中國人在美國貸款購房流程及細節說明

在美國買房的海外投資者，一般都會選擇貸款置業。

貸款購房流程

第一步：確定預算

外國人貸款，一般而言需要提供35%-40%的首付。根據您的財務能力，確定購房預算。

第二步：申請貸款預批准書

美國購房，您在報價時需要提供資金證明，包括首付款的銀行存款證明以及銀行的貸款預批准書 (Pre-Approval Letter)。 申請銀行的貸款預批准書，需要提供國內的收入證明、雇主證明信，有的銀行有提供國內徵信證明的要求。

第三步：貸款正式申請與批准

您與賣家簽署房屋買賣協議後，進入貸款正式申請階段。銀行對房屋進行價格評估，並正式審核貸款申請。這個階段，銀行有可能要求提交補充文件。貸款批准後，銀行委託第三方過戶託管公司完成購房交易。整個流程通常需要45-60天。

貸款所需文件

1. 國內收入證明文件

a. 國內工資單：需顯示借款人每月的人民幣收入及本年迄今為止的收入。

b. 收入證明信：信上需註明借款人的職務、月/年收入及在公司服務的起始時間，由雇主單位蓋章。

注：貸款銀行有可能要求借款人提供過去三個月工資存入銀行帳戶的記錄。

2. 國內信用/徵信記錄

如果借款人有美國的社安號 (SSN)，則調取借款人在美國的信用記錄。 如果借款人沒有美國社安號，可能遇到需要藉款人提供國內按時付費的詳情。

3. 海外銀行存款證明

提供兩個月的銀行存款證明，證明上的每筆存款都要有來源解釋。若兩個月以上的存款證明，則一般不需要解釋來源。

細節說明

Q1: 什麼是資金證明？

在美國，無論是購買新房或者二手房，買家都需要出示資金證明 (Proof of Funds)。

資金證明包括兩種形式：

1. 現金購房

資金證明可以包括是銀行的對賬單，證券餘額或者理財產品餘額等。文件可以是複印件或掃描件。現金折成美金之後必須大於或者等於您所需要購買房產的總額。這些資金需要在中國大陸以外的銀行賬戶或金融賬戶裡。

2. 貸款購房

資金證明包括首付款的銀行對賬單和銀行貸款預批准書 (Pre-Approval Letter)。 按照美國反洗錢法規定，銀行需要買家的首付款在中國大陸以外的銀行有兩個月以上的完整記錄。所以買家至少需要提前兩個月將首付款轉到境外帳號，如香港賬號或者美國賬號。

Q2: 需要將首付資金轉移到貸款銀行麼？

大部分銀行不需要。如果資金存在美國以外，交易的時候可以直接匯款到房產交易公證公司的賬號 (Escrow Account)。