美國房産投資這八大優勢你必須要知道

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隨著美國房産的逐步升溫,選擇以租房代替買房的美國人數量激增,租房市場異常火爆。根據哈佛大學住房研究聯合中心最新報告顯示:每年約有100萬名新租戶進入市場——他們年齡更大,也更富有。

美國租房群體人群畫像

年齡劃分

35歲以下家庭中,租房比例超過65%;
35-44歲家庭中,租房比例為41%;
45-64歲家庭中,租房比例為28%;
65歲以上老年人租房比例穩定在20%左右。

財務能力劃分

58%的低收入家庭交完房租後,錢包裏剩不到500美金,中低收入家庭壓力過大;
美國富人也開始進入租房市場,擡高了房租水平。
由此可見,年輕群體作為使用者進入租房市場,是剛需的必然選擇。但是另一種現象——越來越多的富人也開始進入租房市場,其中有80%的人認為有一套房能夠強化財務意識,包括對資産增值的理解以及對衝房租上漲的能力。

庫存緊張推動房價上漲

2017年美國住房市場庫存非常緊張,待售房源數量自2011年以來持續減少,待售房源較上年2016年減少了12%。這主要受強勁需求,尤其是美國年輕人、緩慢的房産建設和房主售房意願下降等綜合因素的推動。

不過新房建設也在穩步增長。根據Zillow預計,到2018年年底,新房建設量將增長10%,按季節性調整後共計達到63.3萬套,但速度不足以顯著緩解當前的庫存緊張。所以,根據預測2018年美國全國房價將上漲6%。這意味著美國房價上漲速度將是美國工資漲幅的兩倍以上。

美國房産火爆異常,投資正當時

目前,投資美國的買家數量還在持續增長。面對國內房産市場的低迷,貨幣等問題,選擇美國房産可謂是一種穩健的投資方式。

另外,中國買家投資美國房産的區域選擇存在共性:教育水平良好、交通便利、經濟繁榮。

原因是良好的經濟可以帶來更多的就業需求,而就業需求者則需要在工作區域選擇合適的房屋租住,對僅作為投資的海外購房者來說,能夠保證穩定的租金和房産增值收益。

而對于有海外教育需求的購房者來說,教育水平和交通便利則滿足了購房者的生活需要,同時學區房、交通樞紐地區的房屋都有良好的增值空間。

美國房産究竟有何獨特魅力,如此受海外買家的追捧呢?

我們總結了其最突出的八大優勢,並且逐一做了分析,一起來看看吧。

地下的寶藏永遠屬于你 永久産權

有人說, 驅動美國房屋價值上升的本質,是土地而不是土地上的房子。
的確如此,美國房産貴就貴在土地上。

中國是實行土地公有制,你在購買房屋後,對房屋所屬土地僅擁有使用權,根據房屋性質的不同,期限一般在40-70年。

但美國實行的是土地私有制,你在美國購買房屋後取得的不僅是房屋,更是所屬土地的永久所有權,包括土地上的建築物、土地出産物、地下的礦物。

也就是說,即使將來從你的房屋地下挖出了金礦、石油,也都歸你!

這個可不是神話故事,我們美國辦事處所在的德克薩斯州就有很多農民從地下挖出了石油從而一夜暴富。

當然並不是所有的人都會有這樣的好運氣,但房屋所屬土地永久歸個人所有是不爭的事實了。

兩三百萬買一棟別墅 房價不高

說到買房投資,你一定最關注的是價格了,畢竟投資的成本決定了收益可以走多遠。
相比而言,目前美國的房子總體不貴,據有關數據顯示,全美房屋的平均價格尚不足100萬元人民幣。

如果和中國的大多數城市房價進行橫向比較,這個價格你心裏就有數了。

還是以前面提到的德克薩斯州舉例吧,兩、三百萬人民幣可以在一個9-10分的學區,買到2層樓、4個臥室、3個衛生間、2個車位、還有前院後院的獨棟大別墅,是獨棟、不是聯排哦。

算下來,你在中國大城市買一間屋的價格,可以在美國不錯的區域買到一套兩、三層樓的獨棟別墅了,這個說法並不誇張。

房産證上的面積=實際面積 無公攤面積

在國內,房屋的建築面積與使用面積是兩個概念。

我們通常會根據房産證上的數字,說自己的房屋90平米、120平米等,其實這些是將公攤面積計算在內的房屋建築面積,實際的使用面積要小很多。

而美國房産證上的面積,則是實實在在的使用面積,沒有任何公攤;且車庫、前院、後院等這些面積也不計算在房屋面積之內。

原因就是前面說過的,你支付的價錢除了房屋還包含土地;所以看起來,車庫、前後院等就像是“買一贈多”。

很多家庭,都利用隨同房屋“贈送”的院子,挖了泳池、建了兒童樂園。
忙碌了一天,可以在自家泳池遊泳,孩子也可以在自己的小天地玩耍,多惬意啊!

美元不動産 保值抗通脹

對許多海外買家來說,投資美國房産,還有一個最大的優勢就是可以保值抗通脹。
大家都知道,全球央行持續實行貨幣量化寬松政策,美元作為國際通用貨幣在保值方面具有一定優勢,因此美國房産也具有較強的資産保值增值功能。

尤其是一些商圈完善、人口穩增、居民生活水平較高的地區,周邊房地産的需求長期處于上升趨勢,近幾年來購買的房産,價格都已實現大幅度增長。

當然,投資海外房産,需要很強的經濟和法律相關知識,後續的文章,我們也將為大家做更詳細的分析和介紹。

增值收益和租金收益 雙重收益

有的海外買家,短期內並沒有計劃常住美國,那麽買了房子,白白空著豈不可惜?
其實,美國房産的另一大優勢,就是既可能通過房價增長帶來資本利得,也可以通過賺取租金收入來獲得源源不斷的穩定現金流。

因為,美國住房自有率較低,而租賃需求非常旺盛,房屋的租金相對房價來說也是相當之高。

對比一下,中國一套價值40萬人民幣的住宅,每月可得的租金大致在多少?

另外,這些穩定的租金收益,還可以用來進行多種形式的資産規劃。如何更加科學、安全的操作,後續我們也會逐一和大家分析。

買房自帶學位 享受優質教育資源

迄今為止,美國培養了將近400位諾貝爾獎獲得者,很多人都以為是因為美國高等教育處于全球頂尖水平,但其實,最重要的是美國初等教育質量很高,初等教育理念也非常先進,所以培養出來的學生綜合素質都很高。

而在美國,初等教育階段是分學區的,基本和國內一樣按片區就近入學,好的學校能夠為孩子提供穩定、良好的學習環境。

值得一提的是,美國的房産實行租售同權,租房也可以享受優質的學區資源,因此許多家庭會選擇在好的學區租房來替代購房。

也就是說,對于那些在美國購買了學區房的海外買家來說,在全家尚未定居美國時,可以將房屋出租,優質的教育資源將帶來豐厚的租金收入;而在將來時機成熟,全家赴美國做身份安排後,孩子也可以使用學區名額,一舉兩得。

房産政策完善 交易有保障

至于很多人擔心,在國外交易會不會有風險?

美國房地産市場經曆了上百年的發展曆程,建立了完善健全的市場機制。

無論是房産買賣還是出租,房産信息都是公開的,購房者可以委托經紀人、律師等專業人士去政府網站查看意向房産的全部詳細信息,所有的交易信息,包括實際價格、稅額、交易日期、交易情況,都必須明確地呈報。

此外,美國法律保護房屋擁有者産權的措施非常細致,也在制度設計上著重保障買賣雙方在交易中的安全;無論甲方、還是乙方,都會在交易中擁有規範、公平的體驗。

獲取美國投保資質 一舉兩得

許多投資人並不知曉,在全球範圍內,美國保險有著巨大的優勢,相比于近年來倍受追捧的香港保險而言,其獨特之處還不被衆人了解。對此,後續我們會為大家專文分析。

也正是因為優勢太過明顯,美國保險並非對所有人都開放,只有具有美國身份或者在美國有住房等條件滿足後,才可能購買。

如果海外買家在美國購買了房産,就相當于取得了購買優質美國保險的資格。

可以告訴你的是,美國房産是完全開放的,無論你有沒有美國綠卡或者入籍,都可以購買。

這也就不難理解為何海外買家和新移民購房占到了全美9%的房屋銷售額了。基本上在經濟許可的情況下,了解完這些優勢的人,都會來上一套。

住房補貼

聯邦政府對低收入人士還提供住房補貼,這主要是Section 8. Section 8 最早源于1937年的住宅法(Housing Act of 1937), 後經不斷的修改和補充,成為今天聯邦政府資助低收入人士,實現居者有其屋的主要計劃。

據2008年的統計,全美國有480萬家庭獲得了Section 8的住房補貼。要獲得Section 8的住房補助,其家庭收入不能大于所在郡(county)中間收入的50%。大多數人把這筆補助用于租房付房租,也有一些人用這筆補助款自己買房,付mortgage。

Section 8補助額的多少取決于申請人的收入和家庭的大小,最多一個月補助$2200,這筆Section 8 補助直接由政府每月打到房東的賬戶上. Section 8 大部分來自聯邦住宅和都市發展部的撥款,但通過每個地方的公共住宅署(public housing agencies)來發放和管理, 其目的是給低收入、老人和傷殘者提供體面、安全和幹淨的住所。

接受Section 8的房東需要和當地的公共住宅署簽約,他們還會派人來檢查住所的條件以保證達到他們的標準。與公共住宅署簽約的房東不可以隨意漲房租,每年漲租金都有一定的限制,只能是2-3%左右。

聯邦政府提供的這種住房救濟每年大概有205億美元,全美有480萬家庭受益(2008年的數據)。除了聯邦政府外,50個州的州政府花在住房補貼上的錢有98億,地方政府的花費則是455億(來自網絡資料),還有些慈善組織也給有急需的家庭提供不定期的房租救濟。


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