美國的社區管理委員會HOA是什麼？不交費會有什麼後果?

中國客戶來美購房，有的人喜歡house（獨立屋，別墅），有的人喜歡condo（類似國內的公寓），公寓和別墅各有各的優點，house佔地面積大，帶有前後院，隱私性較好，通常有孩子的家庭願意買house，而時尚的年輕人更喜歡買公寓，比較省心，不需要太多打理，通常公寓也有配套健身房，泳池等等，家庭水管等等出了問題也比較容易找人維護，公寓和townhouse都有社區管理委員會 (HomeownerAssociate), HOA 對社區的製度, 規劃有嚴格的要求, 每個月每戶都要交社區管理費, 費用是強迫交的, 業主協會（HOA）在美國是非盈利性的法人組織（nonprofitcorporation），具有獨立的法律地位，可以作為法律主體，通過業主委員會（the board of directors ofthe homeowners”association）同物業服務公司訂立物業服務合同。

美國的業主委員會是業主協會的管轄實體和執行機構，能夠作為HOA的法律代表與其他各方訂立合同，處理各種訴訟事務。它彷彿是一個住宅物業的“政府”，管轄著這個物業的共有利益部分。有些新移民買到有HOA的房產後收到上百頁的管理會文件，完全不知所措，那麼今天了解一下美國的社區管理委員會都包括些什麼文件, 如果不交費會有什麼後果?

洛杉磯的社區管理委員會 HOA 通常有兩種組成方 式:1.由所在居民區的居民選舉出由居民自己做為管理人員而組成的委員會。 2. 僱用專門的管理機構。

每個社管會有自己的一套規定和管理方法, 並書面寫下, 稱為:HOA Document。文件通常包括兩部分:1. 法律及規定部分(Bylaws,Rules, Covenants, Declarations等)。 2.財務狀況(FinancialStatement, Assessments)。

通常HOA需要處理的具體事物包括: 維護社區的景觀，維護社區的休閒娛樂設施，為社區活動提供必要的場所，提供安全保障，安排維護道路狀況，執行行為規範：比如，單體住宅外部的裝飾，單元的商業使用，垃圾和其他不雅環境的控制，街道停車的要求，庭院植物的樹種和種植要求，庭院圍欄的設計要求，寵物的種類和數量，以及其他在“契約，條件和限制（CC&R）”中的要求等等。

如何使用游泳池, 球場及其它公用設施, 如何保持環境衛生，對公共場所的使用，對倒垃圾等等的規定, 對社區園林綠化的規定, 噪音的控制, 建築物的室外油漆顏色, 停車場地的使用, 社管費 (HOAFee) 的徵收方式, HOA漲價的幅度是如何規定的, 所收費用的使用情況, 財政預算(Budget)及儲備金(Reserve Fund) 的狀況, 社區是否存在法律訴訟 (Pending Lawsuit), 是否有拖欠未付款或應收未收到款,對於房產的出租和出售的具體要求和條件,對於違反社區規定的處罰等等。

HOA雖然有種種規定,但都是為了保護屋主的利益的。有些社區沒有社管會或社管會沒有起到應起的作用, 則社區逐漸變差(RunDown), 而最終使房子的價值下降。對社管會進行了解只要要求一份 HOADocument 即可。

在美國的多數州都規定: 在房屋買賣時,賣主要向買主提供一份 HOA Document, 又稱作 ResalePackage,應在過戶期內交給買主。社區的管理費用不同城市或者不同區域差別巨大，通常根據房產的服務範圍，社區設施及房產檔次定位，從低位每月幾十塊到高位每個月幾千塊之間, 洛杉磯的大部分公寓管理費中包括了水費，垃圾費，火險，城市下水道費用，有些社區管理費還包含煤氣,和有限電視，每個HOA規則根據不同的管理和條件有所不同。

如果業主不及時付費, 首先屋主會收到罰款(Fine)通知, 其次會被告上公堂 (LawSuit), 最後會背上債務 (Lien againstproperty)。當欠債到一定數額，HOA有權拍賣房產來還清所欠的管理費用，後果嚴重， 所以屋主應按時付費。