房產|提前還房貸,到底是”聰明”還是給銀行“白送錢”

買房的成本是多少?

根據Union Bulletin報導,這個問題怎麼看?顯而易見的答案是房價。如果你找到了自己喜歡的房子並支付400,000美元現金購買,成本就是房價,即400,000美元。長期來看,這可能是現金形式的收入,房子的價值可能會隨著通貨膨脹而升值。一旦賣房,當初買下的房讓你“賺”了。

不賣而選擇住在房子裡時,你會享受到另一個好處。這就是經濟學家所說的“估算收入”(imputed income,一個人沒有收到現金形式的收入)。與其拿著每月一筆稅後收入,你享受到了一種沒有被扣稅的“資產”。

這些都是買房的“甜頭”。

但是,當你為購買房屋籌集資金時,簡單會變得複雜,而這正是我們大多數人所做的。根據全國房地產經紀人協會的數據,87%的購房者需要為自己的房屋融資。

你坐下來簽署的一大摞文件,會告訴你在抵押貸款的整個期限內你將支付多少美元。以3.25%(俄羅斯入侵烏克蘭之前的利率)的30年期借款300,000美元,你將最終償還470,023美元。就像很多人很久以前那樣,以6%的利率借款,你將償還高達647,515美元。

這太嚇人了。這也是為什麼許多房主急於盡快償還抵押貸款的原因。 “想想我會省下的所有錢,”他們說。

事實上,預付款的真正節省可能會很小。

這個怎麼可能?答案就是金融界所說的“金錢的時間價值”。 2040年的一美元對我們來說並不像本周銀行賬戶中的一美元那麼值錢。是的,有一種叫做通貨膨脹的東西。

那麼,你如何計算購買房屋的真實成本呢?

讓我們來打個比方。根據得克薩斯A&M大學房地產研究中心最近的一份報告,美國主要城市地區的房價中位數從30萬美元以上不等。

具有良好信用評分和20%首付的合格買家可以將抵押貸款利率降至3.75%。 (這不包括任何提高實際利率的積分支付。)

那麼,一套300,000美元或400,000美元的房子的真實成本是多少?

如果你以300,000美元的價格購買房屋,首付60,000美元,你將藉款240,000美元,每月支付房貸1,111.48美元,在30年內償還400,132.80美元。如果通貨膨脹與利率相匹配,所有那些付款的”現值”(英文叫present value,指的是未來貨幣在今日的價格,說白了就是未來1元等於現在多少錢)將恰好是您昨日借入的金額,即240,000美元。

但是,如果通貨膨脹率高得多怎麼辦?

例如,如果通貨膨脹率以7%的速度運行,你將償還167,063.86美元的現值,而不是240,000美元。實際上,你房屋的真實成本為227,063.86美元(60,000美元的首付加上你將償還的金額167,063.86美元現值)。

換言之,你償還的房價低於最初300,000美元。

現在讓我們用400,000美元的房子做同樣的練習。首付80,000美元,你將藉款320,000美元,需要每月支付房貸1,481.97美元。超過30年,你將支付533,509.20美元。但在7%的通貨膨脹之後,這些付款的現值為222,751.31美元,而不是320,000美元。

以上兩種情況,你都以近25%的有效折扣買了房。

買房能不能達成上述,取決於一件事。就是抵押貸款利率與通貨膨脹率之間的差異。如果通貨膨脹過熱,你會大賺一筆。

是的,這是一場賭注。但正是這場賭注,在二戰後的幾十年裡建立了中產階級的淨資產。

這不是金融界的“新招”。每當通貨膨脹率高於抵押貸款利率時,情況就是如此。

這是否意味著房價不高?

不,這只意味著,有膽識的購房者可能不像許多人想像的那樣需要“操之過急”,盡快把房貸都還了。

拖久了,可能只賺不賠。

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