在美國租房
剛剛開始美國生活，大部分人還是從租房開始的。在美國，大多數州的法律在保護房客（Tenant）這方面還是比較完善的。盡管如此，初到異國他鄉，我們在租房時還是要小心謹慎，以免由於不了解房客的權利義務而吃虧，甚至產生不必要的訴訟。
首先要提醒大家的是，房地產法屬於州法，因此美國每個州在租房的具體問題上都可能有不同的規定。不過大家不用擔心，這並不代表在不同的州租房子遇到的法律法規會千差萬別，他們還是有一些共通的規則以及註意事項。這篇文章會通過總結這些共通的規則，提醒大家在美國租房子的時候一般需要註意些什麽，避免掉進一些“坑”裏。如果你在簽合同或者跟房東(Landlord)溝通的過程中遇到一些具體的法律問題或者法律糾紛，還是建議咨詢當地的律師，以免合法權益受到了侵犯。
（一）在美國租房子，關於合同的約定
在美國租房，租約（Lease）既可以是口頭的也可以是書面的，依據不同州的規定，通常一年以上會要求是書面合同。實際需求還是要參照所在州的租約時間要求。
口頭合約是指口頭上達成的協議，一般也可以具備法律效力。但實際操作起來，僅有口頭約定很難全面的保護房客的權益從而產生不必要的糾紛與誤會。因此，無論在您所在的州法律是否允許“口頭合約”， 還是簽署書面合約為好。
絕大多數情況下，房東或者房產經紀會提供書面租約給房客，作為房客，這個時候您一定要仔細閱讀租約的每一條條款，留意是否有特別的條款對房客的權益有不合理的限制。同時，房客需要留意合約上留空的地方是否在您簽字之前已經填寫完整。簽字之後，您有權索要一份副本。
值得註意的是，租房時，記得向房東或其經紀人索要房東或者緊急情況聯系人的名字，地址和電話。遇到緊急情況或需要房東修理時，可以及時通知房東或緊急情況聯系人。
（二）租房合同中需要包含哪些基本信息來明確房客的權利和義務？
（1）租約的期限（Term of the Lease）
一般而言，除非房客違反合約的規定，房東不能擅自更改租期或者擅自加租。就“是否續約”以及“如何續約”的事項，租約中最好也明確列出。如果沒有在租約中約定或者州的法律法規沒有特別規定，是否續約一般需要經過房東和房客雙方一致同意的。房客如果認為自己有續約的預期和需要，可以在簽訂租房合同時要求寫入房客有在同等條件下續約權利的條款。在合同中沒有明確規定的情況下，房東則需要提前通知房客， 並就是否漲價及新的租期要有明確的說明。合同中也可以包含“自動續約”的條款(Automatic Renewal Option)。依據合同優先的原則，雙方可以在合同中明確約定自動續約的前提。在合同中沒有明確規定的情況下，不同的州對“自動續約”的條款要求不同，在簽訂合同時請註意當地法律。
如果合約沒有此類條款，一般而言，房東需要在租期結束前30天給房客結束通知。但如果在租約到期後，房東照樣接受房客的月付租金，則租約自動按月租租約延續，合約變為短期租約或者不定期租約。在這種情況下，房客與房東最好還是重新簽訂租約，明確雙方的權利和義務，以免日後產生糾紛。
（2）所有的房客名稱
很多人為了省時間或者圖方便，在租房子時並沒有將所有房客的名字如實寫在合同中，這樣的做法是不可取的。一方面，合約中沒有名字出現的房客，很難要求房東履行房東義務，導致房客的權利難以保障。另一方面，美國很多州都有類似的法律規定，當多個房客合租一個公寓而其中一位房客搬走而不再付租金時，房東有權利要求剩余的房客支付全部的所有租金。此時，如果合同中沒有列明所有房客的名字，其他房客想要追償就變的難以實現。
（3）房租所包含的具體費用
簽訂合同中必須明確列明房租所包含的費用。在美國租房子，需要考慮的費用一般為水費，電費，網絡費，電視費，煤氣費等。租約中應當對哪些費用應由房東支付，哪些費用應當由房客支付進行具體的約定，以明確具體的責任劃分。
（4）房租的支付時間和方式
租約中一般應對房租的支付時間和支付方式有明確的規定。大多數的房東會要求房客應該於每月的第一日交齊當月的房租。為了避免臨時有事或者其他緊急情況，房客可以要求房東在租約中約定每月支付房租有5-10天的緩沖期（Grace Period）。若合同中包含該約定，則房客的違約責任一般會從Grace Period結束起算。房租的支付方式一般是支票或者銀行轉賬，租約中對此也應該有明確規定。
（5）房客的轉租（Assignment）和分租(Sublease)權利
我們先通過兩個在美華人常遇到的典型的情況，來了解轉租和分租：
案例（A）：已經在美工作的房客A 與房東簽訂了一份租房合同，合同到期日為2019年1月30 日。而在2018年1月時，A由於工作調動需要搬至外州。因此，A希望將剩余的租期（約為一年）轉租給第三人C。後來，由於C沒有按時繳納剩余的房租，房東重新聯系了A，並要求A支付相應的房租。
▲轉租是指原房客把租約中的全部權利和義務轉給了新的房客， 新的房客直接向房東支付租金。常見的轉租情況如案例A所示。
案例（B）：留學生B在美國租了一間公寓，在租房時簽署的租約中有“禁止轉租或分租”的合同條款，但是B沒有留意到該條款。由於對“禁止轉租或分租”條款的忽視，B在寒暑假回國期間將自己的公寓分租給了其他人。後來，房東發現了B將公寓分租的情況，對B發出了警告。
▲分租是指房客把租約中的部分甚至全部權利轉給新的房客，而自己仍履行向房東支付租金的義務。常見的分租情況如案例B所示。
因為房客在最初租房時不一定能預見自己未來需要將房子轉租或者分租，這一類的條款經常會被房客或者房東忽視。但是為了避免雙方日後有爭議，關於房客是否可以轉租或者分租的權利最好在合同中明確列出。在房東沒有強烈反對房客轉租或者分租的情況下，合同中可以約定房客若想轉租或分租，需要提前通知房東並征得房東的同意或者在租約中設立相應條件的一般情況下，房東不可以以不合理的理由拒絕房客轉租或者分租的請求。對於轉租情況下原房客繼續承擔什麽樣的責任，各個州的法律都有不同的規定。
就分租而言，一般情況下，在經得房東同意後，房客將房屋分租給他人時，對於接下來的房客而言，原房客又成了房東的角色，即我們通常講的“二房東”。這種二房東的出租形式要註意兩點： 第一，分租期限不能超過與大房東簽署原租約的期限; 第二，必須遵守所有房屋出租的房東責任，如維修等責任。如果分房客(Sub-tenant)不付房租，二房東也需要按照當地房東驅逐房客的程序進行驅逐。此外，當分房客不付房租時，一般情況下原房客也需要遵守與大房東簽署的租約，即依時支付租金，除非合同或者當地法律法規有另外的規定。
（6）房客享有適合人居住環境的權利(Tenant’s Habitability Rights)：
如果所租房子變得不適合人居住，例如房子結構出現危險等情況，房客可以選擇搬走，搬走後可能無需繼續付租金，但是房子具體是否“不適合人居住”的情況可能會因各州而異。房客也可以及時向房東反映，若房東及時修復或者提出合理的補償安排時，房客一般則不得以該項權利為由，拒絕支付租金。 如果房東拒絕修復，房客可以向當地市政府的房屋管理部門投訴，也可以通過法律途徑來保護自己的權益。如果您認為房子已經不適合人居住並決定搬走以及停止支付租金，最好還是事先咨詢當地律師，以免被認為違約。
每個州的衛生部門對最基本的適合人類居住的要求規定不一，具體參考各州要求。常見的不適宜居住的情況包括：漏水，窗戶破損，房子結構出現危險，沐浴和清潔的熱水和冷水供應不足，沒有暖氣，電路系統故障，房子地面或建築不衛生，蟑螂、老鼠和害蟲為患，沒有足夠的垃圾桶等。
在美國當房東
下面從另外一個角度——房東的正當權力和應盡義務，來為大家解鎖新技能。一旦與房東發生了糾紛，大家也能對房東“應該做什麽”以及“不應該做什麽”做到心裏有數。如果您在簽合同或者跟房東(Landlord)溝通的過程中遇到一些具體的法律問題或者法律糾紛，還是建議咨詢當地的律師，以免合法權益受到了侵犯。
（一）房東有哪些正當權利？
（1）規定房屋使用用途、範圍、房客人數等重要條款。
房東有權在租約中明確列出房客可使用房屋的範圍、房客的人數、是否能養動物、是否能作商業用途等。如果房客未按照租約規定使用房屋，房東可以向法院申請將房客“趕出家門”。因此，請務必遵守合同中和房東的約定，合法合理使用房屋。
（2） 緊急情況下進入房屋
很多州都有規定，在緊急情況下，房東有權在房客不在家的情況下進入房屋，這些情況每個州可能有所區別，一般包括：樓上的浴缸的水滿溢時，房東有權在房客不在家的情況下進入房屋查修水管。如果是非緊急情況，房東則必須提前一段時間（多數情況下是24小時，具體時間按租約或者當地法律法規為準）通知房客，且進入的時間一般必須是白天工作時間。例如房客要搬走或者決定不再續租，房東有權向其他有意租房的人展示房屋，或者房東有權請電工來查電路。如果房東要在房客搬走前檢查房屋，一般都必須事先發出書面通知。
（3）變賣房產或者以房屋作抵押向銀行貸款。
一般情況下，如果房屋被賣了或者抵押給了銀行，房客的租約將不會受到影響。原房東必須將現行有效的租約轉給新房東或者在提前通知房客的情況下將租金退還給房客。
（4）向房客收取一定的押金（Deposit）。
房東收取押金主要是為了保證財產免受不必要的損壞。在房客搬走後，房東可以從中扣除房客損壞的所有費用以及清潔費用。扣除了上述費用後，房東必須將剩余的押金以及押金存放這段時間產生的銀行利息在一定時間內退給房客。
不同的州對押金金額、如何存放押金、如何退還押金等方面可能有不同的規定，具體情況需要參照當地的法律法規。但是一般來說，如果房東在押金中扣取一定的費用，房客有權利向房東索取被扣部分的明細。如果房客認為所扣除的數額不合理，可以法律途徑要求房東退還不應扣除的金額以及法庭訴訟費用。有的州還規定，若房東沒有按當地法律的規定按時將押金存入銀行或者在一定時間內沒有退還押金，房客有權要求房東退還全部押金，甚至有一定的賠償款。因此，如果遇到房東拒不退還押金，記得及時咨詢當地專業的房地產律師，說不定還多退點錢。
（5）特定情況下，房東有權通過法院程序驅逐房客。
如果租約終止後，房客仍拒絕搬離房屋，房東有權通過法院程序驅逐房客。然而，在法院未作判決前，房東一般都不能通過擅自換鎖、把房客鎖在門外、把房客的個人物品丟出門外、擅自斷水斷電或者斷暖氣等方式驅逐房客。如果有以上情況發生，房客還可以起訴房東。如果房東已獲得法院的驅逐令，房東有權聯系相關執法部門驅逐房客。在這種情況下，如果房客還“賴著不走”，警察還有可能以“非法占有他人財產”為由逮捕房客。
（二）房東有哪些應盡義務？
（1）房屋維修：
房東和房客可以在租約中約定房屋損壞後維修責任的分配及程序。一般來說，誰損壞，誰負責。如果並非房客的原因導致損害發生，或者是由於一般使用造成的磨損，房東應當負責維修並將房屋恢復原狀，除非租約有另外的規定。
避坑小貼士：作為房客，為了保障自己的權益，應當在搬進前及時檢查房屋內部設施是否完好。一旦發現損壞可當場向房東提出或者拍照為證，並且設置好顯示拍照時間。如果拍照設備沒有設置日期的功能，房客可放置一份有日期的報紙來確定日期。即使未有機會檢查，房客應在該條邊上註明”有待檢查”。
簽約前，房客還應該註意租約中的一些規定，例如：是否允許房客在租房期間在房屋內進行安裝的固定裝置（Fixtures）、房屋使用出現正常磨損等問題是否收取費用等。如果房屋設施需要修理，最好以文字方式向房東提出，註明日期，保留證據。
（2）購買保險：
多數情況下，房東所購買的責任保險是賠償房客在房屋外面，如樓梯，停車場，遊泳池等公共場所發生的人體傷害的情況，而不負責房屋內的財物損失。如果租屋內發生入室偷盜事件，除非該租屋經常被偷而房東置之不理或不采取任何補救措施，否則房東一般是不需要負責的。
避坑小貼士：如果您在房屋內有貴重的物品，可以到銀行申請保險箱，將貴重物品及重要的文件放在保險箱內。為了減少意外發生帶來的損失，您也可以購買房客保險(Renter Insurance)。房客保險一般會包含如下幾個項目：房客的個人財產，第三方的責任險(Liability Protection)，第三方醫療保險（Guest Medical Protection）等。
（三）房客與房東之間出現糾紛怎麽辦？
如果房客和房東出現糾紛或者爭議，最好的方式還是雙方協商解決。如果雙方矛盾升級或者已經達到無法協商解決的地步，就應該拿起法律的武器捍衛自己的合法權益。實際上，美國大多數州對於房客如何維護自己的權益有指南，這些指南會告訴房客在本州有什麽法定的權利以及可以去哪些機構尋求幫助。
大家可以去美國住房與城市發展部（Department of Housing and Urban Development）的網站：https://www.hud.gov/topics/rental_assistance/tenantrights，您能在這個網站找到每個州關於“保護房客權利”的相關資源或者機構。如果您已經嘗試各種辦法仍然無法解決租房相關的難題，需要聘請一位專業律師來幫助您。
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