2018-4-20 Sofia Chang洛杉矶华人地产经纪
有關於 HOA 這一詞，在美國生活、或是打算在美國置產的各位應該多少都有聽過關於它的大小事，甚至聽過身邊親朋好友“血淚控訴”HOA 這個榨幹人的妖魔鬼怪⋯⋯究竟，HOA 是什麽東西？今天就來帶大家揭開它的神秘面紗：
HOA （Homeowner Association，屋主協會) 就是所謂的物業管理，或者可以直接理解成社區管理委員會。該組織由住戶（業主）們組成並強制性參加，通常 HOA 的業務會委托社區管理服務公司運行，住戶（業主）可能需要定期聚會決定社區發展事項。
HOA 還具有條約限制 (Covenants, Conditions and Restrictions, CC&R) 的權力，並可向住戶（業主）收取一筆住屋/社區管理費 HOA Fee（通常是月繳）。這筆費用的用途包括但不限於：
公共設施維修管理（如有網球場、遊泳池、健身房、電梯等）
景觀環境維護（庭院草坪修剪除草、灑水灌溉打理、走道打掃等）
治安維護（大門 Gate 設備、治安設備如監視器、保全系統等）
垃圾費（視各 HOA 的負責範疇）
水費（視各 HOA 的負責範疇）
瓦斯費（視各 HOA 的負責範疇）
鏟雪費（視各 HOA 的負責範疇）
房屋建物修理（如換修門窗、屋頂，視建物種類與 HOA 的負責範疇而異）
其他物業管理內容，視各 HOA 規定而異
HOA 如何收費？
HOA 月費從幾十塊、一百多塊、兩三百塊到五六百塊，有些新的社區甚至上看八九百塊都有，收費差異可能相當大，主要是看區域、服務、設施等等。
有無HOA優缺點大比較
優點：
由 HOA 統一管理、不用操心。
庭園灑掃、公設維修等等都有專人負責。
省去自行聯系、維護住家環境的時間心力。
維持住家社區的外觀環境一致、井井有條。
住家環境水平上乘，據悉有 HOA 管理的房價可賣得較高。
缺點：
一切皆須遵守 HOA 規定，屋主喪失自主權。例如：是否可以養寵物、前後院設計、房屋維修方法、外墻顏色、是否可以加裝天線插旗竿、庭院布置、汽車停放、屋外懸掛物品、草地顏色（？！）等等一切可能都會被管！（視各 HOA 合同而異）
甚至住所門窗、室內裝修等都必須先通報 HOA 才能進行施工（視各 HOA 合同而異）。
遇到嚴格的 HOA 與運行人員，溝通相當勞心勞力。
若未按時繳交費用，可能需要再交一筆遲交罰款 (late fee)。除了持續被催繳之外，可能還會暫停你使用公共設備如遊泳池、健身房、HOA會議投票等權利。
買賣房屋可能需要經過 HOA 同意。而大部分 Condo 都有 First Right of Refusal，也就是屋主在賣房前需告知 HOA 賣價，讓 HOA 有先買下的權利。
售屋前若有積欠 HOA 費用，則無法成交。
可能不能隨便出租。
若 HOA 的經費不夠給付社區決定興建的新公共設施，還會再向住戶收取額外一筆費用。
什麽樣的住所要收 HOA？
通常下面兩種住房需繳納 HOA：
Condo：有些稱之為 Condo Fee，由於屋主只擁有內部產權，外部一切維修管理皆由 HOA 負責，使用經費自然是從月繳的費用而來。
Townhouse：與 Condo 相比通常 HOA Fee 會低一些，推測是因為屋主擁有 Townhouse 地上地下的產權，需要自己打理的部分較多。通常 Townhouse 都是以社區為單位大面積興建，因此都有 HOA 的組織存在。
*註：其實 Condo 和 Townhouse 是兩個不同的概念。Condo 主要強調「產權歸屬」，相對於 House，屋主只擁有房屋內部的產權，外部與土地則屬物業管理協會或是建商/開發商。而 Townhouse 指的是「建物形式」，指那種與其他住家連在一起、通常是共享一面墻的建物形式，但擁有地上(建物)地下(土地)的產權。所以當我們說 “Condo”，它的建築外型可能像獨棟 Single Family House (Detached Condo)，也有可能是連棟的 Apartment 或 Townhouse。
獨立屋Single Family House沒有 HOA？
許多獨立屋（Single Family House）住宅區並沒有社區管理委員會、物業管理委員會 。但是仍有許多地區的獨立屋每月都要繳交 HOA 費用，可能因為該房屬整體住宅區開發形式 Planned Unit Development (PUD) ，每月亦須繳交費用給委托物業公司，管理修繕該社區的公共設施。一般來看，許多九零年代之後以社區形態整體興建的獨立屋都會有HOA 費用，所以不是擁有獨立屋就一定不會有HOA。
不理HOA 會怎樣嗎？
如果不理會 HOA 的規定，HOA 會寄發違規通知，說明違規事項並限期改善；如果持續不予以理會的話，就會進一步收到罰款通知、催繳通知。
就是不繳 HOA 費用會怎樣？
很可怕，不要問。
無論是 (1) 不繳交 HOA 管理月費，還是 (2) 對於違規通知、罰款不予以理會，HOA 有權利放置留置權 (Lien) 在該屋的產權紀錄上，在屋主改善/還清債務之前是不會被撤銷的。未來屋主若要變賣此屋，依照法律規定 HOA 有優先受償的權利。而如果欠款事態嚴重到了 HOA 要訴諸法律行動之時，HOA 甚至可以拍賣房子 (Foreclose)。
以目前加州州法為例，屋主若欠款 1800 元以上（不包括遲付罰金、債務催討費用、律師費或利息）並拖欠 12 個月以上，在 HOA 會議上討論並取得多數住戶同意之後，有權進行接收、拍賣程序。拍賣程序 30 天前，HOA 會向屋主發信告知將采取的一連串法律行動，之後政府相關單位會在欠款屋主的產權紀錄上放置留置權 (Lien)。
放置留置權之後，緊接著的拍賣程序分為兩種：司法程序 (judicially foreclose) 與非司法程序 (non-judicially foreclose)。若 HOA 選擇走司法程序，必須先由法院核準，並由法院進行拍賣。若拍價足以清償債務，屋主有權在 90 天內清償債務並贖回房產；若拍價不足以清償債務，屋主可在一年內清償債務並贖回房產。而非司法程序則不透過法院，欠款屋主只要在 90 天內還清欠款以及 HOA 條約當中列出的費用（律師費或利息等等），就可以把房子贖回來。
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