美國房東需要知道的驅逐房客的正確程序

如果你想讓你的租客搬出你的房子,你需要書面通知他們。如果他們做了不該做的事情,你需要告訴他們哪裡做錯了。如果你的租客不解決這個問題或者不搬走,你就必須通過法院得到讓他們搬走的命令。

驅逐過程可能需要30至45天,疫情期間到疫情結束後甚至會需要更長時間。時間從房客收到驅逐法庭表格到租戶必須搬出的時間開始計算。

01. 通知租客

如果你和租客有問題,或者出於法律原因想讓他們搬走,在採取任何法律行動之前,你必須以書面形式告訴他們。這叫做通知。通知(Notice)是書面警告,如果他們不搬走或解決問題,你將提起訴訟。

確保你發出通知有一個合法的理由

在加州,如果你的租客:

  • 不按時交房租或不交房租;
  • 違反租約或租賃協議,且無法解決問題 (比如不允許分租,但房客分租給很多其他人);
  • 損害房產,使其價值降低(法律術語稱為浪費);
  • 成為嚴重的滋擾,例如,即使被要求停止,仍會打擾其他租戶和鄰居;
  • 用租用房做非法的事情;
  • 如果你想搬進自己的家(或你的家人),你也可以提前通知;
  • 租約到期後,房客就留下來了;
  • 你要事先發出適當的通知,取消租賃協議;

最後兩個理由可能不足以驅逐你的房客,不過,這取決於你的情況,例如,如果房子在驅逐控制區域。

你不能驅逐租戶:

  • 基於種族、性別、宗教、國籍、婚姻狀況、性取向、子女數量、工作、身體或精神殘疾,或因為租戶正在接受公共援助
  • 如果有什麼東西壞了或違反了規則,因為房客投訴,打電話給緊急服務,或對你採取了其他行動而報復房客

你不能把你的房客鎖在門外,關掉他們的煤氣、水或暖氣來強迫他們搬出去。

02. 填寫表格開始驅逐案件

如果你的租客沒有按照你在通知中要求的那樣做,並且通知的截止日期已經過去,你可以開始驅逐(非法拘留者)案件。你的下一步是填寫表格,要求法官命令你的房客搬出去(並支付你,如果他們欠了逾期租金)。

確保你的房客的最後期限過了

只有在“通知”截止日期過後,你才能提出驅逐申請。每個通知都有不同的截止日期。

收集你需要附在法庭表格上的文件

  • 一份租約或租賃協議(如有)及租客同意的書面變更;
  • 你發給租客的通知書副本;
  • 你的租客收到通知書的書面證明副本;
  • 任何其他有助於向法官證明你的房客應該搬出去的事情;

申請加州COVID-19租金減免計劃

從2021年10月1日開始,如果你試圖驅逐你的租戶,因為他們沒有支付2021年10月1日之前開始的租金,你需要在你的法庭文件中書面確認你申請了租金援助:

  • 你的申請被拒絕,因為你的租戶不符合資格或他們沒有完成他們的申請部分(你必須在你的法庭文件中附上一份拒絕信的副本)
  • 您已經完成了申請,但自您完成申請或發出退出通知(以較晚日期為準)以來已經超過20天了,您還沒有從租賃援助計劃或您的房客那裡得到他們申請的回复

03. 要求審判或缺席判決

在你把傳票和投訴表格送達給你的房客後,你的房客有5天的時間向法院提出回應(如果沒有當面送達的話,有15天)。根據它們的反應方式(以及是否),您可以選擇下一步。

等著看房客的反應

  • 在你的房客收到傳票和投訴表格後,他們有5天的時間向法院提出回應。這5天不包括週六、週日或法庭假日。
  • 如果您的服務器沒有將表單交給租戶,您的租戶將有更多的時間來提交回答;
  • 如果你的房客沒有及時提交答复,在第6天,你可以提交表格要求法官命令房客搬出去。這被稱為缺席判決。在你申請默認判決之前,租戶可以在任何時候提出回應,所以最好儘早提出。
  • 在任何時候,如果你和你的租客解決了一些問題,你都可以通過談話或從調解員那裡得到幫助來達成協議,而不用上法庭(或除了上法庭)。

決定做什麼

接下來你能做什麼,取決於你的房客做了什麼:

  • 如果你的租客沒有提交任何回复,請求默認判決; 如果你的租戶在截止日期前沒有提交任何答复,你可以要求違約。租客可以在你申請違約之前的任何時候提出答辯,所以最好儘早提出違約要求。一旦你有了默認判決,你就可以要求法庭書記官的佔有判決,以取回你的財產。
  • 如果你向多個租戶提供服務,他們可能有不同的截止日期。如果你的租戶在不同的日子收到了傳票和起訴書,他們會有不同的答复期限。如果一個租戶錯過了回應的最後期限,但另一個租戶仍有時間,你有兩個選擇。你可以要求對錯過最後期限的租戶進行違約處理。然後,當另一個租戶的答复時間到期時,你可以為他們申請另一個默認判決。你可以等待所有的最後期限過去。然後你可以對所有沒有回應的租戶提出默認判決要求。
  • 如何申請違約和書記員的判決以取回你的財產(佔有)?如果你要求對你的租戶作出違約判決,讓他們馬上搬走(書記員的佔有判決),請填寫並存檔。
  1. 要求進入默認狀態(CIV-100表);在你提交這個表格之前,你需要給每個租戶郵寄一份副本。一旦你提交了這份表格,你的租戶就不能提交答辯。
  2. 判決書–非法滯留者(UD-110表);這是一份要求法官下令你有權取回你的房子的表格。在表格中,請勾選 “由書記員”、”默認 “和 “僅擁有”。如果書記員看到你已經做得很好,他們可以很快將其歸檔並交給你。有些法院為此使用不同的表格。請向法院書記員查詢,看你是否必須使用當地的表格。
  3. 不動產佔有令狀(EJ-130表);這是你給警長的表格,用於驅逐你的租戶。
  4. 如果你要求驅逐你的租戶是因為他們欠了COVID-19的租金債務,你還必須填寫並提交一份《房東關於租金援助的核查–非法扣留》(表格UD-120)。一些縣級法院也有自己的表格需要填寫,所以一定要向他們查詢。

把這些表格帶給法院的書記員審查。發出執行令狀是要收費的。如果你負擔不起這筆費用,你可以要求免除費用。如果一切正常,書記員會將你的請求書和判決書存檔,並在執行令狀上蓋章。在你收到書記員發回的表格後,把令狀帶到你的縣治安官辦公室。這樣警長就可以驅逐你的租戶了。在你把令狀帶到警長辦公室之前,請打電話給他們或訪問他們的網站,以了解他們需要你提供什麼指示才能開始。

如果你還在向你的租戶要錢

  • 你不能在這個書記官的佔有判決書中包括拖欠的租金。你可以在一個單獨的默認的金錢判決中要求得到你所欠的錢。
  • 法院需要更長的時間來處理要求補交租金的判決。如果你想讓你的租戶盡快搬走,先提交書記官的佔有判決書。然後再提交要求返還租金的判決書。
  • 如果你的房客提交了一個答案,要求一個開庭日期; 如果你的租戶提交了答辯表,這意味著他們要參與訴訟,與驅逐作鬥爭,或者至少能夠在法庭上講述他們的故事。如果房客提交了答辯表,他們需要給你一份副本。如果你沒有收到租戶的任何郵件,想知道他們是否提交了答辯,你也可以去法院查詢這個案件。

如何要求一個審判日期

  • 如果你的租戶提交並向你送達了答卷,如果你想推進你的案件,請向書記員辦公室提交一份《請求設定案件審判–非法滯留》(UD-150表)。
  • 你還必須將請求書的副本郵寄給房客,並讓服務員在請求書背面填寫送達證明。
  • 然後,法院書記員會給你郵寄一封信,說明你的審判日期。
  • 如果你的租戶不同意你提出的請求,或者,例如,如果你沒有提出請求,他們想要求陪審團審判,那麼你的租戶也可以提出反請求,設置案件審判–非法滯(UD-150表)。
  • 如果你的租客提出了其他的要求(撤銷或反對的動議),尋求法律幫助;

在某些情況下,租戶可以提出動議:

如果你的租戶認為你的起訴書填寫錯誤或送達錯誤,他們可能會提出要求法院做一些事情,而不是提交答案。這些行動被稱為 “撤銷送達動議 “或 “抗辯”。如果房客提出撤銷送達的動議或抗辯,你應該得到法律幫助,因為你需要採取一些步驟來避免拖慢案件,解決任何問題,並繼續進行案件。

抗辯

抗辯是由租戶提出的,說起訴書沒有包括所有的事實或法律要求來證明他們應該被驅逐。抗辯可以使案件拖延幾週,如果租戶勝訴,你可能不得不重新開始案件,甚至不得不給租戶一個新的通知。

撤消送達的動議

當租戶說房東沒有正確送達傳票和起訴書時,就會提出撤銷送達的動議。如果租戶勝訴,房東必須重新送達傳票和起訴書。如果房東勝訴,租戶就必須立即對起訴書做出答复。

  • 如果你的房客搬走了,或者你有協議,結束案件(解散) 如果房客已經搬走,你必須結束(或駁回)你的驅逐案件。
  • 如果你被拖欠租金,你可以提出小額索賠或民事案件來代替這筆錢。
  • 如果你和租戶達成了協議,你也可以撤銷你的案件。如果你的租戶還沒有做他們同意做的事情,你可以要求法官是否可以移動你的審判日期(繼續)。這樣你就有更多的時間來確保你的租戶在你駁回案件之前已經完成了他們所承諾的一切。
  • 如果你的房客提交了財務困境聲明

如果你的租戶提交了COVID-19財務困境聲明,法院將確定一個開庭日期。在開庭時,法官將決定你的租戶是否有充分的理由(稱為良好的理由)在你給他們發出通知後沒有按時交出聲明。

  • 如果法官決定他們有良好的理由,那麼你的驅逐案件此時將不會繼續進行。了解如果法官允許你的租戶提交聲明會發生什麼情況;
  • 如果法官決定他們沒有良好的理由,那麼你的驅逐案件可以繼續進行。

04. 你的驅逐令審判會怎麼樣

在你的驅逐審判中,法官將聽取雙方的意見,並決定你的房客是否必須搬走並支付你的錢,如果你在訴狀中要求的話。當你收到一封附有審判日期的法院信函後,就該準備出庭了。

準備審判

一旦你知道你的庭審日期,做好準備是很重要的。當你在法庭上的時候,事情會很快發生。你需要被組織好,這樣你才能盡快回答法官或其他方的問題。

熟悉法庭基礎知識

如果這是你第一次參加審判或聽證會,閱讀以下信息,了解如何為法庭上的一天做準備。

  • 在審判日,確保你有足夠的時間離開工作,照顧孩子,並支付足夠的停車時間,如果需要的話。法院在每個時間段會審理多個案件,所以從你的案件被安排的時間開始,你需要有大約4個小時的空閒時間。
  • 如果可能的話,觀看驅逐審判。這些都是對公眾開放的,觀看其中一個會讓你更好地了解接下來會發生什麼。你可以打電話給縣法院,問清楚驅逐審判安排在什麼時候。

準備好你的證詞和證據

  • 當你的案子被傳喚時,你可能會先開口,告訴法官為什麼你的房客應該被驅逐。
  • 在這一點上,你將向法官陳述你的情況,或作證(提供證詞)。如果你提前寫下你的證詞,寫下你需要法官聽到的所有重要的事實和細節,這樣你在和法官談話時就容易看。
  • 如果你有證據,比如照片、電子郵件或文件,可以幫助你證明你有合法的理由驅逐你的房客,那就帶上這些東西。複印一份給法官,另一份給對方(你的房客或他們的律師)。

如何出庭作證

  • 當你開始工作時,店員可能會要求你拼寫你的名字。
  • 問法官,“法官大人,我可以開始了嗎?”
  • 你可以這樣開始:“法官大人,我認為我的房客應該被驅逐,因為……”
  • 然後描述支持你驅逐請求的事實和法律
  • 對每一個事實提出你的證據。一份給法官,另一份給另一邊。

如果你有證人

  • 目擊證人是可以幫助支持你的故事的人,因為他們確實看到或聽到了一些對你的案子很重要的東西。
  • 你可能有一個證人,他的證詞可以幫助你證明你的案件不利於你的租客,但你可以讓故事出來的唯一方法是問證人問題。出庭前把問題寫下來是有幫助的。
  • 證人通常會在法庭外等待,直到輪到他們作證,這樣他們就听不到其他人可能已經說了什麼。對法官說:“我想傳喚(證人的全名)作為證人,法官大人。”然後法庭工作人員將此人帶到證人席。
  • 從問一些介紹性的問題開始,通常你會先問證人他們的名字,地址,工作,他們是怎麼認識你的,等等。
  • 顯示的第一手知識,問一些能證明證人親眼看到或聽到他們將要作證的事情的問題。那些只從別人那裡聽到關於你的情況的故事的人不是有用的目擊者。
  • 問一些對你的案子有幫助的問題,在你介紹了證人並確定他們對他們所作證的事實有個人了解之後,繼續詢問他們知道什麼可以證明為什麼你的房客應該被驅逐。當你問完所有的問題後,最後要說:“我對這位證人沒有其他問題了。”

如果法官讓你試著同意

審判當天,法官可能會要求你和對方走出法庭討論你的案件,看看你是否能在不審判的情況下達成一致。法庭甚至可能會有調解人來幫助你達成一致。

如果你和對方同意的話

  • 回法庭去,等著被叫你的名字。在和法官談完你們的協議之前,不要離開法庭。如果你需要更多的時間讓你的房客完成他們同意的事情,你可以要求法官把審判時間改到另外一天,給你的房客一些時間。在新的開庭日期,如果你不想讓你的房客記錄在案,你可以駁回這個案子。
  • 在沒有協議副本的情況下,不得離開法庭。有一份《判決書》有助於在壓力大的時候防止誤解。

如果你和對方不能達成一致

如果你不同意,就回法庭去。告訴副警長你回來了。然後,等待法官或書記員叫你的名字為你的審判。

法官的判決

  • 一旦你和你的房客有機會陳述你的情況,法官將作出決定。仔細聽,這樣你就知道下一步該做什麼。
  • 法庭書記員會給你或寄給你一份法官判決的副本。

接下來是什麼?

  • 在聽取雙方的意見後,法官將作出決定。如果你的租客在庭審中勝訴,他們不必搬出去或支付你的錢,但他們仍然必須遵循你的租約或租賃協議,支付租金。
  • 如果你贏了,你的租客必須搬走,並付清他們欠你的錢。

05. 在驅逐審判判決之後

如果法官或陪審團決定你贏了官司,你的下一步就是填寫一些法庭表格,開始讓租客搬出去的程序,並在租客欠你錢的情況下收錢。

如果法官或陪審團裁定你敗訴,你的租客可以繼續住在房子裡,你可能需要進行維修,並可能支付他們的一些訴訟費用。

如果法官判定你的租客必須搬家(並且欠你錢)

如果法官(或陪審團)決定你有權驅逐你的房客,法官將簽署一份佔有判決書。他們還可能命令你的房客償還租金、損害賠償金、罰金和其他費用,比如申請費和律師費(如果這在租賃協議中)。

填這些表格 1. 填寫“判決-非法滯留”(UD-110表格)。如果法官說你的房客欠你錢,你就有權收回你的房子。它應該準確地說明法官在審判你時的命令。

  • 法官會簽字的
  • 把它歸檔給辦事員
  • 一定要拿一份副本作為你的記錄,如果你的房客不在開庭日,也要給他們一份副本;

2. 填寫執行令狀(表格J -130)。這就允許治安官將房客鎖在你的房子外面。如果租客欠你錢,治安官有權從他們有錢的地方(比如他們的薪水支票或銀行)收回租客欠你的錢。

  • 確保完成第二頁第25項。這部分是說你有法院的判決說你有權利奪回你的家;
  • 把它帶到書記官辦公室,讓書記官簽發(蓋章)執行令狀;
  • 把令狀帶到治安官辦公室,但在去他們辦公室之前,先聯繫他們,看看他們需要你提供什麼指示;

治安官會給房客5天的時間搬家

治安官會向房客發出通知,讓他們搬出你的家。這給你的房客5天的時間搬出去。

如果他們不搬走,治安官就會把他們從家裡帶走並鎖在外面。

你的房客可以選擇放慢或停止驅逐。

如果你的房客沒有出庭

你必須將已歸檔的判決書副本送達他們,這樣他們就知道法官命令他們做什麼了。

如果法官決定你的房客可以繼續住在房子裡

  • 你的租客可以留下來,但仍必須遵守租賃協議。法官還可能命令你支付承租人的費用,如申請費和律師費(如果這在協議中)。法官也可能決定你必須對房屋進行修繕。
  • 如果你輸了,是因為法官說你的文件有問題,如果你需要律師的幫助,了解如何解決問題,或者看看你是否有其他選擇。如果你想的話,你可以修復一些東西並重新歸檔。
  • 如果你認為法官在判決你的案子時沒有遵循法律,你可以上訴。

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