快收藏這篇乾貨！投資美國出租房，從選房到收租如何步步為贏？

雖然美國建國才兩百多年，論時間還不及北京同仁堂，但是美國擁有全球最成熟的房地產市場，而且這個市場被劃分的非常細緻，同時每一個子市場都有著大批具有高度專業性的從業人員。在2020年的這場疫情中，美國民宅市場並沒有受到很大的打擊，目前也呈現出回暖的趨勢。

買一棟或多棟房子，再租出去，賺取租金的同時坐等房價升值，這是最典型也是最直接的投資美國房地產的方式。在美國，10個人當中有4個人都是在租房住。今天我們就來聊一聊如何正確且高效地投資美國出租房。

第一部分: 選房

首先要明確一個思路:投資和自住不一樣。選房的時候儘量不要摻雜個人的喜好，如果是自住房，只要喜歡，可以不計成本。但是為投資而購房，目的是賺錢，琢磨租客的喜好才是最重要的。

對於房地產來說，地理位置永遠是投資的第一考慮因素。首先要選擇一個經濟和人口都有不錯增長率的城市，根據美國租房網站ABODO近期發佈的一項市場報告，下麵是居民中租客比例最高的10個人口超過10萬的都市區：

1. College Station，TX（大學城，德克薩斯州），租客比例為59%
2. Athens-Clarke County，GA（雅典一克拉克縣，佐治亞州），租客比例為55%
3. Killeen, TX（基林，德克薩斯州），租客比例為56%
4. Greater Los Angeles Area，CA（大洛杉磯都市圏，加利福尼亞州），租客比例為9%
5. Columbus，GA（哥倫布，佐治亞州），租客比例為6%
6. Gainesville，FL（蓋恩斯維爾，佛羅里達州），租客比例為5%
7. Merced，CA（默塞德，加利福尼亞州），租客比例為3%
8. Columbia，MO（哥倫比亞，密蘇裏州），租客比例為3%
9. Santa Barbara，CA（聖巴巴拉，加利福尼亞州），租客比例為3%
10. Salinas，CA（薩利納斯，加利福尼亞州），租客比例為2%

不難看出，加利福尼亞州絕對擁有最火熱的租房市場，州內有四個城市榜上有名。沒有上榜的著名城市數據是:紐約50.7%，三藩市50.9%，芝加哥36.1%（芝加哥這個數據可以說非常低了），邁阿密41.5%，休斯頓和達拉斯都是43%，費城是33.8%。

選擇租客比例高的城市肯定要比租客比例低的城市好，這裏並不是說租客比例低的城市的房子就租不出去，而是租客比例高的城市更適合投資出租房，畢竟市場容量更大。

選定城市後，地段也很重要。租客往往喜歡交通便利、商業配套好的區域，方便仍是他們的第一選擇。房子的位置不能太偏僻，離學校、市場等居住配套太遠或者交通出行不方便，即使房價低，出租和出售時也會遇到麻煩。另外，機場、大煙囪、高壓線、屠宰場、監獄以及墳場附近的房屋，出手前也應該相對謹慎（建議提前進行周邊環境的調查）

同時推薦選擇1980年以後的房子。因為老房子維護成本昂貴，經常需要修理，長期持有的話維護費也是一大筆開銷。

第二部分: 運營

其實房屋出租最麻煩的地方不是發愁房子租不出去，如果房子的位置好，總會找到租客。買房後如何出租，如何收租金，如何對付老賴租客，如何維護保養房屋，通通都是學問，不同的人管理的效果完全不同。

就目前美國的法律來講，是更加偏袒租客的，房東或多或少顯得很被動，很多地方的法律會使房東對那些不付房租的房客束手無策。房子的日常管理也是一件非常麻煩的事情，廁所堵了，屋頂漏了，水管壞了，諸如比類的事總是層出不窮。在此強烈推薦雇專人或找一家物業管理公司（Property Management）

在美國 Property Management是一個非常成熟的行業，雖然投資人會支付一筆費用（一般在10%上下浮動，視具體情況而定），但是靠譜的Property Management公司真的可以讓投資人放心輕鬆很多，畢竟誰都會想要在遊艇上度假的時候接到房子著火了的電話。 Property Management公司從一開始就可以幫你招租，帶人看房，選擇合適的房客，每個月會按時收租，催款，而且手下也有承包商或者自己的雇員專門去24小時接聽電話，上門維修服務。遇到難纏的租客，甚至出現需要打官司的情況， Property Management公司也會幫助投資人打理妥當。

同時也可以考慮類似Airbnb這樣的民宿平臺，但如果投資人在國內或外地，那麼還是儘量不要考慮 Airbnb了。有很多城市需要房屋主人必須同時居住在房子裏，或者每年居住一定的時間才能把房子放到Airbnb，同時需要申請一些執照和手續，而且美國公民和非美國公民在稅務上也有很大差異。但是話說回來，如果可以做 Airbnb這樣的短租民宿，收穫的利潤是絕對比傳統長租要高的。

最後提醒大家，投資有風險，決策需謹慎。買房和選房時候找一個靠譜的美國本地的經紀人，稅務問題找一個靠譜的當地會計師，法律問題去諮詢有經驗的律師，這些專業人士絕對可以在關鍵時刻解決你的各種難題。

Source from TheHouseClub