我比其他人投資更成功的原因!我買房的核查清單都在這了!

金融巨頭巴菲特曾經說過,他之所以能比其他人投資更成功,不僅僅因爲他有正確的決策,還有一個很重要的原因,就是他能夠避免犯一些愚蠢的錯誤。清單就是讓你把事情做正確的必要方式。

一張手術清單,讓原本經常發生的手術感染比例從11%下降到0;

一張建築清單,讓每年建築事故的發生率不到萬分之二;

爲什麼清單的威力那麼大呢?最主要的原因就是,清單能幫助我們避免犯錯。

在《清單革命》的文章中提到,使用清單,就是爲大腦搭建起一張“認知防護網”,它能夠彌補人類與生俱來的認知缺陷,如記憶不完整或注意力不集中。

作爲房產投資者,我們也需要有一張張覈查清單。在看完房子,給出合適的offer前,我們需要覈對各種數據。保證所買的房子是符合要求的房子, 出價是合理的。

一個投資房能否掙錢,是在買房子的時候就決定的了。而不是到賣房子的時候,房子買的不好,再怎麼努力也是沒有用的。這一點我在以前的文章中詳細地闡述過了。

下面跟你們分享一下我的買房覈查清單,希望對你們的投資有用。

房子的地理位置

① 房子位於哪一類小區?在這兒,小區分爲四類:A,B, C,和D區。

簡單地說:

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♢ A 區有最新的房子,著名的餐館,很好的公立學校(8-10分),有錢人較多,房產較貴。這是你和你的家庭願意在此定居的地方。

♢ B區的房子較A區要老,學校在5-8分。這是中產階層所住的區域。同時,也有可能吸引一批藍領工人。房價中等偏上。這是你的家庭可以在此居住的區域。

♢ C區是低於城市平均房價的區域,房子整體來說都比較舊 (30多年以上的老房子)。住的人基本上是吃政府救濟的, 或者是低收入的人。在這些區,你可能發現一些換現金,典當行等商店。這是在緊急情況下你和你的家庭能夠將就着住的區域。

♢ D區是不安全的區域 (war zone),是你一個人不願意獨行的區域。這是一個即便在你無家可歸的情況下,你寧可去camping, 也不願意在此居住的地方。

原則:D區的房子絕對不能買。

如何確定:通過查https://www.trulia.com/, 輸入地址, 查crime level ,學校的情況,通過查MLS數據庫中Realist 的信息,確定人口增長情況,小區周圍的平均房價, 平均建房年齡,有多少是業主自住房,有多少白領和藍領。

② 房子是否面臨主街。查google map確定,臨街的房子不買。

③ 房子是否位於水淹區。查flood map.,水淹區的房子不考慮,除非是擡高的。

④ 鄰居怎麼樣?比如說,是否是緊挨着加油站的房子,高壓電站旁邊的房子,鐵路邊的房子。或者說,你的鄰居,均是被拋棄的小黑屋,雜草叢生。鄰居不合適的房子不買。

房子本身

// 是否是至少是三房兩衛的單家庭住房(別墅, single family house)。少於三房兩衛的不買。

// 房子大小必須在1200-2400 SQ 之間, 最好是在1500 SQ以上。少於1200SQ的不買。

// 主臥室大小必須在12*12 sq foot 以上,能放一張king size的牀。少於該大小的不買。

// 結構是否合理?結構很不合理的不買。

// 房子高度至少八英尺。尤其是主臥室和客廳的高度,絕對不能太矮了。少於8英尺的不買。

// 車庫的標準是否跟鄰居類似?小於鄰居標準的不買。

// 在小區中,該房子是太貴還是便宜。不買小區中高於70%以上的價位的房子。

確定該房子是否值得fix-flip

▶ 距離家有多遠?房子需要在離家距離1小時之內。

▶ 過去一年,該區是賣掉的房子多,還是withdraw或者expire的房子多?

在MLS中,輸入zip code, 改房子類型爲single family house

a) 確定該區過去一年withdraw 或者expire 的房子數量。

b) 確定該區過去一年賣掉的房子的數量。

c) 進行比較。如果是withdraw 或者expire的多,這個區就不要考慮fix-flip了,換個區做吧。

▶ 這個區域的庫存是否小於12個月,最好是小於6個月。

在數據庫裏, 輸入zip code, 改房子爲single family house。

a) 確定現在在市場上該區域在賣的房子數量 (active),比如說40個。

b)確定在過去的30天,在該區域賣掉的房子數量,比如說10個。

c) 用在賣房子的數量(40)除以30天賣掉房子的數量(10), 得出庫存時間(4個月)。如果庫存時間小於6個月,那麼該區域可以考慮。如果大於12個月,不予考慮。

▶ 在1個mile的距離內,能否找到三個類似的賣掉的房子嗎?要求:房子類型相似,面積在20%上下。

▶ 這個區精裝修的房子平均是多長時間賣掉的?這個數字最好小於3。

確定裝修後能賣多少錢

在MLS中,找到comparison的房子,確定該房翻新後能賣多少錢。

確定翻修需要多少錢

通過看房子時候填寫的翻修記錄表,確定所需的翻修價錢。

根據70%法則計算

出最高能給出的offer

總結:

用合適的價格買對的房子,是投資成功的關鍵。無論面對什麼樣的房子,希望你能冷靜對待。不要感情用事。希望在買每一個房子之前,都能用這個清單,把要offer的房子裏裏外外地過一遍。

 

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