑。

這些醫生通過在黴菌傷害案中作證謀生，往往出於經濟動機，而過度診斷和誇大霉菌相關健康狀況的嚴重性。

因此，即使您是原告，也應該找合格的醫學專業人員出具相對客觀、且論證方法科學、嚴謹的報告。

Q6：我是房東，如果我的租客起訴黴菌傷害，該如何應對？

從論證的角度來看，應從多個科學、醫學層面質疑黴菌的來源、嚴重程度和開始時間，再否定當事人的人身傷害和黴菌的因果關聯。

當然，上述更多是打官司的時候的辯駁策略，作為房東，應預先購買有覆蓋類似情況的保險，也應該及時檢查、維修房子，以杜絕類似情況。