關於美國HOA（屋主協會）美國購房必讀

管理局的作用是制定社區內的各項規章和管理社區。當地政府一般比較歡迎社區管理局，因爲社區管理局會管理小區內的各項公共設施，如：小區內的公路丶綠化丶垃圾處理和供水供熱管道等。政府可以從這些地產收取地稅。

當購買社區內的住房時，買方要簽署合同遵守管理局的各項規章並每個月支付管理費。投資者在購買投資房產的時候，需要對所在社區的規章制度有所瞭解，以免造成不必要的麻煩。

社區管理局和中國的物業管理公司不一樣，它負責挑選合適的物業管理公司，有點類似於中國的街道委員會，但是權力要大很多，其職能有點類似於地區政府，但又不屬於政府機構。如果屋主違反了某些規章，它可以強制執行懲罰措施。還可以在地產上加上扣押權（lien），使得該地產的出售十分麻煩。這種獨特的職能使得社區管理局在人們口中譭譽參半。

一. 好處

管理局委員是由小區內的業主選舉產生，代表了該小區的利益，可以指定適宜的規章維護業主的利益。

通常有社區管理局的小區環境維護的都不錯，因爲管理局詳細地制定了規章，如：必須保持門前草坪的整潔，維持房屋外觀整潔，禁止製造噪音。

如果屋主受到鄰居的干擾，他可以向管理局投訴。這比向政府投訴要簡單有效得多。管理局還可以集小區之力，建造各種娛樂設施，只對住戶開放，如：游泳池，健身房，網球場等。每個住戶不需要花很多錢，就可以享受到這些福利。管理局僱傭的物業管理公司，通常效率更高。如大雪後，小區內街道的雪很快被清理乾淨，如果等當地政府的話，就需要等很長一段時間了。有些社區還僱用專門的警察，所以社區的犯罪率相當低，業戶感到非常安全。

二. 劣處

由於管理局制定了諸多的規定，業主的各種活動受到了限制，這使得該社區的住宅相對於沒有社區管理局的住宅有着許多劣處。

· 雙重費用：

理論上，地方政府向屋主收取地稅，用來提供各項公共服務。但社區管理局替代了政府，收取管理費提供公共服務。這等於業主白白繳納了地稅，也沒有享受到服務。

· 活動受限：

業主諸多活動受到限制。如：不允許養大於20磅的寵物，禁止裝衛星天線等。

三. 買主的注意事項

在購買有社區管理局的住宅時，除了住宅本身，買主還要詳細考察管理局的情況。實際上，管理局的狀況對住宅的價值有着不小的影響。

· 財政狀況：

通常社區有兩個銀行賬戶。一個叫做經營賬戶(Operating Account)，用來支付社區的日常管理，如：剪草、清理路面等；另一個叫作儲備帳戶（Reserve Account），用來支付不太常見的費用，如：管道泄漏丶法律糾紛等。如果過去幾年經營帳戶一直虧損，或者儲備帳戶的資金很少，這些意味着社區未來需要從業戶收取更多的費用來維持運轉。如果社區的財政狀況不好，銀行也不願意貸款。

· 月管理費（Common Charge）：

管理費反映了社區的運行支出，是業戶的固定費用。買主要詳細檢查管理費所包括的服務內容。對於獨立性住宅，通常會包括公共地區的維護丶社區中心的各種福利設施，有些還包括了電話和網絡。對於公寓，還會包括提供24小時熱水，供暖等。由於各個社區提供的服務不一樣，所以買主很難橫向比較。很多時候，管理費高是由於社區提供了很多服務，但並不是每個業戶都需要這些服務，如果業戶不喜歡游泳，那麼他每個月就相當於替別人出錢維護游泳池。買家還要注意在過去幾年裏管理費的增幅，以此可以推斷未來管理費的漲幅。

· 專用費（Special Assessment）：

專用費是社區爲了某一特定的項目而向業主收取的額外費用。如：社區的地下管道年久失修，需要一大筆資金更新，這時社區的一半做法是向銀行申請貸款完成項目，然後要向業戶收取額外費用來償還貸款，期限一般是3-5年。

· 規章制度：

買主在購買前要了解業主的福利和責任。如：有些社區不允許把住宅作爲商業用途，對居住人的人數有上限要求，不允許在社區內養大型狗等。如果發現某些條款無法遵守，就要放棄購買，避免以後更大的損失。有些社區要求投資房要多交20%-50%的管理費，每次更換房客的時候多要交額外的費用，這些都對投資者的投資收益率產生影響。

· 社區其他業主的情況：

如果社區內有很多業主不繳納管理費或者頻臨破產，這就意味着管理局要從其他人那裏收取更多的費用來維持運營，業主日後的負擔更重。

· 賣房的規定：

在買房時就要考慮到將來賣出時會遇到的問題。有些社區要求賣出的房價不能低於某個值，有些還規定管理局有優先購買的權利。

四. 業主的注意事項

不管是投資還是自住，業主都要積極的參與到管理局的各項活動中，這對於維護自身的利益非常重要。通常管理局每個月或者季度會開一次會，法律規定會議的內容和決議都要公佈給每一個業主。業主需要仔細閱讀，瞭解當前社區的狀況，一方面看自己的利益是否得到維護，另一方面是看是否有新的規章需要遵守。

每年，管理局會開一次全體業戶的大會，公佈小區的財政狀況和選舉委員。業主最好要參加，在會上可以提出自己的建議並選擇符合自己利益的委員。如果有時間和精力，還可以參加選舉成爲委員，制定規章制度，在維護社區利益的同時，可以更好地維護自身利益。如果不聞不問的話，很容易受到損失。

 

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